A bérleti díj letétje - Thomas Hollweck ügyvéd
Útmutató a bérleti kaució és a kaució visszafizetésével kapcsolatban. Mit tehet a bérlő, ha a bérbeadó nem fizeti vissza a kauciót?
Különösen a betét vezet gyakran problémákhoz és vitákhoz a bérleti jogban. A leggyakoribb probléma az, hogy a bérleti időszak végén a bérbeadó nem hajlandó visszafizetni a kauciót a bérlőnek, pedig a bérlő úgy véli, hogy jogosult rá. Az alábbi útmutató rövid áttekintést nyújt a bérleti betétek témájával kapcsolatos legfontosabb kérdésekről.
FONTOS MEGJEGYZÉS: Felhívjuk figyelmét, hogy a Hollweck ügyvédi iroda nem kínál tanácsot vagy képviseletet a bérleti jogban. Ez az útmutató csak tájékoztatásul készült. Ha problémái vannak a bérleti jog területén, a Hollweck azt javasolja, hogy először vegye fel a kapcsolatot a helyi bérlői szövetséggel vagy a fogyasztói tanácsadó központtal, mivel ezek az intézmények nagyon olcsó és hatékony segítséget tudnak nyújtani a bérleti jogi problémákkal kapcsolatban.
Mennyi a kaució maximális összege?
A bérbeadó legfeljebb három havi nettó bérleti díj befizetését kérheti. Ez a havi bérleti díj háromszorosát jelenti további költségek és fűtési költségek nélkül.
Mi lenne, ha a bérlő túl sok betétet fizetne?
Ha a bérbeadó túl sok kauciót követel meg, például négy vagy öt havi bérleti díjat, legfeljebb három havi bérleti díj helyett, és a bérlő már kifizette ezt a pénzt, jogosult a többlet kaució visszafizetésére. Ez a szabály akkor is érvényes, ha a bérlő kezdetben "önként" fizetett az új lakás megszerzése érdekében.
Mikor kell befizetni a bérleti kauciót?
A kaució a bérleti időszak elején esedékes.
Hogyan kell a bérlőnek fizetnie a kauciót a bérbeadónak?
A bérlőnek külön kell fizetnie a bérleti díjat, vagyis a szokásos bérleti díjtól külön. Az átutalást pontosan meg kell adni a banki fizetési bizonylaton, vagyis melyik lakáshoz és fel kell tüntetni a bérlő számát. Sok ingatlankezelő nagyszámú bérlőt kezel, így könnyen összezavarodhat, ha az információk nem elégségesek. Kerülni kell a betét ellentételezését az előző bérlőével, még akkor is, ha ez néha megvalósíthatónak tűnik. A problémák felmerülésének kockázata nagyobb, mint az elérhető adminisztratív könnyítések.
A bérbeadó követelése a kaució megfizetésére elévülhet?
Igen, a bérbeadónak a bérlővel szemben a kaució megfizetésére vonatkozó követelésére a szokásos hároméves elévülési idő vonatkozik. Az időszak a következő év január elején kezdődik, miután a bérbeadónak joga van befizetni a kauciót. Ha a bérbeadó az elévülési időn belül nem követeli a letétet, a bérbeadó elveszíti ezt a követelést, és nem követelheti azt. A bérlő ekkor nem köteles fizetni a bérleti díjat.
A letétet a bérlőnek egy menetben kell befizetnie?
Nem, a bérlőnek jogában áll három havi részletben kifizetni a bérleti díjat. Még ha a bérleti szerződés kimondja is, hogy a kauciót egyszerre kell befizetni, a bérlőnek továbbra is joga van részletekben fizetni. A bérleti szerződés ilyen rendelkezése hatástalan lenne. A bérleti szerződés ilyen tiltott kikötése esetén azonban a bérlő nem mentesülhet teljes mértékben a kaució megfizetése alól. Ekkor csak három havi részletben van joga befizetni a kauciót.
