BEFEKTETÉSEK Új szakma; terepi koncentrátor

Két dolog teljesen biztos. Először is, a mezőgazdasági földterületek túl sok tulajdonos között "szétaprózódnak". Másodszor, ára emelkedni fog az EU-hoz közeledve, ha nagyobb befektetői területek koncentrálódnak. Az eredmény: egy új szakma megjelenése.

Ilie Moromete, Marin Preda leghíresebb szereplője úgy törődött családja földjével, mint a szemében. Jobb szegény ló, mint egyáltalán nem. A román paraszt mentalitása időközben megváltozott. Hogy őszinte legyek, Silistea-Gumesti, Morometilor faluban az emberek ugyanolyan "makacsok" maradtak, és egyetlen vagyonuk értékesítésének gondolata, amelyet apáról fiúra örökölt, de Marin Preda helységének közvetlen közelében nem mosolyog., a külföldi befektetések behatoltak. Egy németnek sikerült egy 500 hektáros birtokot egyesítenie az ökológiai gazdálkodással. A környéken egy francia mezőgazdasági területet bérelt és malmot épített.

"Nehezen tudtam összpontosítani egy olyan ingatlant, amely meghaladja a 30 hektárt. A fő probléma, amellyel szembesültem, az ingatlan széttöredezettsége volt. Találtam egy férfit, aki hajlandó eladni, de ugyanez nem volt igaz a szomszéd telek tulajdonosára" - magyarázza Petrica. Olteanu morometei honfitárs, aki 2007 után örömmel dörzsöli a kezét, amikor meglátja földje valódi értékét.

Jelenleg egy hektár föld ára Baraganban négy és 15 millió lej között változik, az eladott területtől, a föld és a létesítmények minőségétől (öntözőberendezés vagy bekötőút) függően. Az igazság az, hogy 2005 elejére ezek az árak alacsonyak azokhoz a más területekhez képest, ahol a külföldi vagy belföldi befektetések láza korábban kezdett megnyilvánulni. Különösen a nyugati terület és Dobrudzsa.

Más szavakkal, azokon a területeken, ahol a külföldi tőke félénkebben lépett be, továbbra is fennáll a befektetési lehetőség. És ezek a területek főleg a Román-síkságon találhatók. Itt az ár még mindig alacsony. A tulajdon széttöredezettsége azonban nagy akadályt jelent. Vagy nagy előny! Alapvetően az a befektető, akinek sikerül legalább 50 hektáros területeket összpontosítania, két vagy három hektáros kis tételeket vásárol és kombinál, mint ahogyan a Sziliszta-Gumesti területén élők is, gazdag ember lesz, amikor csatlakozik az Európai Unióhoz.

A föld koncentrálására irányuló erőfeszítés, amelyet egy helyi spekuláns tett, teljesen indokolt, tekintve, hogy a profi mezőgazdaságot akaró külföldieknek nagy területekre van szükségük. Valójában a spekulánsok mostantól azt tapasztalják, hogy egy általuk elszigetelten megvásárolt terület értéke jelentősen megnőtt, miután sikerült "ragaszkodniuk" másokhoz. Ezért a beruházás az integráció pillanata előtt megtérülhet.

Egy ilyen befektető megtérülése a földi „tőzsdén” körülbelül 1000%. Ha az európai országokban egy hektár föld átlagára 10 000 euró, akkor Romániában az integráció után 3000 euró/hektárra emelkedik az ár. Ezt az értéket egy 1990-es évek végén végzett uniós tanulmány fejezte be.

Valójában az elmúlt évtized utolsó évei jelentették a "föld üldözésének" kezdetét. A mezőgazdasági földterületre akkor kínált árak rendkívül alacsonyak, egyenesen nevetségesek voltak. Így egy hektár földet a román síkságon körülbelül 70 dollárért adtak el, a maximális ár 100 dollár volt. Abban az időben a földárak nem változtak a földrajzi területtől függően, a román síkságon és az ország nyugati részén egyaránt közel azonosak voltak. Ezt követően Arad és Timis megyében az árak emelkedtek, a magyar, olasz vagy német befektetők által piacra dobott pénznek köszönhetően.

