Bérleti díjemelés Mi megengedett és milyen magas lehet?
Nem engedélyezett minden bérleti díj emelése
Britta Beate Schön felelős a Finanztip minden jogi kérdéséért. A jogi doktor és az ügyvéd jogi osztály vezetőjeként dolgozott olyan pénzügyi szolgáltatóknál, mint a Telis Finanz AG és az Interhyp. Előtte Japánban tanított és kutatott, mint a német és az európai jog DAAD ifjúsági professzora. Tanulmányait Münsterben, Genfben, Regensburgban és Lipcsében végezte. A szerzővel a [email protected] címen léphet kapcsolatba.
- Legkorábban 15 hónappal a beköltözés után vagy az utolsó bérleti díj emelése után a bérbeadók megengedhetik, hogy a bérleti díjat a helyi összehasonlító bérleti díjig emeljék.
- A pótdíj három éven belül nem haladhatja meg a 20 százalékot, sőt sok városban a 15 százalékot sem. Ezt mondja az úgynevezett felső határ.
- Ha Ön, mint bérlő, nem járul hozzá a bérleti díj emeléséhez, bizonyos körülmények között megtagadhatja beleegyezését. Bérbeadójának ezután be kell perelnie beleegyezését.
- Ne fogadja el a bérleti díj emelését, amelyet még nem igazolt. Ehhez használhatja az ellenőrzőlistánkat:
- Segítséget találhat a bérlői szövetségnél, ha tag vagy, vagy ellenőrizze az emelést a littleermiete.de webhelyen. Ha ez sikerül, akkor négy hónapos fizetési díjat fizet a vállalatnak.
Ebben az útmutatóban
A következő bérlet-emelés biztosan eljön. Sok bérleti szerződés évtizedekig tart. Az új bérleti díj index A bérbeadók gyakran a bérleti díjat a helyi összehasonlító bérleti díjhoz igazítják. Ezek azonban nem növekedhetnek egyszerűen a végtelenségig.
Mikor engedélyezett a bérleti díjak emelése?
A bérbeadók a bérleti díjat a helyi kamatra emelhetik. A bérleti díjak a környéken szokásosak és átlagosan belül vannak az elmúlt hat évben megállapodtak egy hasonló lakásra ezen a területen (BGB 558. cikk (2) bekezdés).
Nettó bérleti díj - Bérleti díj emelése esetén a bérbeadónak a nettó bérleti díjat kell alapul vennie. Vannak bérbeadók, akik a nettó bérleti díj és a rezsi előlegek mellett havi összeget is igényelnek a kozmetikai javításokhoz. Ezt a pótdíjat hozzá kell adni, ha a bérbeadó a bérleti díjat meg akarja emelni a helyi összehasonlító bérleti díjig (AG Stuttgart, 2016. március 8-i ítélet, Az. 35 C 5555/15).
alak - A bérbeadónak meg kell emelnie a bérleti díjat szöveges formában benyújtani (BGB 558a. §). Így levelet, de e-mailt is küldhet a bérlőnek. Ez akkor is érvényes, ha a szerződésben a szerződés módosításának írásbeli formáját megegyezik (BGH, 2010. november 10-i ítélet, Az. VIII ZR 300/09).
Indoklás a bérleti díj indexével - Bármilyen emelést igazolni kell. A városok és az önkormányzatok rendszeresen felmérésekkel állapítják meg, hogy a jelenlegi kerületi bérleti díjak milyen magasak. A bérbeadó általában az aktuális bérleti indexre alapozza az emelést. Ehhez csatolja a bérleti díj másolatát vagy annak idézeteit, és elmagyarázza, hogy hol osztályozza ottani lakását méretének, helyének, építési évének és lakberendezésének szempontjából. A bérleti díj indexet nem kell elküldeni, ha az a város vagy a helyi önkormányzat részéről szabadon hozzáférhető, vagy megtalálható a város honlapján.
A bérbeadó növelheti az árat Nem évi bérleti mutatóval Szomszéd önkormányzat indokolja, ha az önkormányzatában nincs bérleti díj-index. Már csak ez a formális ok miatt a bérbeadó tévesen követelhet további bérleti díjat (AG Leonberg, 2016. május 25-i ítélet, Az. 8 C 702/15).
Minden bérleti index kissé másképp néz ki. Példaként itt talál részleteket az Észak-Rajna-Vesztfáliában található Bielefeld bérleti díj indexéből. A nettó bérleti díjak az építés évének megfelelően vannak felosztva, és mindig alsó, középső és felső értéktartományban adják meg őket. Bérlőként saját lakását osztályozhatja a levonásokkal és a pótdíjakkal összhangban.
