Az ingatlanfejlesztő által kinevezett első menedzser nem fogadja el a közös tulajdont -
Írta: Sarah Zentner Megjelent: 2018. július 3. Frissítve 2018. augusztus 9
A kommunális ingatlan elfogadása akár éveket is igénybe vehet, mivel alapvetően minden lakásvásárló maga végzi el az átvételt. A folyamat felgyorsítása és egyszerűsítése érdekében egy ingatlanfejlesztő olyan szabályozást alkalmazott, amely előírta, hogy a közös vagyon átvételét a maga ingatlanfejlesztő által kinevezett vezetőnek, az úgynevezett első kezelőnek kell elvégeznie.
A müncheni felsőbb bíróságnak el kellett döntenie, hogy az elfogadás hatékony-e.
I. Elhatárolás
A társasházak elfogadásakor különbséget kell tenni a magántulajdon (különösen a társasház) és a közösségi tulajdon elfogadása között (pl. Külső falak, tető, lépcsőház, bejárati ajtók, lift, ablakok, kertek stb.).
Magának a vásárlónak kell átvennie a különleges és közösségi vagyont. A vevő megvásárolhatja a különleges és a közösségi ingatlant egyszerre vagy külön-külön. A magántulajdon elfogadása nem feltétlenül jelenti a közös tulajdon csökkenését. A Szövetségi Bíróság döntése szerint minden egyes vásárlónak át kell vennie a közös vagyont. Az elfogadásnak csak következményei vannak számára, és alapvetően nem érinti a többi vásárlót.
A jótállási jogok elévülési ideje a közös tulajdon elfogadásával kezdődik. Minden egyes vásárló külön elfogadása esetén fennáll annak a kockázata, hogy a jótállási igények elévülési ideje jelentősen késik. A lakástulajdonosok szövetsége (többségi döntéssel) mindaddig átveheti a szavatossági jogokat egy A vevőnek továbbra is vannak jótállási jogai.
II
Az alperes ingatlanfejlesztő, 2003–2004-ben társasházi komplexumot épített Münchenben, és az egyedi lakásokat azonos adásvételi szerződéssel adta el.
A közös tulajdon elfogadását a vonatkozó ingatlanfejlesztési szerződések az alábbiak szerint szabályozzák:
"Az épület és a létesítmény közös tulajdonban lévő részeit [...] az ügyintéző esküdt szakértő közreműködésével és közös jegyzőkönyv elkészítésével átveszi és elfogadja. Az adminisztrátort a vevő bízza meg és engedélyezi erre; ezennel mentesül a BGB 181. § korlátozásai alól. "
Az ingatlanfejlesztési szerződés a következő rendelkezéseket tartalmazta az első ügyintéző kinevezésére:
"Az eladó fenntartja a jogot, hogy kinevezze az első menedzsert. A BGB 181. §-ában foglalt korlátozások alól a vevő meghatalmazást ad az eladónak az ügyvezető kiválasztására és kinevezésére, valamint az igazgatási szerződés megkötésére legfeljebb öt évre attól az időponttól kezdve, amikor az első lakás készen áll a használatra [...]. "
A felperes a háztulajdonosok szövetsége, és követelést támasztott az alperessel szemben a hangszigetelési hiányosságok megszüntetése érdekében előleg megfizetésére. Amióta az első vevő beköltözött, a lakástulajdonosok egyesületét az alperes által kinevezett ingatlankezelő társaság irányítja.
2016 júliusában a felperes azt kérte az alperesektől, hogy hibátlanul állítsák elő őket. A közös vagyon tényleges elfogadása nem létezik, mert az adminisztrátor kinevezésére vonatkozó szabályozás hatástalan. Az alperes továbbra is tartozik a közös tulajdon első hibamentes előállításával.
Az alperes kifogást emelt az elévüléssel szemben (a törvényileg és szerződésben megállapított jótállási idő 5 év). Az adminisztrátor az elfogadást már 2003/2004-ben elvégezte. A vevők megbízták és felhatalmazták a menedzsert, aki maga választotta ki a szakértőt. Az alperesnek tehát semmi köze hozzá. Ezenkívül a felperesek implicit módon csökkentek a lakásba költözéssel és a vételár megfizetésével. Egyébként az igénylő követeléseit több mint 13 év után elveszítették.
