Az építőipar válságban van Indiában egymilliárd dolláros ingatlanválság fenyeget -
Csőd volt. A társaság elvesztette jóváhagyását. Azok a lakások, amelyekre az Ojhához hasonló vevők évek óta várnak, még mindig nem készültek el. Ojha most 61 éves. Nyugdíjellátásának nagy részét lakásvásárlásba fektette, és hitelt vett fel. "Főleg haragszom magamra" - mondja.
Emberek százezrei vannak hasonló helyzetben India metropoliszai körül. Új otthonról álmodoztak családjuknak. Most tőkéjük teljes elvesztésétől kell tartaniuk.
Milliárd dolláros ingatlanválság fenyeget Ázsia harmadik legnagyobb gazdaságában. A szubkontinenst hatalmas gazdasági problémák sújtják. Az ingatlanpiacon túlkínálat van. Az építőipar likviditási hiányban szenved, amely a Lehman Brothers befektetési bank összeomlásának következményeire emlékeztet. Narendra Modi miniszterelnök kormánya most milliárd eurós csomaggal akar ellenintézkedéseket tenni. De a szakértők kételkednek abban, hogy ez elég.
A kihívás óriási: Anarock piackutató adatai szerint az esetenként jelentős késések miatt jelenleg 575 000 lakóegységet nem lehet a terveknek megfelelően átadni vevőiknek. Összehasonlításképpen: az elmúlt három évben piacra került új lakóegységek száma összesen 460 000. A késleltetett projektek körülbelül 175 000 olyan lakást is tartalmaznak, amelyek építkezési helyei teljesen leálltak. A problémás építkezések összértéke közel 60 milliárd eurónak felel meg.
Nirmala Sitharaman indiai pénzügyminiszter cselekvés szükségességét látja. November elején bejelentette, hogy több mint 3,1 milliárd eurónak megfelelő összegű alapot terveznek a lassított építkezések visszaszorítása érdekében. A vállalatok pályázhatnak az alapokra. A pénz valamivel több mint egyharmada közvetlenül a központi költségvetésből származik. A fennmaradó részt az SBI állami banknak és az állami biztosító társaságnak kell hozzájárulnia. Az alapnak hat hónap múlva készen kell lennie, majd finanszírozást kell nyújtania azoknak a projekteknek, amelyeknek az építkezés közepén elfogyott a pénze.
A korábbi tervekkel ellentétben kifejezetten támogatni kell azokat az építkezési projekteket, amelyeket a bankok már régóta leírtak, vagy amelyek fizetésképtelenségi eljárás alatt állnak. A miniszter szerint 1600 alacsonyabb és középső árszegmensben lakást kínáló ingatlanprojekt profitálhat ebből. "Ez enyhíti a sok házvásárló pénzügyi stresszét, akik befektették a nehezen megkeresett pénzüket" - ígérte a kormány.
A finanszírozók árnyékbankjai
A pénzügyi forrásokhoz való nehéz hozzáférés évek óta megterheli az indiai ingatlanipart. A 2008-as nagy gazdasági válság után az indiai bankok, amelyek már régóta szenvednek a könyveikben szereplő nagy összegű rossz hitelektől, óvatosak lettek a hitelezéssel szemben. Az úgynevezett árnyékbankok, a hagyományos hitelintézeteken túli finanszírozók alternatívaként léptek pályára, és számos ingatlanfejlesztő számára lettek a legfontosabb finanszírozók.
Egy évvel ezelőtt azonban hirtelen véget ért a szimbiózis, amikor az IL&FS, India egyik legnagyobb árnyékbankja, majdnem 13 milliárd dolláros adósság alatt összeomlott. A Lehman Brothers 2008-as összeomlásához hasonlóan bizalmi válság következett. A többi árnyékbank likviditása megszáradt, az ingatlanfejlesztőkkel kötött hitelügyletek összeomlottak. A JLL tanácsadó cég szerint a hitelezés csaknem felére csökkent egy éven belül, elérve a 4,5 milliárd dollárt.
Az ingatlanipar országszerte érzi a pénzügyi zűrzavar hatásait. A fizetésképtelenségi eljárásokban a projektfejlesztők száma tavaly óta megduplázódott és meghaladta a 420-at.
Ez a presztízs projekteket is érinti. A mumbai sokemeletes Palais Royale India legnagyobb felhőkarcolója volt, amelynek magassága körülbelül 300 méter volt. Bár az építkezés egy évtizeddel ezelőtt kezdődött, még mindig nincs más, mint a felsőbbrendű épület héja, amely a Worli kerület metropoliszának egyik legdrágább lakóövezete fölé tornyosul.