Liviu Ureche, a Romániai Ingatlanközvetítő Irodák Szövetségének (ARAI) elnöke a nyugat és a dél közötti árkülönbséget okolja az egyesülés miatt. "A nyugati térségben minőségi ajánlattal van dolgunk. És nem a föld minőségére gondolok, hanem arra, hogy koncentrált. A Román-síkságon nehézségekkel küzdünk a nagy számú ingatlan tekintetében, ami kiterjesztésekhez vezet az egyesülési időszakban. "

Minden jó és szép 2000-ig. "A huszadik század vége egybeesett a mezõgazdasági földek szinte szerény áron történő vásárlásának lehetõségének csökkenésével" - magyarázza Artur Silvestri, az SGA - Romániai Ingatlan Tanácsadó Intézet elnöke. Valójában a tanácsadó cég vezetője volt az az ember, aki idővel minden, a küszöböt átlépő ügyfélnek tanácsot adott, hogy vásároljon mezőgazdasági területeket. Kevesen fogták fel igazán ennek a vállalkozásnak a lehetőségeit.

2000 után az árak évente megduplázódtak. Így 2003 végén a román síkságon egy hektár ára elérte a 250-300 eurót, a nyugati térségben ugyanez a terület 600 és 900 euró közé kerül.

2003 és 2004 között az árak 60-100% -kal emelkedtek a spekulánsok nyomására. Az árak 30-40 hektár feletti nagy területekre érvényesek, egy vagy két hektáros kis területek esetén az értékek alacsonyak maradnak.

"A 2004-es évet a föld évének nevezhetjük, mivel 2003 a lakások szempontjából a jelzálogkölcsön éve volt. Vannak olyan területek, amelyek ára egy év alatt megduplázódott. Idén a növekedés folytatódik, de ennél többet nem várhatunk. ilyen evolúciókhoz "- zárja le Liviu Ureche.

Az emberek túlnyomó többsége egyelőre úgy véli, hogy csak külföldiek teszik földbe a pénzüket. A legszemléletesebb példák Arad és Timis megyék, ahol tömegesen vásároltak a németek, osztrákok és olaszok. A "legenda" kering, amely szerint a külföldiek a teljes mezőgazdasági terület 80-90% -át birtokolják ezeken a területeken.

A valóságban az arány alacsonyabb, de pontos statisztikát nehéz összeállítani, mert a külföldiek nem közvetlenül, hanem harmadik feleken vagy Romániában bejegyzett cégeken keresztül vásárolják meg a földet. A Földművelésügyi, Erdészeti és Vidékfejlesztési Minisztérium jelentése szerint mindenesetre a külföldi állampolgárok által felvásárolt 25 000 hektár összterületből mintegy 16 500 hektár csak Temes megyében található.

Az ügyvédi irodák számos kérelmet kapnak olyan külföldi állampolgároktól, akik olyan cégeket kívánnak nyilvántartásba venni, amelyek tevékenységének célja mezőgazdasági kizsákmányolás. Különösen azért, mert 2005. január 1-je után a vállalat földterületének megszerzése már nem jelent kellemetlenséget az áfa megfizetésében, az új adótörvénykönyv megszünteti ezt a rendelkezést.

Az egyik leghíresebb befektető neve az ország nyugati részén Stefano Orlandi, az Emiliana West vállalat tulajdonosa, aki több ezer hektárnyi területet birtokol. A román befektetők kevésbé láthatóak, de ez nem jelenti azt, hogy nem léteznének. "Azt hiszem, a románok többet vásároltak, mint a külföldiek" - mondja Cristian Vavure, a Select ingatlanügynökség igazgatója.

A román parlamenti képviselők vagyonnyilatkozatai szintén ebben a tekintetben tanúskodnak. Legtöbbjük saját nevén mezőgazdasági földterülettel rendelkezik, amely egyes esetekben akár 50 hektár is lehet. A politikusok nagyon jól tudják, hogy a mezőgazdasági földterületek értéke jelentősen megnő, ezért előzetesen az ilyen típusú beruházásokhoz fordultak. Artur Silvestri, a Miletus Thales-effektus című könyvében a valóság inspirálta jelenetet fest: szinte általános nyugtalanságot keltve a parasztok között ".

