Az épület értékesítésével összefüggő nyilvánvaló hibák és nem megfelelőségek jogi szabályozása
Jelentés a párizsi ügyvédi iroda ingatlanbizottságának 2012. február 8-i üléséről, készítette: Anne-Lise Lonnée-Clément, a Lexbase Hebdo főszerkesztője - magánkiadás
Nyílt jutalék: Ingatlan
Társvezetők: Jehan-Denis Barbier és Jean-Marie Moyse, a párizsi ügyvéd ügyvédei
Előadók: Marie-Christine Bugnot, a Bíróság ügyvédje, a párizsi Assas jogi és közgazdasági karának előadója
A lakhatásért és a kirekesztés elleni küzdelemért mozgósító, 2009. március 25-i 2009-323. Sz. Törvény (Lexbase-szám: L0743IDU) óta a nyilvánvaló nem megfelelőség már nem a szerződéses felelősség, hanem a szerződéses felelősség keretei közé tartozik. a Polgári Törvénykönyv 1642-1. cikkében (Lexbase-szám: L8942IDK) és az 1648. cikk (Lexbase-szám: L9212IDK) 2. bekezdésében előírt nyilvánvaló hibarendszer.
A 2009. március 25-i 2009-323. Sz. Törvény 109. cikkével módosított 1642-1. Cikk a következőképpen rendelkezik: "Az építendő épület eladóját nem lehet kirakni sem a munkálatok elfogadása előtt, sem a munkálatok lejárta előtt. egy hónappal a vevő birtokába vétele után nyilvánvalóvá válnak az építési hibák vagy a megfelelőségi hibák. Nincs ok a szerződés felmondására vagy az ár csökkentésére, ha az eladó kötelezi magát a javításra. ".
A 2009. március 25-i 2009-323 sz. Törvény 109. cikkével módosított 1648. cikk most kimondja: "A rejtett hibákból eredő keresetet a vevőnek a hiba felfedezésétől számított két éven belül kell megindítania. cikk szerint a keresetet a kizárás büntetése mellett kell benyújtani egy éven belül attól a naptól számítva, amelyen az eladó felmenthető a hibák vagy a nyilvánvaló megfelelés hiánya miatt. ".
Ezért a kézbesítés napjától, más szóval a helyiség birtokba vételétől (ami általában a kulcsok átadásának felel meg) a vevőnek egy hónap áll rendelkezésére a hibák és a nyilvánvaló nem megfelelőségek bejelentésére; ezután egy éven belül aktiválnia kell az eladót. A gyakorlatban ezért az ingatlant a szállításától számított egy éven és egy hónapon belül kell megbíznia az eladóval.
Ha a határidőt nem tartják be, a vevőt az eladóval szembeni keresetében kizárják.
Annak érdekében, hogy megvédje az egyént a szakmai ajánlatkérő szervektől, a Semmítőszék, tekintve, hogy ez az egy hónapos időszak kissé rövid volt, úgy határozott, hogy "a vevő a beérkezéstől számított egy évig elfogadható. Munka vagy a határidő lejárta egy hónappal a művek birtokba vétele után, hogy az eladóval szemben szavatossági keresetet nyújtsanak be a nyilvánvaló hibákra vonatkozó garanciavállalás iránt, még ezen egy hónapos időszak lejárta után is felmondva "(aláhúzjuk) (Cass. civ. 3., 2009. december 16., 08-19.612, FS-P + BN ° Lexbase: A7132EPT).
A bevezetett rendszer természetesen azzal a feltétellel érvényes, hogy a nyilvánvaló hiba vagy nem megfelelőség a szállítás keletkezése óta fennáll. Ez a kérdés jelentõs perek forrása annak tudatában, hogy gyakran nehéz meghatározni, hogy a látszólagos hiba az építõ gyenge kivitelezésének eredménye-e, vagy pedig az ingatlan vevõje általi visszaélés következménye.
Az ítélkezési gyakorlat régóta elismeri, hogy a felek az adásvételi okiratban hagyományosan kiterjeszthetik a megépítendő épület eladójának kötelezettségeit az 1792-6. Cikkben (Lexbase No: L1926ABX) előírt tökéletes befejezés garanciájára. Ez egy 1998. június 4-i ítélet, amely megállapította ezt az elvet (Cass. Civ. 3, 1998. június 4., 96–19.207. Sz., Lexbase: A4878CMM).
Ne feledje, hogy jogilag a tökéletes befejezés garanciája csak a gyártót terheli.
