A fizetés törvénye lefelé irányuló nyomást hoz
Ingatlan és építőipar
Az a lehetőség, hogy az adósok át tudják adni a jelzáloggal terhelt ingatlan kulcsait a hitelezőnek, a bankok nagyobb óvatosságához vezetne a hitelezésben. A Profit.ro által megkeresett elemzők szerint ez a szigorítás nyomást gyakorol a lakásárakra abban az értelemben, hogy azok jobban kapcsolódnak a lakosság átlagjövedelméhez. "Jelentős kiigazítások lesznek az ingatlanpiacon" - mondja egyikük.
Mész a bankokba, és repedezel az ingatlanokkal. Az ingatlanfizetésre vonatkozó új törvény a problémás adósságok előfordulása esetén nyomást gyakorol a lakásárak csökkentése szempontjából. Ez nem annyira sokk a kínálati oldalon, az adósok által a hitelezők karjaiba dobott ingatlanok száma nagyon csekély lehet, mint a keresleti oldalon. A bankoknak szigorítaniuk kell a hitelezési feltételeket, hogy az egyes épületek megvásárlásához részben elkülönített összeg kisebb legyen, ami megfelel a havi 400 eurót alig meghaladó fizetések vásárlóerejének.
"Nagy zűrzavar időszaka lesz" - jelentette ki Călin Rechea pénzügyi elemző a Profit.ro-nak, hozzátéve, hogy "a korrekcióknak be kell jönniük az ingatlanpiacra". Számítása egyszerű: a lakásárak teljes mértékben elválnak a románok jövedelmétől, és a magasabb prudenciális hitelek kapcsán gyengíti azt az elemet, amely mesterségesen emelte az árakat: a hitelt. A profilpiac teljesen másképp fog kinézni, és tanúi lehetünk a "jelzáloghitelezés radikális átalakulásának".
A bankárok készítenek nekünk valamit
A bankárok megemelik a lécet? Nyilvánvaló. A garanciák és az előlegek is növekedni fognak, és ez bizonyosság - mondja Bogdan Preda, a Banki Munkaadótanács közönségkapcsolatokért felelős ügyvezető igazgatója, még akkor is, ha nem tudni, hogy ez milyen mértékben megy szigorúbbá ezeknek a feltételeknek. "Úgy gondolom, hogy jelenleg egyetlen bank sem tud számolni a hitelezési feltételekkel" - mondta.
A döntés bankról bankra fog történni, és attól függően, hogy az egyenlegproblémákkal küzdő kölcsönök közül hányat utasítanak el az adósok az épületek kulcsainak átadásával. Eddig nem állnak rendelkezésre egyéb adatok, mint Nicolae Cinteză, az NBR felügyeletének vezetője által készített becslések 2-4 milliárd lej azonnali banki veszteségre vonatkozóan, a fertőzésből eredő kapcsolódó veszteségek figyelembevétele nélkül.
A bankok csak ennek a dinamikának megfelelően kalibrálják hitelezési politikájukat. Először tudnia kell, hogy mennyi pénzt veszít a meglévő kölcsönökből, mielőtt új hitelezési intézkedéseket hirdetne - magyarázza Preda.
"Világos, hogy a bankok számára ez az első szakaszban sokk, kellemetlen esemény lesz" - kommentálja Bogdan Glăvan gazdasági professzor. Arra is számít, hogy a hitelintézetek további biztosítékot kérnek, de ez nem lesz a fő lépés, mivel a bankokat egyébként is a pénzáramlás és nem az ingatlan érdekli. Inkább a jövedelem és az adósság arányára fognak figyelni. "A hitelezési feltételek romlása lesz" - mondja Glăvan, megjegyezve, hogy a hitelintézetek jobb likviditást és magasabb előleget követelnek.
40% előre, de egy 15 000 eurós stúdióért
Mit jelent a magasabb előleg? Ez azt jelenti, hogy az átlagos jövedelmű embereket teljesen kivonják a piacról? Călin Rechea, szerinte nem. És itt jön az ingatlanpiacra gyakorolt hatás. A pénzügyi elemzőt idegesíti, hogy mindenki kíváncsi arra, hogy a fiatalok hol kapnak 20 000 eurót az előlegért házvásárláshoz - áll Cinteză közleménye szerint, amely szerint az előleg 40% -ra emelkedhet.
Lehet, hogy a jelenlegi 40 000 eurós stúdió vásárlásakor ez nem 10 vagy 15%, ami 4000-6000 eurót jelent, de a 15 000 eurós házár 40% -át teszi ki, ami szintén 6000 Euróból. Ezt a hatást várja a Rechea a lakossági piacon: "Lesz kiigazítás. Lesznek árak a románok vásárlóerejére." Tekintettel ennek a fizetési törvénynek a létezésére, most még arra sem lesz szükség, hogy az NBR prudenciális szabályokkal álljon elő egy bizonyos előleg összegének meghatározásához, a bankok fogják saját kezdeményezésükre támogatni az ilyen küszöbértékeket, hogy ne legyenek kitéve.
Szegénységünk házai
Az érett piacokon a fenntartható ingatlanárak azok, amikor átlagáruk nem haladja meg az adott gazdaság átlagos éves jövedelmének 3-5-szeresét. A házak jövedelme 7–8-szorosának tekinthető drágának, mivel az ingatlanpiac a gazdaság számára jelentőséget jelent, míg a jövedelem tízszeresének elérésekor az ingatlanbuborék és a spekulatív görbe eszkalációja potenciális veszélyt jelent. az egész pénzügyi rendszer számára.