Hogyan folytassuk konkrétan: "Először is, az a személy két vagy három hűséges megyei tisztviselő kíséretében bemutatkozott a városházán, és azonnal beszélni akart a helyi főnökkel. a legtöbbet (a postahivataltól a rendőrségig), akik közölték a szántóföld vásárlásának vágyát, de csak két hektár felfelé. E dicső napokig egy hektárt értékesítettek ezen a régión keresztül meglepően szerény áron, ami meghaladta a nyolc milliót, általában "kataszter nélkül", vagyis legfeljebb 200 eurót. A volt volt feleség felesége háromszor többet, azaz 25 milliót ajánlott fel a helyszínen, úgy tűnik, mintha filantrópával viselkedne, bár nyilvánvalóan nem ez volt a visszavonhatatlan és meglehetősen rejtélyes cél ".

A földvásárlók belátása továbbra is érvényes. Nem nagyon beszélnek erről a témáról, ennek fő oka a hirtelen áremelkedés elkerülése. A spekulánsok kerülik olyan terület reklámozását, amely más befektetőket vonzhat. Ezt egy kézzel, kettőt kézzel, a parasztok meg tudták érteni a tulajdonuk körüli versengésből, hogy növelhetik igényeiket.

A mezőgazdaságba történő beruházások fantasztikus lehetőségeit nemcsak a politikusok érzékeltették. Adrian Porumboiu, a Racova Com Agro Pan Vaslui mezőgazdasági üzem elnöke, amely ebben az évben összesen 40 000 hektár területet művel, megerősíti, hogy nagy az érdeklődés a mezőgazdasági földekkel való spekuláció iránt.

"A románok mellett vannak német, belga és olasz befektetők, akiknek több száz hektáros területeit sikerült összpontosítaniuk, ideértve Moldova területét is. A külföldi befektetők nem túl gazdag emberek. Csak érzékeltek egy lehetőséget" - mondta az üzletember. "Különböző cégeken keresztül mezőgazdasági területeket is vásároltam, de az integráció után nem szándékozom eladni. Kihasználás céljából vettem".

Adrian Porumboiu elismeri, hogy a mezőgazdasági területekbe történő beruházások jó megtérülést hozhatnak, de úgy véli, hogy a 3000 eurós küszöböt az integrációt követően nem lépik túl. "Romániában lehetetlen lesz elérni az Európai Unió hatalmas árait, mert a nyugati országokban kis mezőgazdasági területek vannak, míg hazánkban egyesüléssel nagyon nagy területek nyerhetők. Vagyis hazánkban megtalálható a föld bőségesen, míg más államok számára ez korlátozott erőforrás "- kommentálja az egykori játékvezető, jelenlegi üzletember.

A mezőgazdasági földvásárlás nem olyan egyszerű művelet, mint amilyennek látszik. Egy befektetőnek, akinek kedve támadna ezen a tőzsdén játszani (amelynek gyűrűje akkora, mint Romániában), figyelembe kell vennie befektetésének néhány nem látott költségét is.

Röviden: a kataszter és a vagyonlevelek kifizetését jelentik. A legtöbb parasztnak nincs katasztere, és a dokumentumok kifizetése jelentős kiadássá válhat, ha megpróbál száz hektáros területet összpontosítani, két vagy három hektárnyi területet összerakva.

Mindezekhez a többletköltségekhez hozzáadódik egy különös gondosság: mit tegyek a földdel, amíg az ár annyira nem nő, hogy eladhassam? Ha a befektető úgy dönt, hogy ápolja, akkor komoly fejfájásra kell számítania.

Adrian Porumboiu arra figyelmeztet, hogy az éves beruházás, amelyet egy hektár mezőgazdasági föld megművelésére kell megvalósítani, 500 dollárt tesz ki. Vagy talán azok, akik földet vásárolnak, arra számítanak, hogy európai támogatásban részesülnek, hogy ne műveljék a földet (a Romániára kivetendő híres kvóták által generált korlátozás). Egyelőre ezek mind hipotézisek. Az azonban bizonyos, hogy általában a spekulánsokat nem feltétlenül érdekli a föld megművelése, hanem csak a továbbértékesítése.

