Társasház - A tulajdonosi alapelvek; mergemeinschaft - Stiftung Warentest
tartalom
A tulajdonosok gyakran vitatkoznak az építési munkákról és arról, hogy ki fizeti azokat.
Aki társasházat vásárol, az egy lakástulajdonosi társulás (WEG) részévé válik. Ez a tulajdonosok közössége dönt a házban és az udvarban minden intézkedésről. Itt olvashatja el, hogy mely szabályok vonatkoznak a tulajdonosok közösségére, és mire kell vásárolnia lakásvásárlóként vásárlás előtt.
Minden tulajdonos együtt dönt
Ez drága hiba volt: A több mint 200 lakást számláló lakóépületben egy tulajdonos lakásában az 1970-es évekből származó egyablakos faablakokat hármas üvegezésű műanyag ablakokkal helyettesítették. Úgy gondolja, hogy ez az ő feladata, és nem minden tulajdonos közös feladata. Ezzel azonban téved - azzal a feltevéssel is, hogy követelheti a többi tulajdonostól az ablakok cseréjére költött 5500 euró költségeinek megtérítését. A Szövetségi Bíróság elutasította keresetét (Az. V ZR 254/17). Ennek oka: Ha egy lakóépületben lévő tárgy közös tulajdonban van, akkor az összes lakástulajdonosnak kell döntenie a javítási intézkedésekről. Nem kell társfinanszírozni azokat a javításokat, amelyekről előzetesen nem egyeztettek.
Tanácsunk
költségek. Lakásvásárlás előtt kérje meg az eladót, hogy nézzen be a telekkönyvbe, és olvassa el a megosztási nyilatkozatot. Azt mondja, hogyan oszlik meg a lakótelep működési költségei.
Berendezés. Elegendő a berendezés? Ez azért fontos, mert a beköltözés után szükség lehet a többi tulajdonos beleegyezésére a felújításhoz, például az erkélyen végzett munkához.
döntéseket. Kérdezze meg a lakástulajdonost a tulajdonosok értekezletének fontos döntéseiről. A határozatok gyűjteményének megtekintéséhez vegye fel a kapcsolatot az adminisztrátorral.
Közösségi rend. Hagyja, hogy megmutassák magának a közösségi rendet. Itt korlátozható a lakás használata, például ha kereskedelmi célokra akarja használni.
Tanácsadó Testület. Ha tanácsadó testület tagjává akar válni, akkor a gondatlanságért való felelősségét ki kell zárni. A legjobb, ha a közösség fizet a tanácsosok felelősségbiztosításáért.
Meghatalmazás. Ha a vásárlás még nem fejeződött be, de már el akar menni egy értekezletre, engedélyt kaphat a jelenlegi tulajdonostól.
Jogi védelem. A jogi védelem biztosításának tartalmaznia kell a „Lakástulajdonosok védelme” modult.
Corona sajátossága. Mivel a lakástulajdonosok egyesületei a Corona-válság miatt nem tudnak tulajdonosok értekezletét tartani, ideiglenesen a következők érvényesek: A jelenlegi adminisztrátorok akkor is hivatalban maradnak, amikor hivatali idejük lejárt. Ezenkívül a gazdasági terv továbbra is érvényes, a tulajdonosoknak továbbra is fizetniük kell a ház pénzét az előző összegben.
A háztulajdonjog bonyolult
Akár felelősség, döntések vagy költségek - bárki, akinek köze van a társasházakhoz, gyorsan elárasztja. „A lakóingatlan tulajdonjoga bonyolult” - erősíti meg a Living in Property fogyasztóvédelmi egyesület, amely ingatlanokkal, házépítéssel és korszerűsítéssel foglalkozik. Kezdetben ismeretlen az új tulajdonosok - a tulajdonos-lakók és a bérbeadók számára: Egy bérházban vagy lakótelepen be kell illeszkednie egy közösségbe, más néven lakástulajdonosi társulásnak (WEG). Tagjainak koordinálniuk kell egymást, például amikor a ház építési munkálatait tervezik. Mindenki a saját négy falán belül bármit megtehet, amit csak akar, anélkül, hogy a többi lakost megkérdezné.
A Stiftung Warentest tanácsai
Társasházi kézikönyvünk átfogó tájékoztatást nyújt a lakás tulajdonjogáról. A tartalom olyan témákat tartalmaz, mint a tulajdonosok és bérbeadók finanszírozása, finanszírozási lehetőségek, az ingatlan kezelése és karbantartása, valamint a modernizációs intézkedések. Az útikönyv 240 oldalas, könyvesboltokban vagy a test.de/shop oldalon érhető el 34,90 euróért.