A bérlő felhasználhatja a kauciót arra, hogy ösztönözze a bérbeadót valamire?
Nem, a bérlő nem használhatja a betétet tőkeáttételként. Ha például beköltözéskor valamit javítani kell a lakásban, a bérlőnek nincs joga visszatartani a kauciót.
Hogyan kell a bérbeadónak kezelnie a kauciót?
Miután a bérbeadó megkapta a kauciót, haladéktalanul létre kell hoznia egy számlán, és meg kell neveznie ezt a számlát. A legtöbb bank és takarékpénztár Németországban már külön számlát kínál az ilyen típusú befektetésekhez. Tipikus megnevezés például a "speciális bérleti számla".
A bérbeadónak úgy kell-e befektetnie a betéti pénzt, hogy az kamatot szerezzen?
Igen, a bérbeadó köteles kamatokkal befizetni. A bérleti betétet legalább olyan feltételekkel kell befektetni, amelyek a három hónapos felmondási idővel rendelkező takarékbetéteknél szokásosak. Ezenkívül a bérbeadó természetesen választhat olyan befektetési formát, amely magasabb kamatlábat kínál. A kamatfizetési kötelezettség alól csak a hallgatói és ifjúsági lakóhelyiségekben bérbeadók mentesek. A bérlő kérésére olyan befektetési formában lehet megállapodni, amely sokkal spekulatívabb, mint például egy megtakarítási könyv, de amely magasabb kamatjövedelmet eredményezhet, például részvények vagy más értékpapírok.
A bérlő igazolást kérhet a bérbeadótól, hogy helyesen helyezte el a kauciót?
Igen, a bérlő felkérheti a bérbeadót, hogy igazolja a bérleti díj letétbe helyezésének formáját és feltételeit. Ha a bérbeadó nem tesz eleget a bérlő kérésének, a bérlőnek joga van előlegben visszatartani a bérleti díj megfizetését, a kaució erejéig. A bérlőnek csak akkor kell megfizetnie a fennálló bérleti díjat, ha a bérbeadó megfelelő bizonyítékot szolgáltatott a kaució felhasználására. A bérlő kérheti a betét befektetési formájának ezt az igazolását, miután kifizette a bérleti díj első részletét a bérbeadónak. Ha nincs megfelelő bizonyíték, a bérlőnek kezdetben nem szabad tovább fizetnie a kaució további részleteit. Ha a bérbeadó ezután helyes bizonyítékot szolgáltat, a bérlőnek haladéktalanul teljesítenie kell a fennmaradó betéti befizetést.
Ki jogosult a betétből származó jövedelemre?
A bérlő jogosult a bérleti díj befizetéséből származó kamat teljes összegére. A bérbeadónak ezt a bérleti szerződés lejártát követően fizetnie kell a bérlőnek a kaucióval együtt. A bérleti idő lejárta előtt nem lehet kamatot igényelni.
Mit tehet a bérlő annak megakadályozása érdekében, hogy a bérbeadó visszaéljen a kaucióval?
Ha a bérlőnek kétségei vannak afelől, hogy a bérbeadó nem használja fel a kauciót saját céljaira, vagy hogy a betét eltűnhet nála, ha a bérbeadó csődbe megy, akkor a bérlőnek a kezdetektől kezdve külön megtakarítási számlára kell tennie a bérlő nevére, majd a teljes megtakarítási könyvet zálogosítsa a bérbeadónak. Sok bank és takarékpénztár kész nyomtatványok nyújtásával kínálja ezt a szolgáltatást a bérlőknek. Az ilyen letéti formához azonban a bérlőnek először meg kell állapodnia a bérbeadóval, és ezt rögzítenie kell a bérleti szerződésben.