A mintegy 160 lakás néhány vásárlója több mint hatmillió eurót fizetett a luxuslakásokért, amelyekben gazdag vállalkozók, bankárok és bollywoodi szereplők gondolták, hogy új otthonra találnak. De még mindig nélkülözniük kell a Mumbai Mahim-öböl feletti híd hídját.
Jogi viták és pénzügyi problémák után a projekt fejlesztője, a Shree Ram Urban Infrastructure csődbe került. Az Indiabulls Housing Finance (IHFL) árnyékbank 125 millió eurós követeléssel maradt. Az első próbálkozás a kagyló árverésére, amely egyre inkább hasonlít egy szellemtornyra, májusban kudarcot vallott. Két hónappal később találtak egy vevőt, aki csaknem 90 millió eurónak megfelelő összeget fizetett be.
Az árnyékbank számára ez csak egy kis megkönnyebbülés: az IHFL refinanszírozási problémákkal küzd. A Moody’s hitelminősítő intézet nemrégiben csökkentette minősítését, és negatív kilátásokat mutat a társaságra nézve. Az IHFL árfolyama az év eleje óta 75 százalékkal zuhant.
Nem az IHFL az egyetlen ingatlanfinanszírozó, akinek problémái vannak. Az egyik legnagyobb piaci szereplő, a Dewan Housing Finance Corporation (DHFL), amely 2010-ben vette át a Postbank indiai házfinanszírozási leányvállalatát, azzal fenyeget, hogy összeomlik egy közel 14 milliárd dolláros adóssághegy alatt. Miután a társaság júniusban nem tudta teljesíteni első fizetési kötelezettségeit, nemrégiben tárgyalásokat folytatott az adományozókkal a mentési intézkedésekről - sikertelenül.
A múlt héten a jegybank átvette az irányítást a DHFL felett, és csődeljárást indított. A DHFL-pénzt kölcsönző bankok milliárdos leírásokat vetnek fel. Máris 130 milliárd dollár rossz hitelből állsz. Az S&P hitelminősítő figyelmeztette a múlt hónapban, hogy az árnyékbanki válság átterjedhet a hitelintézetekre is.
Figyelembe véve a kockázatokat, a kormány több milliárd dolláros segélycsomagja az ipar nehéz helyzetű ingatlanprojektjeinek megvalósításához óvatos megkönnyebbülést biztosít. Az intézkedés nem jöhetett volna jobb időpontban - kommentálta Anuj Puri, az Anarock főnöke.
"Végül számtalan lakásvásárló lát fényt az alagút végén." Más megfigyelők rámutatnak, hogy az állami források csak a tényleges pénzügyi szükségletek töredékét fedezik. Honeyy Katiyal, az Investors Clinic ingatlan tanácsadó alapítója elmondta: "A meghirdetett alap nem elegendő a kihívások kezeléséhez." Katiyal a segélyalapot csak az első lépésnek tekinti.
Maradnak az aggodalmak
Az elemzők az indiai ingatlanválság gyors befejezését is kérdésesnek tartják, még akkor is, ha a kormánynak valóban sikerülne újra elindítania a leállított projekteket. "Amikor a projektek piacra kerülnek, a kereslet és kínálat közötti egyensúlyhiány tovább fog romlani" - állítja a Fitch Group részét képező India Ratings and Research.
Az ingatlanfejlesztők az elmúlt években túl pozitívan értékelték a piacot. A kínálat meghaladja a keresletet. A Knight Frank tanácsadó cég szerint az első félévben a nagyvárosi területek csaknem félmillió lakására nem találtak vevőt. A PropTiger ingatlanportál tanulmánya szerint az eladások a legutóbbi negyedévben 45 százalékkal csökkentek az előző évhez képest.
India gazdaságát tekintve úgy tűnik, hogy kevés oka van a kedvnek a hamarosan történő újbóli vásárlásra: a növekedési ütem a közelmúltban öt százalékra esett vissza - ez hat év legalacsonyabb értéke. Túl alacsonynak tartják ahhoz, hogy elegendő munkahelyet teremtsenek a több mint tizenkét millió indián számára, akik évente a munkaerőpiacra érkeznek. Az elemzők együtt csökkentették a pénzügyi év hátralévő részére vonatkozó előrejelzéseiket. A Világbank súlyos gazdasági lassulásról beszél. Ennek fő oka a gyenge belső kereslet.
Parshuram Ojha lakásvásárló, aki új házat szeretett volna létrehozni egy Delhi melletti műholdas városban, alig reménykedik a felépülésben. Ingatlanfejlesztői projektjei aligha jogosultak állami támogatásra a média beszámolói szerint. Arra a kérdésre, hogy belátható időn belül beköltözhet-e a lakásába, a 61 éves férfi így válaszolt: "Csak Isten tudja."