Nyilatkozat a megosztottságról és a közösségi rendről
Mi az egyedüli vagyon (különálló ingatlan) és ami minden tulajdonosé (közös tulajdon), az a Nyilatkozat a megosztottságról szabályozott. A társasházi jogra szakosodott berlini ügyvéd, Dorte Jüstel kifejtette: "A megosztottság bejelentése kötelező követelmény lakásvásárláskor." Közösségi rend. „Mindkét dokumentum szabályozza a lakástulajdonosok közötti kapcsolatot.” Meghatározzák, hogy az egyes tulajdonosok milyen részesedést kapnak az egész közösségben. Ezt az ingatlan-nyilvántartás jegyzi - nyilvános nyilvántartás, amely szabályozza a föld tulajdonjogát.
Mi tartozik a magántulajdonhoz?
Külön ingatlan magában foglalja az apartman összes szobáját, a mennyezet burkolatait, a fal- és padlóburkolatokat, a belső falakat és ajtókat, valamint a mellékhelyiségeket. A lakás ajtaja közös tulajdonban van, még akkor is, ha a megosztási nyilatkozat másként rendelkezik (BGH, Az. V ZR 212/12). A tulajdonosok közösségének beleegyezése nélkül nem változtatható meg.
Mi tartozik a közös tulajdonhoz?
Mindenkinek fizetnie kell a közös tulajdon fenntartásáért. Ide tartozik az ingatlan, az épület fenntartásához szükséges összes szerkezeti rész, például a teherhordó falak; emellett lépcsőházak, liftek, tetők, erkély részek, esztrich, mennyezetek, fűtési rendszerek, a lakáshoz vezetékek és általában ablakok és ablakkeretek.
1. példa: Az erkélyek padlólemezei minden lakástulajdonosé, csakúgy, mint az erkélyrácsok. Ha az épület ilyen részeit meg kell javítani, akkor általában az egész közösség viseli a költségeket, még akkor is, ha egyetlen tulajdonos erkélyéről van szó.
2. példa: Ha egy tulajdonos nedves falak miatt nem tudja használni a szobáját, a közösségnek meg kell javítania a károkat. A felújítási kötelezettség vonatkozik egy régi épület alagsorában lévő helyiségekre is, amelyeket a megosztási nyilatkozat szerint irodaként vagy üzletként használnak. Erről a Szövetségi Bíróság döntött (Az. V ZR 203/17).
Tulajdonosi Közgyűlés: A tulajdonosok parlamentje
A tulajdonosok úgy döntenek, hogy kijavítják a kárt. A vagyonkezelésnek ezt meg kell valósítania.
A tulajdonosok értekezlete - a tulajdonosok központi testülete - alapvető döntéseket hoz a kommunális vagyon fenntartásáról, az azzal kapcsolatos strukturális intézkedésekről és kezeléséről. A gondnoknak évente legalább egyszer el kell küldenie a meghívót, általában egy naptári év végén vagy elején, mert a tulajdonosoknak az üzleti tervvel kell dönteniük a következő év házpénzéről. De az összejövetel bármiről szólhat - a felvonó felszerelésétől a kerékpártartó felszereléséig. Mindenkinek egy szavazata van. A közösség kikötheti azt is, hogy a szavazatok a tulajdonjog mértéke szerint számítanak. Ha egy lakás több emberhez tartozik, mindegyiknek meg kell állapodnia. Az osztott szavazás érvénytelen. A Bundestaghoz hasonlóan néha elég az egyszerű többség ahhoz, hogy a ház tulajdonosának parlamentje döntéseket hozzon, és néha nem.
Ezekben az esetekben elegendő az egyszerű többség
Ezekben az esetekben minden tulajdonosnak igent kell mondania
A követelmények különösen akkor magasak, ha a közösség olyan épületet tervez a lakótelep jellegének végleges megváltoztatása és túlmutatna az épület puszta karbantartásán és javításán. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett összes tulajdonosnak egyet kell értenie az ilyen tervekkel. Például, ha az egyik tulajdonos be akarja üvegezni a lakás erkélyét vagy egy loggiát, ez véglegesen megváltoztatja a rendszert. Ez számít strukturális változások (Berlin-Charlottenburg Kerületi Bíróság, Az. 73 C 220/10). Mivel mindenkit érint, mindenkinek igent kell mondania. Csak akkor szabad a beleegyezésük, ha más tulajdonosokat ez az intézkedés vizuálisan vagy anyagilag nem károsít. Akkor még az egyszerű többség is elegendő (Szövetségi Bíróság, 2020. május 29-i ítélet, ügyiratszám: V ZR 141/19).
