Jelzálog felvétele Legyen óvatos
A jelzálog egy nagy hitel fedezetéül szolgál. Elsősorban ingatlanfinanszírozásban használják, és jogot ad a hitelezőnek arra, hogy követeléseit az ingatlan eladásával rendezze a hitelfelvevő fizetésképtelensége esetén. A jelzálog tehát bekerül az ingatlan-nyilvántartásba. Időközben azonban egyre inkább felváltja a földdíj.
A jelzálog az ingatlan zálogjoga, amelyet elsősorban ingatlanfinanszírozásra fordítanak. Ily módon az ingatlantulajdonos egy bizonyos összeg erejéig átadja otthonának jogát a hitelezőnek, általában egy hitelintézetnek.
Cserébe pénzt kap a ház vagy lakás finanszírozására. A jelzálog biztosítékként szolgál a bank számára abban az esetben, ha a hitelfelvevő fizetésképtelenné válik. Ebben az esetben a bank kizárási aukciót rendelhet el, és a bevételt felhasználhatja a fennálló követelések kiegyenlítésére.
A hitelezőnek az ingatlanhoz a jelzálog útján fennálló jogát az ingatlan-nyilvántartás az ingatlan-nyilvántartási lap III. Szakaszában rögzíti. A jelzálog jogalapja a német polgári törvénykönyv (BGB) 1113. szakaszában található.
(1) Az ingatlan megterhelhető úgy, hogy egy bizonyos összeget ki kell fizetni annak a személynek, akinek javára a megterhelés a vagyonból (jelzálogjogból) eredő követelés kielégítésére szolgál.
(2) A jelzálogjog jövőbeni vagy feltételes követelésre is elrendelhető.
A jelzálog nem feltétlenül kötődik egy ingatlan finanszírozásához, hanem például más kölcsönök biztosítékául is szolgálhat. Ezeket jelzálogkölcsönnek vagy jelzálogkölcsönnek nevezik. Akkor használják fel, ha különösen nagy hitelösszegre van szükség, például induló tőkeként az önfoglalkoztatáshoz.
Az ingatlan finanszírozásához nem szükséges jelzálogkölcsön. Különösen, ha sok saját tőke áll rendelkezésre, és ezért a kölcsön összege nem olyan magas, a hitelfelvevők egyéb biztosítékokat is felajánlhatnak a banknak, például kezességet. Ebben az esetben a tulajdonhoz nem kell jogot ruházni a hitelezőnek.
A jelzálogkölcsönnek több típusa létezik, amelyek formájukban és alkalmazási körükben különböznek egymástól. Tudjon meg többet erről alább.
Összeg és felelősség
A jelzálog összege az ingatlan értékétől függ. Általános szabály, hogy piaci értékük 60-70 százaléka lehet, mert a ház vagy lakás értékvesztését is beleszámítják.
Amikor a háztulajdonosoknak több pénzre van szükségük a finanszírozáshoz, újabb jelzálogkölcsönt kell felvenniük. Az ingatlan értékét általában értékbecslő határozza meg. Ezután a bank kiszámítja a jelzálog összegét.
Az az ingatlantulajdonos, akinek az ingatlanán a jelzálogot bejegyezték, a biztosíték nyújtója. Általában azonos a hitelfelvevővel, de lehetőség van arra is, hogy jelzálogot helyezzen el saját tulajdonára, másnak fedezetként.
Magán az ingatlanon kívül annak alapvető elemei, valamint az ingatlan tartozékai és az esetleges biztosítási kártérítések felhasználhatók a felelősségre.
Ha van jelzálog, az ingatlan tulajdonosának nincs joga eladni az ingatlant. Bérlés problémamentesen lehetséges, mivel a tulajdonos szabadon használhatja az ingatlant. Ez szükség esetén megkönnyítheti a törlesztőrészletek kifizetését. A jelzálog kalkulátor segít megtervezni a jelzálog finanszírozását.
Jelzálogköltség
A jelzálog felvételével bizonyos költségek merülnek fel. Például annak az értékbecslőnek kell fizetnie, aki meghatározza ingatlanja értékét. Ezenkívül a jelzálogkölcsön-szerződést közjegyzőnél kell elkészíteni, ami szintén költségekkel jár. Ne feledkezzen meg a jelzálog-nyilvántartási díjról sem.
Jelzálog kontra földdíj
A földdíj szintén zálogjog, amely hasonló a jelzáloghoz. Ma már sokkal gyakoribb, de a köznyelvben még mindig jelzálognak nevezik, amikor a földköltséget ténylegesen.
Az adóssághoz kapcsolódó jelzálog
Jelzálogkölcsön esetén az összeget a kapcsolódó követelés összegéhez kötik. Tehát a jelzálog csökken, amint kifizeti az adósságot.
Technikai értelemben ezt a kötést kiegészítőnek nevezzük. Ez azt is előírja, hogy a jelzálog nem létezhet a meglévő követelés nélkül.
Előfordulhatnak olyan helyzetek, amikor a követelés átruházásra kerül: Ez például egy adósságütemezés révén történik, amelynek során új, kedvezőbb feltételekkel felvett hitelt vesznek fel, és a meglévő hitelt kicserélik. Ilyen esetben a jelzálog automatikusan átkerül a követelés új tulajdonosának.
A fix kötvény miatt a bank a jelzálogkölcsönt csak a kijelölt hitelhez használhatja fel. Ez akkor releváns, ha ugyanazon banknál több kölcsön van érvényben, amelyek közül az egyik nem teljesíthető, amelyet nem jelzálog fedez. A másik kölcsön jelzálogköltségét a követeléshez való kapcsolat nem érinti.
