A társasházak különleges használati jogai »Immobilienrecht Essen
1. Tartalom
A különleges használati jog a lakástulajdonos számára jogot biztosít egy terület vagy egy épületrész kizárólagos használatára, és kizárja a többi lakástulajdonost az esetleges használatból.
A különleges használati jogok különös jelentőséggel bírnak a lakóingatlan-jogban, mivel nem minden terület és épületrész külön házként tulajdonítható a lakás tulajdonosának.
A leggyakoribb esetek a járművek parkolóhelyeinek, kerti teraszainak és kerti területeinek különleges használati jogai.
Különleges használati jogok is megállapíthatók azokon a területeken, amelyek magánszemélyek birtokában lehetnek, például zárt tárolóhelyiségek vagy pincék, erkélyek, loggiák vagy tetőteraszok.
Néha különleges használati jogok adódnak ikerházak építésére is, ha külön tulajdon nem állapítható meg számukra.
Különleges használati jogok mindig társulnak egy társított lakáshoz vagy egy rész tulajdonjogához. A különleges használati jog hatálya alá tartozó terület vagy épületrészek közös tulajdonban maradnak.
2. Indoklás
A különleges használati jogok a megosztási nyilatkozat alapján igazolhatók, és kifejezetten a lakástulajdonoshoz vannak rendelve.
Gyakran előfordul, hogy a megosztó tulajdonos, például egy ingatlanfejlesztő, fenntartja a jogot, hogy később a megosztási nyilatkozatban különleges használati jogokat - például parkolóhelyeket - ruházzon át a vásárlókra.
Végül a különleges használati jogok visszamenőleg is megállapíthatók valamennyi lakástulajdonos egyetértésével.
A valódi kedvezményezetteknek meg kell állapodniuk, vagyis mindenekelőtt a jelzálog- és földhitel-hitelezők, a haszonélvezeti kedvezményezettek és az elsőbbségi értesítésre jogosultak. A különleges használati jog megállapításakor nincs szükség a dologi jogosult beleegyezésére, ha a megállapodás egyidejűleg összekapcsolja a javára terhelt társasházat egy különleges használati joggal, különösen, ha minden egységre különleges használati jogot állapítanak meg.
A különleges használati jogokat többségi szavazással nem lehet igazolni.
Különleges használati jogok sem merülhetnek fel a közös kert részeinek az egyes lakástulajdonosok általi évek óta történő használatából.
A különleges használati jogot általában a lakóingatlan-nyilvántartásba vezetik.
Ha nincs bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba, a megfelelő megállapodás csak jogilag kötelező erejű. Ez azt jelenti, hogy a jogosult csak a tulajdonosokkal szemben szerzi meg a különleges használat jogát, akik megkötötték a megállapodást, de nem a különleges jogutódjaikkal, például a lakóingatlan vásárlóival szemben.
3. Transzfer
A különleges használati jogok átruházhatók a többi lakástulajdonos beleegyezése nélkül, de csak egy tulajdonostársra.
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett különleges használati jogok megállapodással és az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel kerülnek átruházásra, így közjegyző részvétele szükséges.
Az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett különleges használati jogok átruházással átruházhatók; ez forma nélkül is lehetséges.
A jogosultnak, különösen a földadósoknak, akiknek joguk van az érintett lakáshoz vagy részleges tulajdonhoz, bele kell egyezniük az átruházásba.
4. Változások
A különleges használatra jogosultnak speciális használati jogát úgy kell felhasználnia, hogy a többi lakástulajdonos jogait az elkerülhetetlen mértékben ne sértsék. A felhasználásnak ezért ésszerűnek kell lennie a többi lakástulajdonos számára, és a tartalommal kapcsolatos célkitűzésen belül kell maradnia, például teraszként, kertként vagy parkolóhelyként.
Kertterületek esetében csak a szokásos kertészeti vagy szabadidős használat megengedett.
Megengedett a gyermekek játékeszköze, hintakeretek, kisebb nyúlfalak vagy a szokásos kertészeti gondozás az összképet nem formáló növények metszésével vagy ültetésével és eltávolításával.
Radikális újratervezés nem megengedett, például sövények vagy fák eltávolítása, amelyek formálják az összképet, vagy amelyek a magánélet védelme érdekében szükségesek.
A különleges használati jog területén bekövetkező strukturális változásokhoz - különben - többségi határozatra van szükség, amihez minden lakástulajdonosnak bele kell járulnia, akinek jogait az intézkedés sérti azon túl, ami a rendezett együttélésben elkerülhetetlen.
Ennek oka, hogy a különleges használati jog hatálya alá tartozó terület továbbra is a közösségé.
Ez vonatkozik például a terasz kibővítésére, garázsok, falak, autóbeálló, kertes házak, szerszámosok építésére, napellenzők felszerelésére, úszómedence építésére vagy egy speciális célú területen oszlopokkal ellátott parkolóhely szerkezeti lehatárolására.
A virágokkal, bokrokkal és fákkal való minden kezdeti kertbeültetés nem szerkezeti változás, hanem a különleges használati jog indokolja, feltéve, hogy betartják a szükséges határtávolságokat.
5. Karbantartás és javítás
Elvileg a lakástulajdonosok továbbra is kötelesek fenntartani és megjavítani a speciális használatú területet közös költségen.
A tulajdonosok szövetsége általában viseli a speciális használatú területek fenntartásának és javításának költségeit. Ennek oka, hogy a különleges használatú terület a közös tulajdon része.
Részben vannak eltérõ szabályozások a közösségi rendben.
6. Követelések különleges használati jogok megsértése esetén
A jogosult különleges felhasználási jogának megsértése miatt mulasztás vagy eltávolítás iránti igényt érvényesíthet.
Például megkövetelheti, hogy egy tulajdonostárs, aki tévesen használja a speciális használatú területet, adja át egyedüli tulajdonba.
A tulajdonosok gyűlésének többségi határozata nem szükséges.