Kockázatai; beruházás az 1948-as törvény hatálya alá tartozó épület bérbeadásába
I/A bérlő védelméről szóló, 1948. szeptember 1-jei törvény
Egyes ingatlanbefektetők úgy döntenek, hogy az 1948. szeptember 1-jei 48-1360 törvény hatálya alá tartozó lízing keretében bérelt ingatlanokba fektetnek be.
Az 1948-as közrendről szóló törvényt a második világháború után fogadták el a lakhatási hiány kezelésére és a bérlők megvédésére az ebből eredő bérleti díjak ellen.
E törvény alkalmazásában a bérlőnek joga van a kizárólag a hozzá tartozó helyiségekben maradáshoz, néhány kivételtől eltekintve.
Egyre kevesebb az 1948-as törvényi rendszer hatálya alá tartozó ingatlan.
De ez a fajta ingatlan vonzza azokat a befektetőket, akik érdeklődnek a vételár iránt, akinek a kedvezményét meg kell tárgyalni, olyan körülmények között, ahol az ingatlanpiaci árak magasak.
II/Az 1948-as törvénybe történő befektetés kockázata gazdaságilag összehasonlítható az életjáradékba történő befektetéssel
Az 1948-as törvény hatálya alá tartozó ingatlanokba történő befektetést néha összehasonlítják az életbe történő befektetéssel.
Az 1948-as törvényi befektető egy olyan ingatlan tulajdonosa lesz, amelynek bérleti díja nem felel meg a felszámított bérleti díjak piaci árának.
Az új tulajdonosnak ezért meg kell várnia az 1948-as törvény szerinti bérlet végét, hogy megfontolja az új bérleti szerződés aláírását a kínálati és bérleti keresletnek megfelelő áron, és ezáltal befektetését nyereségessé tegye.
Ezért elvben az ingatlanügynökkel vagy a közjegyzővel aláírt előzetes adásvételi szerződésben tárgyalt vételár figyelembe veszi az új tulajdonos-bérbeadó ezen jogi korlátozását és a diszkontált jövedelem jövőbeli áramlását.
A Párizs Fellebbviteli Bíróság 2019. március 22-én, majd a Semmítőszék által 2020. szeptember 24-én hozott határozatok alapjául szolgáló ügyben (19-17.068. Számú fellebbezés) a törvény hatálya alá tartozó ingatlan vásárlója 1948-ban valószínűleg arra gondolt, hogy fektessen be az alkalmazandó jogszabályok ismereteibe, annak korlátaiba és az azoktól való mentesség lehetőségébe.
(Párizsi Ítélőtábla, 4. pólus, 3. szoba, 2019. március 22., 17/15473)
(Cass, civ, 3., 2020. szeptember 24., 657. sz., 19–17.068. Sz.)
A meghozott határozatok arról tanúskodnak, hogy a befektetőnek nagy pontossággal ellenőriznie kell a megszerezni kívánt ingatlan és az 1948. évi törvény által szabályozott bérleti jogi helyzetet, figyelembe véve azokat a jogi kockázatokat, amelyek a fajokban, kiderült a bérbeadó kárára.
III/Az elhunyt bérlő telephelyén maradás jogának átruházása örököseire
1) A tények és az eljárás
Az ügy mögött a Semmítőszék 2020. szeptember 24-i ítéletében elbírált tények a következők:
1955. július 1-jén a bérbeadó az 1948. szeptember 1-jei törvény hatálya alá tartozó bérleti szerződést kötött pár bérlővel.
A bérlők meghaltak:
- Monsieur 1963-ban halt meg,
- Madame 2015 végén halt meg.
A két örökösnő a szálláson maradt, egyikük a két eredeti bérlő egyetlen lánya, a másik örökösnő az anya második egyesüléséből született.
Anyjuk 2015-ben bekövetkezett halálát követően az új földesúri tulajdonos arra kérte az örökösöket, hogy hagyják el a helyiségeket, tekintve, hogy nem tartják a bérleti szerződést, és jog nélkül vagy jog nélkül lakók.
A bérbeadó 2016. április 20-án beperelte a két örököst az akkori járásbíróság elé, aki illetékes a kilakoltatásra.
2017. április 28-án a bíróság elrendelte a két örökös kilakoltatását, ideiglenes végrehajtással, a vitatott házhoz jogok és tulajdonjog nélküli lakóként.
A két örökösnő fellebbezett az ítélet ellen, azt állítva, hogy az egyik lánya, a két bérlő házastárs egyetlen lánya az 1948. szeptember 1-jei törvény alapján bérlői státusszal rendelkezik.
Éppen ellenkezőleg, a párizsi fellebbviteli bíróság előtt az alperes bérbeadója úgy ítélte meg, hogy az 1948. szeptember 1-jei törvény 5. cikkében előírt bérleti jog átruházása nem alkalmazható.
A párizsi fellebbviteli bírósághoz intézett egyik kérdés a a bűnüldözés idővel.
2) a válaszadó tulajdonos-bérbeadó érvei
A bérbeadó szerint az 1948. július 10-i törvény 5. cikke előírja:
„I. - A helyiségben való tartózkodás előnye (…) abban az esetben, ha a lakó jóhiszeműen meghal, (…) a házastársnak (…), és amikor ténylegesen több mint egy év, (...), nagykorukig, kiskorú gyermekekig. (…) "