III. A müncheni felsőbb területi bíróság 2018. április 24-i ítélete, Az. 28 U 3042/17
A müncheni tartományi legfelsőbb bíróság ítéletében úgy döntött, hogy a vitatott költségelőleg nincs elévülve, mivel a vitatott hibakövetelések elévülési ideje az elfogadás hiánya miatt még nem kezdődött el.
Bár a közös ingatlant egy ügyintéző fogadta el, akit a vevők megbíztak és engedélyeztek, az első ügyintézőt az alperes nevezte ki.
Ingatlanfejlesztőként az alperes tehát kinevezhet egy kezdeti ügyintézőt, aki gazdaságilag vagy jogilag kapcsolatban áll vele. Ez azzal a kockázattal jár a vevő számára, hogy egy ilyen adminisztrátor nem semlegesen ellenőrzi a közös tulajdon elfogadásának követelményeit, hanem a fejlesztő javára jár el, amely döntő befolyással lehet az elfogadásra.
Az ingatlanfejlesztő által alkalmazott záradék, amely lehetővé teszi a közös ingatlan megvásárlását az ingatlankezelőhöz gazdaságilag vagy jogilag kapcsolódó első vezetőtől, ésszerűtlen hátrányt jelent a vevő számára, ezért hatástalan (a BGB 307. §-a 1. bekezdésének 1. pontjának megsértése).
A 2003/2004-es évek elfogadása tehát hatástalan volt, így az elévülés nem kezdődött el.
A vételár használatával és kifizetésével nincs hallgatólagos elfogadás. A felpereseket az a tévhit követte el, hogy az adminisztrátor átvette a közösségi vagyont, így a lakástulajdonosok hiányozták a szükséges magyarázatokat.
A felperes követelései szintén nem vesznek el. Felhasználóként az alperes maga felelős a hatástalan elfogadási záradékért. Számolnia kellett azzal a ténnyel, hogy a felperes jogi ismereteket szerez erről, és érvényesít minden garanciális igényt még a jogerős elfogadás esetén alkalmazandó 5 éves elévülési idő lejárta után is.
Az elfogadás hiánya nem zárja ki az előleg igénylését a jelen esetben. Még akkor is, ha általában az elfogadás előtt nincs jogosultság az előlegre (lásd: 2018. január 30-tól kezdődő blogbejegyzést - az elfogadás előtt nincsenek hibajogok), kivételként itt valami más vonatkozik. Az alperes ingatlanfejlesztő, az általános szerződési feltételek szerint érvénytelen elfogadási záradékok felhasználójaként nem hivatkozhat az elfogadás hiányára a szavatossági jogok érvényesítésének előfeltételeként.
IV. Értékelés
A müncheni felsőbb bíróság a határozatával követi a Szövetségi Bíróság 2016. június 30-i ítéletét, Az. VII ZR 188/13, amely hasonló ügyben döntött.
A Szövetségi Bíróság által eldöntött ügyben az ingatlanfejlesztő maga hajtja végre a közös tulajdon elfogadását első ügyintézőként. A Szövetségi Bíróság úgy döntött, hogy az ingatlanfejlesztő, mint a lakás tulajdonosa, nem nyilatkozhat érvényesen a vevő elfogadásáról. A Szövetségi Bíróság továbbá (ismét) egyértelművé tette, hogy a német polgári törvénykönyv 307. cikke (1) bekezdésének 1. mondata szerint hatástalan egy olyan záradék, amely lehetővé teszi a közös tulajdon elfogadását a fejlesztő által kinevezett első ügyintéző részéről.
V. Tanácsok a gyakorlathoz
Az ingatlanfejlesztőknek továbbra is nehéz hatékonyan egyszerűsíteni és felgyorsítani a közös tulajdon elfogadását. Az elfogadás szakértőre történő átruházása szintén nem megengedett.
A nürnbergi felsőbb bíróság 2006. december 12-én úgy döntött, hogy a következő, ingatlanfejlesztő által előre megfogalmazott záradék érvényes:
"[...] A közös tulajdon elfogadásához a lakástulajdonosoknak három embert kell utasítaniuk, hogy képviseljék őket [...]".
Ha a részleges átvételt e kikötés alapján hajtja végre a három megbízott személy, a közös vagyontárgy hibáira vonatkozó igények elévülési ideje csak az „utolsó” elfogadásig kezdődik.
Hatékony-e egy olyan rendelet, amely biztosítja ezt a közösségi vagyont