Rugalmasabb földdíj
Ez eltér a földterheléstől: nem járul hozzá a követeléshez, és addig marad érvényben, amíg rögzített összegben teljes mértékben meg nem térítik. Független a követeléstől, ezért külön is átruházható.
A tartozás visszafizetése után is a helyén maradhat, és más célokra felhasználható. A kiegészítő jelzáloghoz képest ezt az ingatlan zálogjogot elvontnak is nevezik.
Miért választják a bankok a földdíjat?
Az említett okok miatt a telekdíj általában a vonzóbb ingatlan zálogjog a bankok jelzálogához képest:
- Biztonságot nyújt a bank számára is, ha a hitelfelvevő már nem tud újabb folyó hitelt kiszolgálni.
- A jelzálog viszont egy hitelre korlátozódik, és visszafizetésekor csökken. Egy speciális jelzálogbank azonban a jelzálogot részesíti előnyben.
- De az ingatlantulajdonosoknak is megéri, ha nem törölik a földdíjat. Mert ha ismét pénzre van szüksége, például a modernizációs intézkedések finanszírozásához, akkor ismét hasznot húzhat a ugyanazon bank jelzálogkölcsönének kedvező feltételeiből. Ha a földdíjat törölték, ilyen esetben új bejegyzésért kell fizetnie.
A jelzálog típusai
Különbséget tesznek a jelzálog különböző típusai és speciális formái között. Leggyakrabban a szállítási jelzálogot használják.
Forgalmi jelzálog
A kereskedelmi jelzálog a leggyakoribb jelzálogforma. A követelést az ingatlan-nyilvántartás biztosítja, és a kötelezettnek nem kell igazolnia.
- Az egyik változat a könyv szerinti jelzálog, amelyben a telekdíjat csak az ingatlan-nyilvántartásban rögzítik. Ez azt jelenti, hogy a telekkönyv bejegyzését meg kell változtatni a követelés átruházásakor.
- A másik formával, a levél jelzáloggal a hitelező úgynevezett jelzálog levelet kap, amellyel igazolni tudja követeléseit. A követelés átruházása esetén csak ezt a dokumentumot kell megváltoztatni.
Biztonsági jelzálog
A biztonsági jelzálog még szorosabban kapcsolódik a meglévő követeléshez, mint a kereskedelmi jelzálog, ezért ennél szigorúbb kiegészítő jellegű. Az ingatlan-nyilvántartásba is be van jegyezve, de a hitelezőnek még mindig igazolnia kell igényét, és nem hivatkozhat az ingatlan-nyilvántartás bejegyzésére.
Mivel az értékpapír-jelzálog nem forgalomképes, nem megfelelő eszköz a bankok hitelbiztosításához.
Járadék jelzálog
Ha nyugdíjazása alatt jelzálogot kíván felvenni, akkor járadék jelzálognak hívják. A nyugdíjas ingatlantulajdonosok nagyobb összeget kaphatnak, és biztosítékként bejegyezhetik az ingatlanukra a jelzálogkölcsönt.
Más típusú jelzálogkölcsönök
A jelzálogkölcsönöknek vannak más speciális formái és különböző elnevezései is:
- Kizárás esetén például a kényszer-jelzálogot alkalmazzák, amely további biztosítékot nyújt a hitelező számára.
- A teljes jelzálog akkor áll fenn, ha több ingatlan és földdarab szolgál a nagyobb követelés biztosítékaként.
A kölcsön visszafizetése
A kölcsön törlesztésekor a jelzálog fokozatosan átalakul a tulajdonos földterületévé.
Az adósság törlesztésével a jelzálog is csökken. Ha a kölcsönt teljes egészében visszafizetik, de a jelzálogkölcsönt nem törlik, az az ingatlantulajdonos tulajdonába kerül.
A tulajdonosnak azonban nem lehet követelése önmagával szemben, és mivel a jelzálogkölcsönök mindig a követelésekhez kapcsolódnak, ez automatikusan a tulajdonos jelzálogává válik.
A földdíj törlése
A földdíj törléséhez általában szükség van törlési engedélyre a hitelezőtől. Ezt a bank kérésre megadja Önnek, amikor visszafizette a hitelt.
Ugyanakkor magának kell intézkednie, mivel a földdíj nem törlődik automatikusan. A leírtak szerint azonban az is értelmes lehet, ha nem törlik a földdíjat, hogy azt későbbi kölcsönökhöz felhasználhassa.
Mi történik fizetésképtelenség esetén?
Ha fizetésképtelenné válik, és a hitel törlesztőrészleteit már nem tudja kiszolgálni, fennáll annak a veszélye, hogy ingatlanját elzárják, hogy a bank ily módon megkapja a fennmaradó összeget. Alapvetően időben kell reagálnia, ha észreveszi, hogy pénzügyi nehézségekbe ütközik.
Beszéljen bankjával, és próbáljon meg egy visszafizetési felfüggesztést megszervezni, ami csökkenti a havi terheket. Lehetséges, hogy módosíthatja a kölcsön feltételeit is.
Az esélye, hogy a bank találkozik veled, általában jó. Akkor valószínűleg őt sem érdekli egy drága kizárási aukció. Az adóssági tanácsadó szolgálatnál tartott találkozó szintén lehetséges megoldásokat kínál Önnek.
Ha már kizárási aukciót indítottak, még mindig vannak módok az aukció elhárítására.
- Fellebbezhet a végrehajtó bíróság határozata ellen
- vagy kérheti az eljárás ideiglenes felfüggesztését. Ez különösen ígéretes, ha hitelesen bizonyítani tudja, hogy hat hónapon belül teljesíti a hitelezők követeléseit.
Ha valóban van kizárási akció, és Ön több jelzálogot vett fel, akkor van egy meghatározott sorrend, amelyben a hitelezőket kiszolgálják. Ez megfelel az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés sorrendjének.