Azt is meg kell jegyezni, hogy ha az eladó, az ajánlatkérő megszűnik, a vevők a polgári törvénykönyv 1792-6. Cikke alapján közvetlen igényt tarthatnak az építőkkel szemben, mivel úgy vélik, hogy a vevő a az ajánlatkérő jogai.
A kiindulási ponttal kapcsolatban az ítélkezési gyakorlat egyértelművé tette, hogy a Polgári Törvénykönyv 1642–1. Cikkéből és 1648. cikk (2) bekezdéséből az következik, hogy ha egy megépítendő épület eladója nem vállalja a nyilvánvaló hibák vagy látszólagos megfelelőség esetén a szerződés megszüntetése vagy az ár csökkentése iránti keresetet a kizárás fájdalmára kell benyújtani egy éven belül attól a naptól számítva, amikor az eladó felmenthető a nyilvánvaló hibák alól, azaz a következő két közül a későbbi események: a munkálatok elfogadása fenntartásokkal vagy fenntartások nélkül, vagy a birtokba vételtől számított egy hónap lejárta (Cass. civ. 3., 1974. május 15., 73-10.692 Lexbase No .: A5618CHK). Más szavakkal, a jogorvoslat határideje a kézbesítési jelentés dátumától, vagy az átvételi jelentés dátumától kezdődik, ha ez a kézbesítés után következik be, ami gyakran megtörténik.
Ezen túlmenően az időszakot megszakítja az összefoglaló eljárásban tett intézkedés, majd ezt az időszakot felfüggesztik a szakértői jelentés benyújtásáig. Elővigyázatosságból azonban helyénvaló a határidőn belül azonnal megidézni az érdemeket, és kérni az eljárás felfüggesztését a tárgyaló bírák előtt, a szakértői jelentés benyújtásáig.
A szakértői jelentés benyújtása után új, egyéves időszak nyílik az eljárás folytatására.
Amikor az építkezés egy lakóház formájában történik, a vevőnek jogában áll feljelenteni magánrészeinek nyilvánvaló hibáit és látszólagos nem megfelelőségeit; másrészt az épület vezetője által képviselt épület társtulajdonosainak szindikátusán múlik, hogy a közös részekre tekintettel végrehajtják-e az intézkedést. Általánosságban minden egyes magánrészről szállítási jelentést készítenek, a közös részekről pedig a fejlesztő által ideiglenesen kijelölt megbízott által aláírt szállítási jelentést.
A gyakran felmerülő probléma az, hogy a teraszon vagy a kertben magánhasználati joggal rendelkező vásárlók azok, akik a foglalási jegyzőkönyveikben elutasítják ezen elemek nyilvánvaló hibáit, miközben a közös helyiségeket érintik. Valójában, mivel a társtulajdonos elfogadhatatlan, hogy a közös részeket érintő nyilvánvaló hibákra és nem megfelelőségekre hivatkozhat, ha ezeket a vagyonkezelő nem mondja fel, a rendellenességek nem orvosolhatók. Azoknak a vásárlóknak, akik felfedezik ezeket a hibákat és nem megfelelőségeket, feltétlenül gondolniuk kell arra, hogy felmondják azokat a vagyonkezelőnek, hogy ez utóbbi intézkedhessen.
A Semmítőszék harmadik polgári tanácsának ítéletéből kiderül, hogy a "nyilvánvaló hiba" minősítése két kritériumtól függ: előfordulásának dátumától és jellemzőitől (Cass. Civ. 3., 2011. szeptember 21., 1. sz. 09-69.933, FS-P + BN ° Lexbase: A9594HXM).
A nyilvánvaló hibának a helyiség birtoklásának időpontjában kell bekövetkeznie. Visszatérő probléma a padlón lévő karcolások problémája. Bizonyos tulajdonosok két-három hónappal a szállítás után észreveszik a parketta karcolásait. Így nehéz a gyakorlatban átültetni a Semmítőszék 2009. december 16-i ítélkezési gyakorlatát, amely meghosszabbította a rendellenességek felmondásának időtartamát a kézbesítést követő évben - és nem csak egy hónapon belül. mert a bekövetkezés dátumát illetően bizonyítási problémánk maradt. Ugyanez vonatkozik a repedések előfordulásának időpontjára is. Valóban nehéz elképzelni, hogy a helyszínen két évvel a kézbesítés után jelen lévő szakértő meg tudja állapítani, hogy repülés létezett-e a szállítás napján, vagy az az azt követő hónapokban jelent meg. Általánosságban elmondható, hogy a szakértő arra a következtetésre jut, hogy a hibának eredetétől fogva fenn kell állnia.