Az Országos Statisztikai Intézet által szeptemberben jelentett havi 1.833 lej átlagos nettó keresetnél az éves jövedelem nem haladja meg az 5000 eurót. Ez azt jelenti, hogy a jövedelem ötszörösének megfelelő házár megtakarítási pontja azt jelenti, hogy a házak ára fenntarthatósági referenciaértékkel rendelkezik 25 000 euró körüli területen, megerősítve a meglévő készletek magas értékcsökkenésével.
Még akkor is, ha a család második személyét jövedelmével hozzuk - a következő 10 évben jelentős fizetésemelések hiányában - a 40 000–60 000 eurós árak, amelyeken a Prima Casa programon keresztül vásárolnak, azt mutatják, hogy ezeket a kölcsönöket nem bizonyos feltételek mellett adják meg gazdasági.
Ingatlanpiac - törölt felszállás
Glavan "jelentős hatást" lát az állami hitelgaranciák ezen rendszerére, valamint az árnyomást. Ez azonban olyan kontextusban fordul elő, amelyben "az ingatlanpiac Romániában egyébként sem indult el", még mindig "a tó fenekén", későn, a válság utáni gazdaság fellendüléséhez képest. Nem feltétlenül várható, hogy a fizetési törvény csökkenéshez vezet az ingatlanpiacon, még akkor is, ha a normatív törvény teret enged a nyomásnak ebben a tekintetben. "Az árak nem fognak emelkedni. Bizonytalanság érzése lesz" - mondta a közgazdasági professzor, a Logica economică elektronikus kiadvány szerzője - mondta a Logec.ro a Profit.ro-nak.
Ha a fizetési törvény 2005-től lenne, akkor az ingatlan léggömbnek nem lennének azonos arányai
Maga a törvény megakadályozza az ingatlan léggömböket - mondja Rechea. Jó lett volna, ha a 2005-ös jelzálog-konjunktúra előtt megvannak. "Nem volt automatikusan ilyen áremelésem. Lehetetlen volt." A bankok lettek volna a fékek. "Egyébként az értékelés elvégzéséhez, különben az előlegre volt szükség." Így lehetetlen lett volna, hogy olyan esetek, mint amelyekben bizonyos hitelfelvevők 100% -os tőkeáttételi hatást alkalmaztak, a jelzálogkölcsön mellett személyi szükségletű kölcsönt is felvettek az előleg kifizetésére.
Brîndșa 2007-ben 61 750 euróért vásárolta meg műtermét, pontosan ezzel a módszerrel. Az 52 750 euró jelzálogkölcsön mellett, amelyért jelenleg csaknem 300 eurós kamatot fizet, 10 000 eurós hitelt is kötött, amelynek nagy részét előlegként adták a tranzakció megkötésekor.
"Számomra az élet bankot jelent. Először a fizetés kezdődik. Először a bank, és csak utána a kiadások" - mondja Brîndșa. Tudja azt is, hogy fő problémája a spekulatív buborék árából fakad, amelyen megvette a stúdióját: "Az ingatlanárak eltúlzottan magasak voltak. Mondhatni rablás."
Fék egy mesterségesen súlyosbított lakáshitelért
Az új törvény hatása az ingatlanhitelezés lassulását eredményezi - számít Bogdan Glăvan. "Számomra nem tűnik rossz dolognak" - tette hozzá. - Nem látom értelmét a jelzálognak. A hitelezésnek a befektetések támogatásának, a magas hozamot kínáló tevékenységek finanszírozásának kell lennie. Ha nem vásárol csarnokot, raktárt vagy nem épít bevásárlóközpontot, akkor az ingatlankölcsön nem hoz semmit.
A közgazdászprofesszor úgy véli, hogy a lakáshitel szegmenst mesterségesen súlyosbították a Prima Casa program állami garanciái, de most a kiigazítás előfeltételei vannak: "Ez a törvény megnyugtatja, ami összességében jó dolog lesz. . "
Mennyire volt túlzó a lakáshitelezés? A válság utáni időszakban ennek a szegmensnek a hitelállománya több mint 26 milliárd lejjel nőtt, miután 2008 végétől 2009 közepéig, amikor az Első Ház programot népszerűsítették, kissé stagnált a 22 milliárd lej szint felett. A lakáshitelezés az elmúlt öt és fél évben megduplázódott, 48,77 milliárd lejnek felel meg szeptemberben, amelyet a Román Nemzeti Bank a legutóbbi havi jelentésében említett.
Olyan dinamika, amelyet Glăvan nem lát kedvezően: "Ez nem a hitel szerepe, hogy pénzt adjunk az embereknek házak vásárlására." És elmagyarázza: "Ez a hitel nem hoz semmit. Még a banknak sincs értelme elfogadni 10-15% -os előleget."
Ennek a lakáshitelnek a lassítása annál kívánatosabb lenne, mivel a vásárlásokat nem fenntartható árakon hajtják végre, ami megfelel a románok jelenlegi jövedelmének - mondja Călin Rechea. Fenntartása van azzal kapcsolatban, hogy a törvény elfogadható lesz, tekintettel Klaus Iohannis elnök vezetésével a banki lobbi lépéseire és abban az értelemben, hogy a szöveget az Alkotmánybíróság elé küldi. - Nem tudom, hogy a történet végén vagyunk-e - mondta.
Ha péntekig az alkotmányellenesség kivételéről értesíteni tudó szereplők egyike - Románia elnöke, a Parlament két kamarájának egyik elnöke, számos 25 szenátor vagy 50 képviselő, a Népügyvéd, a kormány vagy a Legfelsőbb Bíróság és a Semmítőszék - nem tegye meg, a törvény életbe lép és hatályba lép. Az ingatlanpiacra gyakorolt hatás? "Ez a kiigazítások időszaka lesz, de nem tudom, meddig fog tartani. Egymást követő hullámok lesznek" - zárja a következőket Rechea.