A városon kívüli földterülettel kapcsolatos spekulációk nem pusztán a termőföld haszonszerzésre és -értékesítésre vonatkoznak. Van egy olyan befektetői kategória, akik pénzüket a leendő autópálya szélén vagy egy nagy terjeszkedési esélygel rendelkező lakóövezet közelében lévő földterületre helyezik.

Ez igaz Ilfov megyére, ahol a várossá válás valós esélyeivel rendelkező városon kívüli területek értéke nőtt, mint a történetben szereplő erős ember. A Földművelésügyi Minisztérium statisztikája a városon kívüli területek legális forgalmáról 1998-2004 között elegendő, és megállapítható, hogy egy hektár átlagos ára tavaly 192 millió lej (csaknem 5000 euró) volt.

Cristian Vavure a Select-től teljesen más árakról beszél. Kijelenti, hogy az ilyen típusú földterületen a befektetők egy és öt euró között fizetnek egy négyzetméterért. Ez azt jelenti, hogy a hektáronkénti ár 10 000 és 50 000 euró között változik.

Ebben az esetben már nem Románia integrációja várható az EU-ba, hanem Bukarest környékének integrációja magába a városba vagy a szomszédos településekbe. Mivel bizonyos területek, például az Iancu Nicolae, a telítettséghez értek, az építkezés leállítása szempontjából, a befektetők nyugdíjba vonulásának pillanata nem lehet túl messze. Ehelyett azok is készülnek az integrációra, akik vízzel és erdei fényűséggel vásárolnak földet. Az erdőterületek ára 3-4 000 euró között mozog, és elérheti a 10 000 eurót is.

És mégis, ami miatt egyesek eladják földjeiket, tekintettel arra, hogy a 2007 után bekövetkező látványos áremelkedésekről szóló pletykákat sok román ismeri?

Sokan az értékesítés mellett döntenek a mezőgazdasági ingatlan lehetetlen működése miatt. Így visszatér a földalap töredezettségéhez. Ráadásul az 1990-es évek közepén a tulajdonosi bizonyítványok kiadása meglehetősen rendetlen volt. Ez a törvény nem vette figyelembe azokat a városrészeket, amelyek a telkek a kollektivizálás előtt voltak. Eladásra a földet azok adnák el, akik tartózkodnak abból az egyszerű okból, hogy nincs más megélhetési forrásuk, bár a szakszerűtlenül elvégzett mezőgazdasági munkálatok nem vezetnek ragyogó hozamokhoz.

Petrica Olteanu, a kis "földbirtokos" Morometilor faluból, megoldást javasol. "Ahogy a választási kampányban megígérték, jó lenne, ha azok az emberek, akik más jövedelemforrások nélkül adják el a földjüket, életre szóló nyugdíjat kapnának az államtól." Ez számos kihasználatlan tulajdonságot teljes mértékben kihasználna. Ugyanez a befektető javasolja, hogy ösztönözzék az ingatlanok cseréjét, hogy azokra összpontosítsanak, akik eladni szándékoznak. Így Romániában is lehet nagy teljesítményű mezőgazdasági üzemekkel rendelkezni, mivel állítólag nyugatiak vannak. Valójában ez a fajta mezőgazdaság, amelyet Emiliana West, a Temes megyei olasz vállalat tapasztal, és több ezer hektárnyi területet művel.

Vajon ez a fajta mezőgazdaság tetszene Moromete-nek? Természetesen nem. Marin Preda karaktere határozottan úgy vélte, hogy a tulajdon fontosabb, mint a gazdaság teljesítménye. Könnyű elképzelni, hogy kétszer olyan ideges lenne, ha tudná, hogy a faluja körüli földbirtokosok idegenek.

Végül is a gazdasági törvények nem veszik figyelembe a hagyományokat, és legyőzhetetlen erővel kényszerítik őket. Különösen akkor, amikor "ingatlankezeléssel járó időszakban vagyunk, amikor ezeknek a befektetéseknek a megtérülése meghaladja a kereskedelmi bank valaha nyújtott kamatát" - állította Liviu Ureche, az ARAI elnöke.