A McDonald`s Románia ingatlanvagyonai először derültek ki
Utolsó óra
10:10 - Régi rend az új világ számára?
10:01 - Hatalmas gyász Romániában! Meghalt az orvosi világ igazi óriása. Csúcs volt (VIDEO)
09:50 - Problémák merültek fel az új iPhone 12 mini készülékkel
09:40 - Amikor Trump ügyvédei elérik a dokkot
09:34 - PRO TV sztár, nincs kegyelem! Azonnal kirúgta őket. Elena Lasconi határozata
09:25 - Az igazság a speciális nyugdíjakról. Miért nem szüntették meg eddig
09:15 - Maia Sandu a Moldovai Köztársaság új elnöke! Igor Dodon történelemmé válik
09:08 - Az igazi ok, amiért az egészséges emberek a COVID-19 súlyos formáit veszik igénybe és meghalnak
A McDonald's az egyetlen nemzetközi gyorséttermi lánc, amely közvetlenül lépett be a román piacra, ellentétben versenytársaival, a KFC-vel és a Subway-vel, amelynek egységei franchise-rendszerben működnek. A romániai működés óta eltelt 18 év alatt a McDonald’s több mint 100 millió eurót fektetett be a hálózat fejlesztésébe, amelynek 60% -a ingatlanbefektetést és 40% -a berendezést jelent. A társaságnak 20 vagy olyan teljes földterülete van, amelyen a McDonald's éttermei működnek Romániában, és a bérelt helyeket legalább 20 éves időtartamra bérbe adják, de a legtöbb szerződéssel ez eléri a 49 éves időszakot. Az amerikaiak összesen 65 éttermet nyitnak Románia 21 városában, ebből 33 McDrive egység, amelyekben az összes épület a cég tulajdonában van.
"A McDrive néhány étterme földterülettel is rendelkezik. A mostantól megnyíló McDrive egységek esetében az első lehetőség a föld vagy az épület megvásárlása, ha az összecsukódik azzal, ami érdekel minket (a Piata Romană-i étterem ilyen helyzetben van - n.red), és lépéseket teszünk jelenleg bérelt helyek megszerzésére "- mondta Daniel Boaje, a McDonald's Romania ügyvezető igazgatója.
Ilyen például a craiovai étterem, amely a craiovai városházával társult földterületen működik. A társaság éppen a polgármesteri hivatal tulajdonában lévő alkatrész megvásárlásának folyamatában van. Ebben a helyzetben az összes étterem esetében érvényes lesz az ingatlan teljes megvásárlásának lehetősége - mondja Boaje. A bukaresti McDonald's által megnyitott 31 étterem közül öt, az ország elsők között működik a bukaresti városházával partnerségben birtokolt földterületeken, például a McDonald's Brâncoveanu egységével.
A kiskereskedő a válság utolsó éveiben sem hagyta abba a földvásárlást. A 2009-től az idei évig nyitva tartó mind a tíz McDrive étterem a vállalat tulajdonában lévő földterületen található. Az átlagos beruházás egy 1500 és 3500 négyzetméter közötti alapterületű McDrive egységbe 14 millió lej (kb. 3 millió euró), ami azt jelenti, hogy csak az ilyen típusú éttermek fejlesztése került a McDonald'sba, az elmúlt öt évben mintegy 30 millió euró. A hely bérlése mindig a második lehetőség, és különösen a bevásárlóközpontokra vagy a vasútállomásokra vonatkozik. "Az északi pályaudvarhoz hasonló helyeknek különleges státusza van, és elmondhatom, hogy az állomáson lévő helyet abban az időben az igazgatóság határozata hozta meg, amely eltérést engedélyezett a McDonald's számára. A romániai engedményt a törvény 49 évre korlátozza. Mi, bárhová is mehetünk bérleti szerződéssel 20 év alatt, megyünk "- említi Daniel Boaje.
Drágább föld, mint nyugaton
Nem csak a klasszikus ingatlanbefektetők voltak elkapva az árak forgatagában, amelyek a növekedésnek 2007–2008-ban megállni látszottak. Az ingatlan "buborék" alatt az amerikaiak körülbelül 2 millió eurót (1000 euró/négyzetméter) fizettek a George Becalitól vásárolt piperai földterületért az üzletember nyilatkozatai szerint. A McDonald’s Romania vezetője szerint az ilyen helyzetek ritkák voltak, és hogy a felvásárlásokat nagyon gondosan elemezték. "Soha nem fizettünk többé-kevésbé földterületért, hanem pontosan az adott terület lehetőségeinek megfelelően, de voltak hihetetlen adatok. Nem hiszem, hogy végül ilyen összegeket fizetünk. Ha 20 év múlva egy román ügyfél megengedheti magának, hogy annyit fizessen a Big Mac-en, mint a német, akkor talán még egyszer meggondolom. Amíg azonban megpróbáljuk összeszedni az üzletet azzal, amit a román ügyfél fizethet, nehéz elhinni, hogy 1000 euró/négyzetméter megvalósítható. Ez az ár néhány vállalkozás számára megvalósítható ebben az országban "- említi Daniel Boaje.
