Társasház vásárlásakor kerülnie kell ezt az 5 hibát - Bochum közjegyző
Társasház vásárlásakor ezt az 5 hibát el kell kerülni
Alapvetően a társasház ingatlanvásárlási szerződését ugyanúgy tervezik, mint egy családi ház vagy egy beépítetlen ingatlan esetében. Vannak azonban olyan sajátosságok, amelyekre az alábbiakban rá kell mutatni.
1. Mely területeket használhatja egyedül a lakástulajdonos?
Gyakran felmerül a kérdés, hogy bizonyos helyiségek és területek magántulajdonhoz tartoznak-e, vagy a lakás speciális használati jogához tartozik-e. Ez azért fontos, mert az ilyen helyiségeket és területeket a többi tulajdonostárs kizárásával fel lehet használni, és nem tartoznak közös tulajdonba (a fenti feltételeket lásd fent). Aki nem szerez teljes és helyes információt az adásvételi szerződés megkötése előtt, később negatív meglepetéseket tapasztalhat.
A gyakorlatban ez a következő helyiségek és területek szempontjából fontos:
- Garázsok vagy parkolóhelyek
- Teraszos területek
- Kerti terület
- Alagsori helyiségek
Ha szeretné ellenőrizni, hogy ezek a szobák és területek "tartoznak-e" a lakáshoz, akkor ezt először a telekkönyvből lehet meghatározni. Ezután például az ingatlan-nyilvántartás szabályozza „az ingatlan 10/100 tulajdonosi hányadát az ingatlanban …… . kombinálva a 3. számú lakás külön tulajdonjogával és a 3. számú pince speciális használati jogával kombinálva”. Ebben az esetben egyértelmű, hogy a 3. számú lakás 3. pincéje különleges használati jogra jogosult. Ez azt jelenti, hogy a 3. lakás tulajdonosának kizárólagos joga van a 3. sz.
Ha az ingatlan-nyilvántartásban nem szerepel külön használati jog, akkor a megosztási nyilatkozatból különleges használati jog származhat. Az ingatlan-nyilvántartás gyakran csak a meglévő különleges használati jogok rövidített változatát adja meg.
2. A megosztási nyilatkozattól eltérően alkalmazták-e a különleges használati jogokat a múltban?
Több családi házban újra és újra előfordul, hogy a lakástulajdonosok a megosztási nyilatkozattól eltérően cserélik autójuk parkolóhelyét vagy az alagsori helyiségeiket.
Példa: Müller úr az 1-es lakás tulajdonosa, az 1-es számú pince pedig az 1-es lakásé. Meier úr a 2-es lakás tulajdonosa a hozzá tartozó 2-es pinceszámmal. Az 1-es pince nagyobb, mint a 2-es pince, és Meier-nek nagyobb pinceszobára van szüksége . 2015-ben Müller úrral megállapodtak a pincék cseréjében. Azóta az 1. számú nagyobb pincét a 2. lakáshoz használják. A 2. lakást 2019-ben értékesítik. A megosztási nyilatkozat szerint a 2-es pince a 2-es lakáshoz tartozik, de a nagyobb 1-es pincét a 2-es lakás tulajdonosa ténylegesen 4 éve használja. A lakás vevőjének, Schulz úrnak elmondják, hogy az 1-es nagyobb pince a 2-es lakásé. Néhány hónappal később az 1-es lakást eladják Späth úrnak. Alaposan szemügyre veszi a megosztási nyilatkozatot, és észreveszi, hogy az 1. nagyobb pince az 1. lakáshoz tartozik, és kéri Schulz urat, hogy takarítsa meg az alagsort. Schulz úr az ügyvédhez megy, és megtudja, hogy el kell hagynia az 1. pincét, mert az nem az általa vásárolt lakáshoz tartozik.
3. Milyen döntéseket hozott a tulajdonosok közössége az elmúlt években?
A lakóházakban a tulajdonosok ülésére általában évente egyszer kerül sor. Ezen a találkozón döntéseket hoznak a házról. Ez gyakran felújítási intézkedésekkel vagy a ház javításával jár. Leendő tulajdonosként meghozza a meglévő határozatokat. Ha ezeket a határozatokat nem ellenőrzik az adásvételi szerződés megkötése előtt, később olyan költségek merülhetnek fel, amelyekre a vevő nem számított.
Példa: Müller úr lakást vesz. A tulajdonosok értekezlete néhány hete úgy döntött, hogy a ház tetejét jövőre újra be kell fedni. Ez összesen 50 000 eurót jelent, amelyet a ház összes tulajdonostársának átutalnak. Müller úrnak az adásvételi szerződés aláírása előtt tisztában kell lennie ezzel a döntéssel, mivel neki mint új tulajdonosnak hozzá kell járulnia ezekhez a költségekhez.
4. Mennyi a karbantartási tartalék?
Ha karbantartási tartalék képződött, az automatikusan átkerül a vevőhöz, erről az adásvételi szerződésben nincs szükség szabályozásra.
Mint lakásvásárló, az adásvételi szerződés aláírása előtt tudnia kell, hogy van-e fenntartási tartalék és mennyi lehet.
Példa: Müller úr lakást vesz. A ház erkélyei szivárognak, felújításra szorulnak. Ez jelentős költségeket jelent az egész ház számára. A lakás megvásárlásakor Müller úr feltételezte, hogy ezeket a költségeket a fenntartási tartalékból lehet kifizetni. Később kiderül, hogy csak egy kis karbantartási tartalék van, és minden tulajdonosnak külön 4000 000 euró hozzájárulást kell fizetnie az erkélyek felújításáért. Ha Mr. Müller ezt előzetesen tudta volna, nem vette volna meg a lakást.
Teljesen kifizette-e az eladó a ház pénzét?
A lakóházakban általában a megosztási nyilatkozat szabályozza, hogy minden lakástulajdonosnak havi házi támogatást kell fizetnie. Ez magában foglalja a fenntartási tartalékot (lásd a fenti 4. szakaszt) és a folyamatos házköltségeket, például a lépcsőház takarításáért, biztosításáért stb. A vásárolni kívánt lakás telekkönyve.
Példa: Müller úr társasházat vásárol. Röviddel az adásvételi szerződés megkötése után a fennálló házpénz miatt kényszerzálogkölcsön kerül az ingatlan-nyilvántartásba.
Ez ellen megvédheti magát azzal, hogy hagyja, hogy az eladó nyilatkozjon az adásvételi szerződésben, hogy nincsenek fennálló házi követelések. Továbbá a vagyonkezelőtől igazolást lehet szerezni arról, hogy nincsenek házi pénztartozások. A vételár csak akkor fizetendő, ha az ingatlankezelő társaság megfelelő igazolása rendelkezésre áll.
Munkatársaimmal és szívesen válaszolunk minden kérdésére.