A betétnek a bérlő nevével ellátott számlára vagy megtakarítási könyvbe történő befektetése szintén azzal az előnnyel jár, hogy adózási szempontból könnyebben kezelhető. Mivel a betéti számlán szerzett kamatot meg kell adózni. Ha a számla a bérlő nevén van, akkor erről mentességi végzést adhat ki. Ekkor egyáltalán nincs adólevonás. Ha azonban a számla a bérbeadó nevére szól, akkor ilyen eljárás nem lehetséges, a bank az éves forrásadót megfizeti az adóhivatalnak. A bérlőnek évente kérnie kellene a bérbeadótól az eredménykimutatást és az adóigazolást, hogy ezt az igazolást a jövedelemadó-bevallásával együtt az adóhivatalhoz benyújthassa. Csak akkor kaphatja vissza a bérlő az adóbevallásában a kamat után fizetett adókat, ha a személyi adókulcsa alacsonyabb, mint a forrásadó.
Mi változik, ha a bérbeadó megváltozik?
Ha a bérelt lakás tulajdonosi szerkezetében változás következik be, például azért, mert a házat eladják, a régi bérbeadót az új bérbeadó váltja fel. Ez a változás nem eredményez semmilyen változást a bérlő számára a betéti vagy a bérleti szerződés tekintetében.
A bérlő még akkor is követelheti a letétet az új bérbeadótól, amikor elköltözik, még akkor is, ha egyáltalán nem kapta meg a kauciót a régi bérbeadótól. Ha az új bérbeadó megkapta a kauciót, de nem hajlandó visszafizetni a kauciót, amikor a bérlő elköltözik, a bérlő akár a betétet is követelheti a régi bérbeadótól.
Mikor kapja vissza a bérlő a betétjét?
A bérlő a bérleti idő lejártával visszakapja a bérbeadótól a kamatot, miután a bérleti idő lejárt, a bérlő elköltözött a lakásból, nincsenek többé bérleti tartozások, és a bérbeadó a kozmetikai javítások elvégzése után a lakást rendesen elfogadta.
Sajnos gyakran előfordulnak késedelmek és problémák a betét visszafizetésénél. Legyen szó arról, hogy a bérbeadó továbbra is meg akarja állapítani a működési költségek végső elszámolását, ezért nem akarja visszafizetni a kauciót, vagy hogy a bérbeadó észleli a lakásban bekövetkezett károkat, ezért egyelőre megtartja a bérleti díjat, vagy kártérítésként használja fel.
Meddig tarthatja vissza a bérbeadó a kauciót?
A bérbeadónak "ésszerű mérlegelési időtartamot" kap, mielőtt visszafizetnie kell a kauciót. Ezen időn belül a bérbeadónak ellenőriznie kell, hogy vannak-e még igényei a bérlővel szemben, vagy van-e olyan kár a lakásban, amelyet meg kell javítani és meg kell fizetni. Ezt az ésszerű időtartamot a bíróságok eltérően értékelik. A legtöbb bíróság két-hat hónapot ad a bérbeadónak a kaució visszafizetésére, néhányan még többet is.
A bérbeadó a betét egy részét visszatarthatja?
Igen, bizonyos esetekben a bérbeadó visszatarthatja a bérleti díj egy részét. Ez például akkor áll fenn, ha a bérlő továbbra is tartozik a működési költségek bérbeadójának a végszámlából. Ezután a bérbeadó visszatarthatja ezt az arányos összeget a kauciótól, amíg a bérlő a járulékos költségekről szóló végszámlát ki nem fizeti.
Ha a pótköltségekre vonatkozó végszámla még nem készült, a bérbeadónak jogában áll visszatétet egy összegben visszatartani. Ez a részösszeg a szokásos járulékos költségek legfeljebb négy havi összegét teheti ki. A bérbeadó csak abban az esetben jogosult a kaució teljes visszatartására, ha a legutóbbi éves kimutatásból származó kiegészítő befizetések olyan magasak voltak, mint a kaució, és a havi közüzemi számlát időközben nem módosították. Mert akkor várható, hogy a többletköltségekre vonatkozó végszámla hasonló összegű lesz. Ebben az esetben a bérbeadó a kaució teljes összegét visszatarthatja.