Példa: Egy újonnan épített teraszt le kell bontani, mert kilátás nyílik a szomszédok lakásába. Így döntött a sinzigi kerületi bíróság (10a C 8/18 WEG). Egy lakás tulajdonosa egy 40 négyzetméteres teraszt épített egy faépítményre a közösségi kert hátsó részén, négyoszlopos pergolával díszítve. Ebből be lehetett látni a szomszéd lakásba. A felperesek a terasz szétszerelését követelték, és nyerték őket. A lakásba nyíló kilátás befolyásolja magánéletüket. Ezenkívül a kert megjelenése az építkezés eredményeként jelentősen megváltozott. A terasz helyett korábban vad növényzet volt. A létesítmény megépítéséhez a lakástulajdonosok beleegyezésére volt szükség. Nem adták meg.
Ezekben az esetekben a minősített többség elegendő
Korszerűsítések, amelyek nem változtatják meg a lakótelep lényegét, a tulajdonosok könnyebben érvényesíthetik. Ez nem egyszerű, hanem minősített többséggel lehetséges - például amikor a Lift telepítése megy. Az ilyen strukturális változások végrehajtásához a szavazók háromnegyedének egyet kell értenie. A háromnegyed többségnek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdoni hányadok több mint felének is rendelkeznie kell.
Fontos: Arra a kérdésre, hogy háromnegyed egyetértett-e, nemcsak az értekezlet résztvevői számítanak, hanem a távolmaradók is.
Még azoknak is fizetniük kell, akik ellenzik
Ha a minősített többség olyan létesítményeket tud átvinni, mint például egy nagyon drága lift, akkor a költségeket a tulajdonosi részesedések szerint kell felosztani. Azoknak a tulajdonosoknak is fizetniük kell, akik az intézkedés ellen szavaztak. Minősített többség megtalálása esetén a költségek eltérő felosztása is eldönthető. Ennek elosztása során azonban figyelembe kell venni, hogy az egyes tulajdonosok hogyan tudják használni a felvonót. Például lehetséges, hogy a költségeket a padló magasságának megfelelően osztják fel.
Folytassa a határozatokkal szemben
Ha olyan döntés születik, amelyet a tulajdonos hibásnak tart, azt egy hónapon belül megtámadhatja. Az a bíróság a felelős, amelynek körzetében az ingatlan található. Ott a tulajdonos keresetet nyújt be visszavonásra. Ehhez azonban mindenképpen jogi segítséget kell kérnie - javasolja Jüstel ügyvéd. Mert azt a kérdést, hogy a döntés helytelen vagy semmis, a jogi laikusok számára nehéz megítélni.
Az adminisztrátor feladatai
Gazdasági terv. Az ingatlankezelés a tulajdonosok közösségének kulcsfigurája. Végrehajtja a tulajdonosok döntéseit, de meghatározza a lakókomplexumban bekövetkezett károkat, költségbecsléseket kap a javításokhoz és kézműveseket bérel. Az adminisztrátor elkészíti az éves üzleti tervet és kezeli a közösség pénzét. Az a havi összeg, amelyet minden tulajdonosnak fizetnie kell az irányításért, az üzleti terv eredményeiből származik - a ház pénzéből. A tulajdonosoknak egyszerű többséggel kell jóváhagyniuk a tervet. Ha a tulajdonosok közösségéhez új vezetőt neveznek ki, a tulajdonosokat legalább két héttel előre tájékoztatni kell a pályázók ajánlatairól (Szövetségi Bíróság, Az. V ZR 110/19).
felelősség. A hivatásos adminisztrátorok apartmanonként és havonta 19 és 30 euró között számolnak fel, a régiótól és a létesítmény méretétől függően. A kis tulajdonosi közösségek megtakaríthatják a költségeket és felváltva kezelhetik lakóépületüket. A külső rendszergazda nem kötelező. Az adminisztráció kockázatokkal jár. Például, ha az adminisztrátor csak a panasztételi határidő lejárta után követeli az építési hibát az ingatlanfejlesztőtől és ennek következtében károsítja a közösséget, akkor azt ki kell cserélnie.
biztosítás. Ha a tulajdonosok fizetés nélkül mennek a gondnoki munkába, ragaszkodniuk kell ahhoz, hogy a közösség kössön vagy fizetzen vagyoni károkért felelősségbiztosítást. A hivatásos adminisztrátoroknak önbiztosítással kell rendelkezniük, hogy meg tudják téríteni a közösségnek okozott károkat.
