Bérlet az A-Z-től - Mit kell tudniuk a bérlőknek a szerződéskötéshez
Olvassa el ebben az útmutatóban:
A legtöbb bérlő számára az új lakásba költözés aláírással kezdődik: A bérleti szerződés megpecsételi, hogy a bérlő és a bérbeadó megállapodásra jutott. Az X napon a bérlő beköltözhet, és az Y összeget bérleti díjként kell fizetnie a bérbeadónak. A bérlet azonban sokkal többre képes. A bérleti viszony a legapróbb részletekig szabályozható - a kártérítéstől, a betétekig, a felmondási időkig és a kozmetikai javításokig, a bérleti díj fizetési módjáig.
További tanácsokat keres a bérleti szerződések témájában?
Szóbeli bérleti megállapodások lehetségesek
A bérleti szerződést nem is kell írásban megkötni. Szóbeli bérleti megállapodások lehetségesek, és a legtöbb esetben még a bérlők számára is előnyösek. Ha a bérlő és a bérbeadó nem köt külön megállapodást bizonyos témákban, akkor az általános bérleti törvény alkalmazandó. A törvény szerint például a kozmetikai javítások a bérbeadók dolga. A bérbeadó azonban a bérleti szerződés segítségével átruházhatja kötelességét a bérlőre. Ha semmiben sem állapodnak meg, akkor a bérlő jól van.
Határozott idejű és határozott idejű bérleti szerződések
Ha a lízinget szóban kötik, annak időtartama korlátlan. Az írásbeli bérleti szerződések viszont időben is korlátozhatók - az egyik úgynevezett "ideiglenes bérleti szerződésekről" beszél. A határozott idejű bérleti szerződés előfeltétele, hogy a bérbeadó meghatározza a szerződés megkötésének határidejét. Lehetséges okok a személyes igények, a bontás, a javítások, vagy az, hogy a lakást gyárként vagy hivatalos lakásként kell használni a bérbeadó alkalmazottai számára a határidő lejárta után.
A korlátlan bérlettel ellentétben az ideiglenes bérleti szerződést nem kell felmondani. Automatikusan véget ér a megbeszélt lejárati napon. A különleges felmondáshoz való jog csak kivételes esetekben létezhet. A határidő mellett lehetséges a bérleti szerződések minimális szerződéses időtartama is, amelyben a bérlők megállapodnak a felmondás legfeljebb négyéves lemondásában. A szerződés minimális időtartamának lejárta után a szerződés a felmondási idővel felmondható.
Albérlet: A bérlő mint bérbeadó
Az albérleti szerződésekre a felmondás speciális szabályai is vonatkoznak. Az albérleti szerződés segítségével a bérlő maga válhat bérbeadóvá. A lakás teljes és részleges bérbeadása egyaránt lehetséges. Ha egy albérlő beköltözik, nincs közvetlen szerződéses kapcsolata a lakás tényleges bérbeadójával. Ez azt is jelenti, hogy az albérlet a főbérlet végén automatikusan nem jár le.
Bérlő-barát és bérlő-ellenséges szerződések
A törvényi előírások keretein belül a bérleti szerződés úgy alakítható ki, hogy bérlőbarát vagy bérlő-ellenséges legyen. Minél egyszerűbb a bérlet, annál előnyösebb általában a bérlő számára. Ha a szerződés nem tartalmaz megállapodást olyan kérdésben, mint a kozmetikai javítás, a törvényben foglaltak érvényesek. És ez sok esetben különösen a bérlőt védi.
Különleges szerződéses kikötésekkel azonban a bérbeadónak lehetősége van arra, hogy különféle feladatait a bérlőre ruházza át: kozmetikai javítások, apró javítások, téli karbantartás vagy ház takarítás átruházhatók a bérlőre a bérleti szerződésben. A felelősség kizárása még a bérbeadót is felmenti a hibák orvoslása alól.