Kivonat a Bielefeld bérleti indexéből
| alacsonyabb érték | Átlagos | felső érték | |
| 1918-ig | 5,47 € | 6,36 € | 7,56 € |
| 1919-1949 | 5,38 € | 5,88 € | 6,66 € |
| 1950-1960 | 5,39 € | 5,75 € | 6,39 € |
| 1961-1977 | 5,27 € | 5,88 € | 6,69 € |
| 1978-1994 | 5,81 € | 6,76 € | 7,66 € |
| 1995 - 2001 | 6,36 € | 6,94 € | 7,61 € |
| 2002 - 2010 | 5,88 € | 7,05 € | 8,48 € |
| 2011-2017 | 7,76 € | 9,50 € | 10,59 € |
20–120 négyzetméter nagyságú normál lakóövezetekben található apartmanházak normál lakásaira vonatkozik, fürdőszobával, WC-vel és kollektív fűtéssel. Nem vonatkozik államilag finanszírozott lakásokra, albérletekre, kereskedelmi lakásokra.
| jó/nagyon jó lakónegyed | + 0,50 € |
| Kis apartman 20 m²-től 40 m²-ig | + 1,46 € |
| nagy apartmanok 120 m² és 250 m² között | - 0,87 € |
| Korlátozott szegénység és az energia teljes modernizálása | + 1,21 € |
Forrás: Bielefeld város Építési Irodája (2020 szeptemberétől)
Igazolás három összehasonlítható lakással - Kis közösségekben gyakran nincs bérleti díj index. Akkor a bérbeadó igazolhatja a bérleti díj emelését azzal, hogy megnevez három összehasonlítható lakást, amelyek már most kerülnek, amit kérni akar. Összehasonlítható azt jelenti, hogy az apartmanoknak felszerelésüket, elhelyezkedésüket és méretüket tekintve hasonlóaknak kell lenniük. Még azokban a városokban is, ahol bérleti index van, a bérbeadók három hasonló lakással igazolhatják a bérleti díj emelését.
A bérbeadóknak úgy kell megjelölniük a lakásokat, hogy a bérlő nagyobb nehézségek nélkül megtalálhassa őket. Bérlőként kérheti a bérlőktől a létesítmények és a négyzetméterár összehasonlítását. De nincs joga megtekinteni a lakást.
A tényleges élettér kulcsfontosságú
Még akkor is, ha a lakótér bérletben van túl nagy vagy túl kicsi pontban meghatározott, a bérbeadó a Szövetségi Bíróság szerint csak a tényleges méret alapján emelheti a bérleti díjat a helyi összehasonlító bérleti díjig (BGH, 2015. november 18-i ítélet, Az. VIII ZR 266/14). Ennek során a bérbeadónak be kell tartania az alkalmazandó felső korlátokat.
Hiányzik a méret a szerződésben ez a növekedés esetén a valós lakásmérettől függ. Például, ha bérbeadója több bérleti díjat akar, és 60 négyzetméteres lakást feltételez, amely valójában csak 50 négyzetméter, akkor csak az 50 négyzetméteres árat számíthatja ki.
De: Nem elég, hogy Ön mint bérlő egyszerűen vitatja a bérbeadó által vállalt méretet. Ha kétségei vannak, akkor magának kell kiszámítania a lakóterületet és juttatás Beküldés. Ehhez nem kell szakértőt felvennie; Bemutathatja saját méréseinek eredményeit, még akkor is, ha a lakásnak ferde mennyezete van (BGH, 2017. május 31-i ítélet, Az. VIII ZR 181/16).
Tipp: Bérlőként mindig maga mérje meg a lakását, és ne támaszkodjon a bérleti szerződésben szereplő információkra. Ez meglehetősen sok bérleti díjat takaríthat meg. Szüksége lehet szakértői segítségre ebben. A lejtős tető alatti területet nem számolják teljes egészében, ugyanez vonatkozik az erkélyekre és a teraszokra is. Az, hogy ezeket a területeket hogyan kell kiszámítani, az élettér-rendeletből adódik.
Milyen gyakran nőhet a bérleti díj?
Bérbeadók megengedettek legkorábban egy év beköltözés után küldjön bérleti díjat, majd el kell küldenie a Elmélkedési időszak engedélyezze a következő hónap végéig. Valójában a bérleti díj csak utána lehet 15 hónap növelés (BGB 558. cikk (1) bekezdés 1. mondat). Ugyanez vonatkozik a régóta tartó bérleti díjak emelésére: kevesebb mint egy évvel az utolsó bérleti díj emelését követően a bérbeadók bejelenthetik a következő bérleti díjemelést, amely a következőt követő hónap végén ismét alkalmazandó.
Veszély: Ez az egyéves időszak csak azokra a bérleti díjakra vonatkozik, amelyekkel a bérbeadó az összeget a helyi összehasonlító bérleti díjhoz igazítja. Ha a bérleti díjat egy korszerűsítés miatt csak nemrégiben emelték, akkor is a helyi bérleti díjakhoz lehet igazítani.
A fokozatos és az indexes bérleti díjak emelése nem megengedett
A bérleti szerződésben néha egy fokozatos bérleti díjat is megállapodnak. Ez azt jelenti, hogy a bérleti díj évente automatikusan bizonyos összeggel nő. A növekedés három éven belül több mint 20 százalék lehet. Ennek az az előnye van a bérbeadó számára, hogy a bérlőnek nem kell beleegyeznie az egyes emelésekbe: elég, ha ezt a szerződés aláírásakor egyszer bevallotta.
A bérbeadó ezt már nem növelheti. Ugyanez vonatkozik az index bérleti díjra is, ahol az ár évente egyszer emelkedik az inflációs rátának megfelelően. A bérleti indexnek megfelelő bérleti díjak ezután tabuk.