Az igazgatási tanács feladatai
Három WEG tanácsadó testület. Az adminisztrátort támogató tanácsadó testület működik. Egy tulajdonos az elnök, másik két pedig értékelő. Munkád többnyire önkéntes. A tulajdonosok értekezlete előtt a tanácsadó testületek áttekintik például a menedzser üzleti tervét. Segítenek a házirend betartásában, és gyakran közvetítenek, ha vita van a vezető és a tulajdonos között.
Döntőbíró. A törvény nem írja elő az igazgatási tanácsadó testületet, de van értelme. Mivel a tulajdonosok és a menedzsment közötti vita mindennapi élet, és például a tulajdonban élő egyesülettel ez az oka a megkeresések több mint felének. A tulajdonosok panaszkodnak a helytelen, nem átlátható éves beszámolókról és arról, hogy az ingatlankezelő társaságok lassan hajtják végre a döntéseket, vagy egyáltalán nem.
Milyen kiadásaik vannak a tulajdonosoknak?
A menedzser összegyűjti a lakóterületet a tulajdonosoktól Ház pénz a működési költségekre. Hasonló a közművekhez, amelyeket a bérlők előre fizetnek. A ház pénzének összegét általában az ingatlan hirdetésekben vagy az ingatlan expozéjában említik.
A tulajdonosok közösségének fizetendő költségeit az ügyvezetés által évente elkészített üzleti terv tartalmazza. Az üzleti terv mellett a számviteli év végén létrehozza a Éves számlázás. Jurist Jüstel szerint: „Összevetjük az elmúlt év összes tényleges bevételét és kiadását. Ha kiderül, hogy a tulajdonosok túl keveset fizettek, akkor több pénzt kell önteniük. "
Ha társasházat akar vásárolni, akkor be kell mutatnia a legfrissebb éves kimutatásokat és a következő év üzleti tervét. Az ilyen dokumentumok megmutatják, hogy a ház pénzét reálisan számolják-e.
Üzem költség
Hideg működési költségek. A tulajdonosoknak sok a költségük: nem csak a biztosításért, a szennyvízért, az utcatisztításért, a kertészkedésért és a gondozásért fizetnek. Vannak adminisztratív költségek is.
Meleg működési költségek. Ez magában foglalja a víz és a fűtés költségeit, amelyek a fogyasztástól függenek.
lefoglal. A közös lakótelep javításának fenntartási tartaléka szintén az egyik járulékos költség.
Tulajdon adó. A tulajdonosoknak általában háromhavonta át kell adniuk az ingatlanadót közvetlenül az önkormányzatnak.
Biztosítás. A tulajdonosoknak biztosítaniuk kell magukat a károktól. Ha bérelt társasházról van szó, a bérleti veszteség biztosítása hasznos lehet. Ezen felül azoknak a tulajdonosoknak, akik kifizetik otthonukat, mérlegelniük kell a fennmaradó adósságot vagy a hosszú távú életbiztosítást. A meglévő jogvédelmi biztosításnak tartalmaznia kell a "Lakástulajdonosok védelme" modult.
Megtakarítás javításra
A karbantartási tartalék nagyon fontos az üzleti tervben. Magasságuknak meg kell felelnie a ház méretének, életkorának és jelenlegi állapotának. Ha elmarad a javítás vagy felújítás, a tartaléknak magasabbnak kell lennie. Itt nem érdemes spórolni. Ha drága felújításra van szükség, amelyre nincs elég pénz, minden tulajdonosnak külön hozzájárulást kell fizetnie.
A közösségi költségek felosztása
Természetesen a házpénz nem minden tulajdonos számára azonos. Ha semmi különös nincs szabályozva, a közösségi költségeket a "tulajdonosi részesedés" szerint osztják fel. Számszerűsíti, hogy az egész épület mekkora része tartozik egy tulajdonoshoz. A szám az ingatlan-nyilvántartásban szerepel az úgynevezett megosztási nyilatkozatban. A közösség dönthet az egyes költségtípusok különféle allokációs kulcsairól. Például a vagyonkezelő költségei néha egyenletesen oszlanak meg az összes lakás között, míg a többi költség a lakóterület szerint oszlik meg. Előfordul, hogy a törvényhozás különös szabályokat is meghatároz a terjesztésre. A fűtési költségek legalább egy részét az egyes lakásoknak a fogyasztás szerint kell felosztani.
Ezt a különlegességet először 2019. november 1-én tették közzé a test.de oldalon. Azóta többször frissítették, legutóbb 2020. szeptember 11-én.
Ez a cikk hasznos. 121 ember szerint ez hasznos.