Mi történik a bérlő kauciójával, ha a bérbeadó csődbe megy, és egy fizetésképtelenségi ügyintéző átveszi a bérleti díjat?
Még ha a bérbeadó is csődbe megy, a bérlő megtartja jogát a kaució visszafizetésére. A kauciót nem lehet a csődelszámolással ellentételezni, azt el kell különíteni tőle. Ha a bérlő elköltözik a lakásból, joga van a kaució visszafizetésére a fizetésképtelenségi ügyintézővel vagy az ügyvéddel szemben.
A bérlő a kauciót a bérleti időszak végén a bérleti díjjal ellentételezheti?
Nem, sajnos nem szabad a kauciót a fennmaradó havi bérleti díjjal ellentételezni. Sok bérlő úgy gondolja, hogy a bérleti időszak utolsó két-három hónapjában már nem kell többé bérleti díjat fizetni, mert a bérbeadó már rendelkezik a kaucióval, és ily módon "letörölte" a kauciót. Ez nem megengedett, mivel a kaució kizárólag a bérbeadó biztonságának biztosítására szolgál abban az esetben, ha a bérlő nem tud fizetést teljesíteni vagy költségekkel járó kárt okoz. A bérleti díjat ezért a bérlőnek rendszeresen kell fizetnie a megbeszélt bérleti időszak végéig. Valami más csak akkor érvényes, ha a bérbeadó beleegyezik az ellentételezésbe. Erről külön kell tárgyalni a bérbeadóval.
Ha a bérlő és a bérbeadó között nincs ilyen megállapodás, a bérbeadó bíróságon perelheti a fennmaradó havi bérleti díj megfizetését. Ez azt jelenti, hogy ebben az esetben a bérbeadó nem köteles visszafizetni a kauciót, és joga van a hiányzó bérleti díjat bíróságon is követelni. Ezután a bérlőnek meg kell fizetnie a bíróság és az ügyvéd költségeit. Ezért a bérlőnek határozottan javasoljuk, hogy ne tartsa vissza az elmúlt havi bérleti díjat.
Mikor jár le a betét visszafizetésének joga?
A bérlőnek a kaució visszafizetéséhez való jogra az általános elévülési idő három év. Ez az időszak a visszafizetési igény felmerülését követő év januárjában kezdődik. A bérlőnek tehát minden erőfeszítést meg kell tennie, hogy az elévülési határidőn belül visszafizesse a kauciót, különben már nem jogosult a visszafizetésre.
Mit tehet pontosan a bérlő, ha a bérbeadó következetesen nem hajlandó visszafizetni a kauciót?
A bérleti törvény szerinti viták nagy része a kaució visszafizetésével vagy a bérbeadó indokolatlan visszatartásával jár. A bérlő azonban mindent megtett-e a lakásból való kiköltözéssel kapcsolatban (kozmetikai javítások, a végleges működési költségszámla kifizetése stb.), És már eltelt néhány hónap, amelyben a bérbeadónak elegendő ideje volt ellenőrizni a lakás állapotát és esetleg a A fennálló kifizetések ellenőrzéséhez és igényléséhez a bérlőnek joga van a kaució visszafizetésére.
Ha azonban nem történik semmi, akkor a bérlőnek írásban, ajánlott levélben, átvételi elismervénnyel kell kérnie a bérbeadót a kaució visszafizetésére. Ebből a célból a bérlő a bérbeadónak a ajánlott levél kézhezvételétől számított két hét időtartamot biztosít. Az ajánlott levél kézhezvétele után a bérbeadó vagy köteles elmagyarázni a bérlőnek, hogy pontosan miért nem fizették vissza a kauciót. Vagy a bérlőnek a határidőn belül visszafizeti a kauciót.