Egyedi megállapodások, szerződések és bérleti megállapodások mintái
Mindent, ami a bérletben van, elméletileg szabadon meg lehet tárgyalni a bérlő és a bérbeadó között az aláírás előtt. Ezután az úgynevezett egyéni megállapodásokról beszélünk. A legtöbb esetben azonban a bérlő nem vesz részt a bérleti szerződés megkötésében, hanem aláírásra kész dokumentumot mutat be.
Nagyon kevés bérbeadó veszi a fáradságot, hogy minden új bérlő számára új, egyedi tervezésű bérleti szerződést készítsen, ehelyett sablonokat, úgynevezett nyomtatvány-bérleti szerződéseket alkalmaz, például írószerboltokban megvásárolható vagy online letölthető. Az űrlap bérleti szerződések általában nem semleges módon vannak megtervezve, hanem a kiadótól függően tartalmaznak bérlőbarát vagy bérlő-ellenséges záradékokat.
Nincs olyan semleges mintabérleti szerződés, amely minden bérleti szerződésnek megfelelne Németországban. A szövetségi igazságügyi minisztérium 1976-ban kiadott egy szokásos bérleti szerződést, de legkésőbb a 2001-es bérleti jogi reform óta ez már nem szolgálhat útmutatásként. Ehelyett a bérlő-barát szerződéseket a bérlő-védelmi szervezetek, a bérbeadó-barát szerződéseket a bérbeadók szövetségei kötik ki.
Érvénytelen záradékok: A törvény elsőbbséget élvez a szerződéssel szemben
Függetlenül attól, hogy a bérlők megállapodnak-e egyeztetett vagy formális bérleti szerződésben, a bérleti szerződés érvénytelen kikötéseket tartalmazhat. Ezért a bérlőknek ideális esetben ellenőrizniük kell a bérleti szerződés érvényességét, mielőtt aláírják. Ezenkívül azok a kikötések, amelyek aláírásukkor érvényesek voltak, érvénytelenné válhatnak az új ítélkezési gyakorlat eredményeként.
Ennek kiemelkedő példája a kozmetikai javítási záradék, mivel gyakran szerepelnek a bérleti szerződésekben. A Szövetségi Bíróság az elmúlt években számos felújítási záradékot nyilvánított hatástalannak. Ha egy bérlet tartalmaz kozmetikai javítási záradékot, amely már érvénytelen, ez a bérlők számára azt jelenti, hogy nem kell felújítaniuk, pedig eredetileg a szerződésben állapodtak meg.
A bérleti szerződés minimális követelményei
Írásbeli bérleti szerződés megkötése esetén a dokumentumnak meg kell felelnie néhány minimális követelménynek, és a következő információkat kell tartalmaznia: a szerződő felek neve, a lakás részletes leírása, a bérleti díj összege, a szerződés kezdetének időpontja és a szerződő felek aláírása. A bérlők szabadon dönthetnek arról, hogy mely egyéb megállapodásokat tartalmazza a szerződés. Az egyetlen feltétel, hogy a kikötések ne legyenek erkölcstelenek, és ne sértsék a törvényt.
Kérjen ügyvédet, hogy ellenőrizze a bérleti szerződést
A legtöbb bérleti jog a bérleti megállapodástól függ. Ennek megfelelően a bérbeadók gyakran megpróbálnak olyan feltételeket beépíteni a szerződésbe, amelyek hátrányosak a bérlők számára. Az ilyen csapdákat a laikusok gyakran nehezen fedezik fel. Bérlővédelmi klubként szeretnénk megvédeni az ilyen drága csapdáktól - a bérleti szerződésének felülvizsgálata ezért szerepel a MieterEngel tagságában.
A MieterEngel szakosodott ügyvédei megbízható támogatást nyújtanak Önnek a bérleti joggal kapcsolatos minden kérdésben. Tagként megvizsgálhatja és megválaszolhatja a bérleti szerződéssel kapcsolatos egyéni kérdéseit.
Információ: Ez az útmutató nem helyettesíti a jogi tanácsokat. Kérjen tanácsot partnereinktől.