Ház eladása a földdíj ellenére - ez lehetséges
Amikor van értelme nem törölni
Gyakran előfordul, hogy egy ingatlant hamarosan eladnak, annak ellenére, hogy földköltség van rajta. Megmagyarázzuk, hogy mit kell figyelembe venni, és van-e értelme otthagyni őket úgy, ahogy vannak. Erről Uwe Nageler ingatlanszakértővel beszélgettünk a Kreissparkasse Böblingen cégtől.
I. Házeladás a telekdíj ellenére
Amikor egy ingatlant hamarosan eladnak, a legtöbben a telekkönyvre gondolnak. Az ok: Sok ingatlan terhet vagy jelzálogot terhel. Erre a finanszírozási szakaszban kerül sor, és sok éven át kíséri a háztulajdonosokat.
Sokan kíváncsiak arra, hogy el tudják-e adni a házukat vagy a lakásukat, annak ellenére, hogy az még nem teljesen az övék. Lehetséges földdíjas adásvétel, de néhány szempontot figyelembe kell venni.
Ez egy ingatlan jelzálog
Ha egy ingatlant hitelből finanszíroznak, a földdíj központi szerepet játszik. Az új tulajdonos és a bank vagy takarékpénztár megállapodik a kölcsön összegében. Mivel a hitelező biztosítani akarja magát, a jegyzőnek be kell vezetnie az úgynevezett telekdíjat az ingatlan-nyilvántartásba. A hitelt csak akkor fizetik ki, ha azt az ingatlan-nyilvántartás III. Szakaszában rögzítik.
Jogi szempontból a földdíj a zálogjog egyik formája, vagyis valaminek lefoglalásának joga. Ezt a német polgári törvénykönyv (BGB) írja elő. Ennek megfelelően az ott előírt földterület fizetési késedelem esetén azonnal csatolható.
Ez azt jelenti, hogy bírósági döntés nem szükséges, de a bank vagy a takarékpénztár szükség esetén közvetlenül igényt tarthat rá.
Nem minden jelzálog van egyenlő
Aki nem ismeri a témát, könnyen összekeveri a földterületet a jelzálogköltséggel és fordítva. A két kifejezés alapvetően különbözik egymástól.
A jelzálog mindig egy adott hitelösszeghez kapcsolódik. Ennek visszafizetésével a jelzálog lejár.
Ezzel szemben a földterület-díj nem kapcsolódik közvetlenül a kölcsön összegéhez. „A földköltség a hitel törlesztésének végén a tulajdonos földterületévé válik, ezért újra és újra felhasználható. Nem feltétlenül kell törölnie őket ”- magyarázza Uwe Nageler ingatlanszakértő, a Kreissparkasse Böblingen munkatársa.
A földdíjak fedezetként történő újrafelhasználásának képessége teszi oly érdekessé. Viszonylag könnyen felvehető egy új hitel, amellyel például modernizálást vagy más ingatlant lehet finanszírozni.
„A jelzálog közel sem olyan rugalmas, és csak a hitel adósságának összegét garantálja, mint a biztosítékot. A jelzálogkölcsön tehát ma gyakorlatilag nem használatos. Ma a földdíjak biztosítékként vannak nyilvántartva ”- mondja Nageler.
Házeladás földdíjjal
Értékesítéskor az ingatlant ideális esetben anyagi terhek nélkül adják át. Ha azonban az eladásról döntöttek, azt továbbra is földdíj terhelheti. Ha igen, akkor a ház vagy a lakás továbbra is értékesíthető.
Ekkor azonban felmerül a kérdés, hogy mi lesz a földdíjjal. Kétféle módon lehet kezelni.
Transzfer földdíj
A telekdíj átruházható az eladóról az új tulajdonosra. Ez akkor is lehetséges, ha nincs az ingatlanhoz nyitott hitel. Az ingatlan-nyilvántartás bejegyzése egyszerűen másolásra kerül, és felhasználható például a bejegyzett intézet új kölcsönére, ha az új tulajdonos úgy kívánja.
Ha azonban a hitel még mindig nyitva áll, a vevő a bank beleegyezésével átveheti azt. Ezután az új tulajdonos kifizeti a szükséges hitelösszeget, majd kívánt esetben törölheti a földdíjat.
De az is lehetséges, hogy a vevő átveszi a régi kölcsön feltételeit, és így az eladó helyét veszi fel hitelfelvevőként.
Ebben az esetben is a bank vagy a takarékpénztár beleegyezése szükséges.
Ebben az esetben a legjobb, ha az eladó, a vevő és a bank közvetlenül megállapodik egymással az eljárásról.
Mindkét esetben a közjegyzőnek át kell adnia a földdíjat a hitelező jóváhagyásával.
Törölje a földdíjat
A földdíjat csak akkor lehet törölni, ha a kölcsönt teljes egészében visszafizették, és a banknak vagy takarékpénztárnak már nincsenek fennálló követelései az eladóval szemben. Ebben az esetben a volt hitelezőnek felmondási engedélyt kell kiadnia, amelyet a közjegyzőnek igazolnia kell. A jegyző az okiratot továbbadja a földhivatalnak, és az adósság törölhető.
II. Szakértői interjú
Uwe Nageler a Kreissparkasse Böblingen ingatlan-értékesítési vezetője. Ő egy igazi lakásértékesítési szakember, és tippeket ad arra vonatkozóan, hogyan lehetne a legjobban kezelni a földterület díjait, amikor otthont ad el.