Még akkor is, ha a válságos időszak a földeladási árak csökkenéséhez vezetett, a McDonald’s Romania vezetője azon a véleményen van, hogy még nem igazodtak valós értékükhöz. A hét emberből álló McDonald’s Románia fejlesztőcsapata (mind a társaságban „felnevelve”, akár az ingatlanpiacról toborozva) folyamatosan kap ajánlatokat föld eladására.
A vállalatnak jövőre tíz új tétele lesz a hálózat bővítésére. Csak Bukarestben a kiskereskedőnek 25 értékesítési ajánlata van az asztalon, amelyet elemez, de nincs sok befejezendő tranzakció.
„Az értékelés összetett: a jogi helyzetből, a környezeti részből, az építési engedély megszerzésének lehetőségéből, a PUZ létezéséből stb. Nem csak az árról van szó. A mi szempontunkból az ingatlanpiac még mindig nagyon gyenge. Kevés tranzakció és kevés föld eladó és bérelhető. Az árak csökkentek, de még mindig nem hiszem, hogy elérték a valódi értéket. Romániában a föld drágább, mint Nyugat-Európában "- hangsúlyozza a vállalat vezérigazgatója.
A McDonald's projektjeinek ingatlanfejlesztésében részt vevő partnereket pályázatok alapján választják ki, de az idő múlásával a társaság több olyan partnert is művelt, akikkel gyakrabban dolgozik együtt, többek között a Bazalt Construct Bukarest, a Plastrom Construct Bucharest, Big Aluminium Marosvásárhely, Graicon Focşani, Instalaţii SRL, Elektromos berendezések és automatizálás és a TEKA Design.
A világszerte több mint 34 000 meglévő McDonald's étterem mintegy 80% -a franchise-ban működik, ellentétben Romániával, ahol csak hét ilyen egység működik. A rendszer alacsony elterjedési üteme arra késztette a vállalatot, hogy hagyja abba a franchise-folyamatot, és legalább 2015-ig így is marad. “Romániában a dolgok kissé másképp alakultak, mert a gazdasági kiszámíthatóság meglehetősen relatív. Itt nem lehet egyértelműen hosszú távú üzleti tervet létrehozni. Még mindig vannak olyan ingadozások, amelyek befolyásolhatják a következő évek tevékenységét. Ebben a helyzetben inkább új éttermeket működtetünk, ügyelünk arra, hogy a bázis nagyon szilárd legyen, és azokban a körülmények között, amikor a gazdasági környezet stabil lesz, folytathatjuk a franchise-zással kapcsolatos megbeszéléseket "- mondja Boaje.
Az aradi, galaci vagy bakói McDonald's éttermek példák azokra az egységekre, amelyeket a McDonald's több évig közvetlenül működtetett, és amelyeket később franchise-ban kezeltek. Daniel Boaje meg van győződve arról, hogy a jövőben a társaság által közvetlenül működtetett egységek aránya csökken a franchise javára, de elismeri, hogy ez hosszú folyamat. "Amikor egy piac megfelel franchise-kritériumainknak, a döntés és a végrehajtás gyors. Ami tovább tart, az a jelöltek felkészítése a 9 és 12 hónap közötti franchise-ra ”- mondja a társaság igazgatója.
Válaszként arra, hogy a McDonald's világszerte többet keres a franchise-tulajdonosoknak felszámított bérleti díjakból, mint az élelmiszerek értékesítéséből, Daniel Boaje szerint a franchise-alapú helyiségekért kulcsrakész üzlet bérleti díjat számítanak fel, nem bérleti díjat. ingatlanok esetében gyakori. "Magát az épületet nem bérli, minden benne van: felszerelés, a McDonald's márka használatának joga, logisztika, az ellátási lánc, hozzáférés a vállalat fejlesztési terveihez. Belép az étterembe, és nyerni kezd. Van még egy franchise-díj, egy berendezéssel kapcsolatos költség, amelyet csak egyszer fizet, és az értékesítéssel egyeztetett havi díj. Ha a McDonald's-nak franchise-szerződése van 17-30 évre, akkor meg kell győződnöm arról, hogy minden, ami mögöttem van ingatlan, legalább a szerződés időtartamára biztosított legyen "- magyarázza a McDonald's vezetője. Elmondása szerint általában a franchise-helyiségekkel kapcsolatos összes ingatlanköltséget a McDonald's viseli. Alapvetően a cég megtalálja a bérelt vagy megvásárolt földterületet, megépíti az éttermet, kinyitja és csak ezután franchise-olja. A franchise-vevőnek csak a McDonald's tulajdonában lévő terület használatának joga van.
Nincs pénz a bankoktól
A vállalat éves fejlesztési költségvetést millió euró, pénzösszeget különített el éttermek megnyitására, földvásárlásokra, egyes éttermek arculatának megváltoztatására és új termékek bevezetésére. Idén a vállalatnak két új McDonald’s-egységet kell nyitnia: az egyiket a bukaresti Promenada bevásárlóközpontban, egy projektet október 17-én avatják fel, a másikat pedig az AFI Palace Ploieşti-ben tervezik október 3-án nyitni. Idén a cég eléri a tíz McCafét, amelyek közül kettő 2013-ban nyílt meg, négy pedig "átalakítva". Boaje szerint 100 étterem elérése a következő tíz évben nem valószínűtlen cél.
A cég fejlesztése kizárólag a McDonald’s saját forrásaiból történik. "Vannak olyan évek, amikor a Romániában keletkező készpénz mennyisége elegendő lehet a fejlesztési tevékenységek finanszírozásához, és olyan évek, amikor az anyavállalathoz kell fordulnom. Minden nagyobb projekt megtalálja a finanszírozást. Például, ha az idei évre három étterem megnyitását terveztem, és úgy gondolom, hogy öt fontos projekt van a vállalat számára, akkor biztos vagyok abban, hogy a két további projekt számára finanszírozásra találok "- mondja a McDonald's Romania vezetője.
MINI INTERJÚ
A McDonald's legértékesebb éttermei
Daniel Boaje: A helyszín a prioritás kritériuma, amelyet a terület vásárlóereje, a terület fejlesztési potenciálja és más forgalomgenerátorok megléte követ. A McDonald's nagy üzlet. Romániában a 65 étteremben a McDonald's havonta mintegy 3 millió látogatást tesz. Sok ügyfélre van szükségünk, ezért fontos a hely és a láthatóság.
Főváros: Volt olyan helyzete, amikor eladni földet a portfóliójában?
Daniel Boaje: Nekem még nem volt ilyen helyzetem. Ha van plusz 100 négyzetméterem, akkor inkább megtartom őket.
Főváros: Több földet vásárolt, mint amire szüksége volt?
Daniel Boaje: Alkalmasak arra, amire szükségünk van, nincs felesleges földterületünk. Vannak olyan helyzetek, mint a Bilával kidolgozott projektek, amelyekben egy darab földet vásároltam tőlük a parkolóhely jobb megszervezése érdekében. Lehet ennek az ellenkezője is.
Főváros: Melyek a vállalat legértékesebb ingatlanvagyonai helyben?
Daniel Boaje: A legértékesebbek a legnagyobbak. A legnagyobb felületű éttermek az Unirea, a Romană, a Barbu-Văcărescu, a Dristor és a Brâncoveanu (mind Bukarestből - a szerk.).
Főváros: A McDonald's Romania forgalma tavaly 93,9 millió euróról 89,7 millió euróra csökkent, a nettó nyereség pedig meredeken, 4,2 millió euróról csak 0,9 millióra csökkent. euro. Mi történt?
Daniel Boaje: A McDonald’s nem vitte át a termékárak árfolyam-különbségeit, és üzletágunk lejben nőtt. Az eredményt rendkívüli ráfordítások befolyásolták, amelyekről nem tudok beszélni, valamint a McCafés-ben tavaly végrehajtott jelentős beruházások, az informatikai rendszer megváltoztatása és az év során végrehajtott akvizíciók. Az üzemi eredmény változatlan maradt.
Főváros: Milyen üzleti elvárásai vannak erre az évre?
Daniel Boaje: Hogy világos legyünk, nem egyenlőségjelet tehetünk az értékesítés és a forgalom között. A két mutató közötti különbség a franchise-adók által generált komponensből származik. A társaság összes éttermében az értékesítés forgalom, ehhez hozzáadódik a franchise-adókkal fennálló partnerség, ahol a jövedelmeket másképp számolják. Jelentem a forgalmat a Pénzügyminisztériumnak. Csak azt tudom mondani, hogy a tavalyi becsléseim a 100 millió eurós forgalom elérésére nem voltak tévesek. Anélkül, hogy látványos lenne, trendünk pozitív az év első felében.
60 millióan fektettek be a McDonald’sba a román hálózat ingatlanfejlesztésébe 1995-től napjainkig
50 millióan a McDonald’s-t fizették ki tavaly adók és vámok formájában
Ha tetszik a közzétett anyagok, kérjük, kövesse velünk Facebook oldalunkat