PDF jóváhagyás új épületekre Az adminisztrátor feladatai - Ingyenes letöltés PDF
Rövid leírás
1 Új épületek elfogadása Az ügyintéző feladatai 2 Az elfogadás következményei A vállalkozó díjazási joga w.
Leírás
Új épületek elfogadása - a vezető feladatai
Az elfogadás következményei A vállalkozó javadalmazási igénye a német polgári törvénykönyv (BGB) 641. cikkével összhangban esedékes. A hiba fennállásának bizonyítási terhe a megrendelőt terheli a munka elfogadása után. A szerződés felmondása már nem lehetséges. A BGB 638. §-a, az BGB 634a. §-a (2) bekezdésének elévülési ideje lejár.
Az átvétel következményei Az elfogadott építési munkálatok véletlen elvesztésének vagy megromlásának kockázata az elfogadáskor áthárul a megrendelőre. Az ügyfél eredeti teljesítményigénye lejár. A vállalkozó teljesítési kötelezettsége az elfogadott munkára összpontosít. Hibák esetén az ügyfélnek joga van a BGB 633., 634. §-ának megfelelő átdolgozásra és garanciára.
Törvény: A német polgári törvénykönyv (BGB) 640. cikkének (1) bekezdése. Az ügyfél köteles elfogadni a szerződés szerint gyártott munkát, kivéve, ha a munka jellege kizárja az átvételt.
Az ingatlanfejlesztő által elvégzett munka elképzelhető „elfogadása” elfogadása (még akkor is, ha az ingatlanfejlesztő fővállalkozó vagy fővállalkozó). A vállalkozó által a közös tulajdonhoz kapcsolódóan a lakótelep fennállása során végzett munka elfogadása. A vállalkozó által végzett munka elfogadása az adminisztratív eszközök vonatkozásában. A vállalkozó által a magántulajdon kapcsán végzett munka elfogadása.
Jogtudomány és irodalom Az elfogadás a vállalkozó szolgáltatásainak fizikai elfogadása (általában az épületek esetében kudarcot vall), kombinálva a munka vevő általi "lényegében a szerződésnek megfelelő" elismerésével (jóváhagyásával). A jogi elfogadáson túl van még a műszaki állapotfelmérés (VOB/B 4. § 4. bekezdés) és a hivatalos elfogadás (pl. NBauO 77. §).
Az elfogadás formái Jogi elfogadás kifejezett nyilatkozata Egyértelmű nyilatkozat arról, hogy hajlandó elfogadni a vállalkozó által elvégzett munkát, mint a szerződés lényegét.
meggyőző nyilatkozat, ha a vállalkozó megengedheti annak megállapítását, hogy a teljesítés lényegében összhangban áll a vevő jóhiszemű magatartásán és a szokások megfelelő figyelembevételén alapuló szerződéssel (BGB 133., 157. §). A késztermék panaszmentes használata. A bérek feltétel nélküli kifizetése.
12. § Elfogadás VOB/B (1) Ha az alvállalkozó a szolgáltatás teljesítését követően - esetleg a megbeszélt teljesítési idő lejárta előtt is - kéri a szolgáltatás átvételét, az ügyfélnek azt 12 munkanapon belül teljesítenie kell; más időszakban lehet megállapodni. (2) Kérésre a szolgáltatás önálló részeit külön kell elfogadni. (3) Jelentős hibák miatt az átvétel megtagadásáig megtagadható. (4) (1) A hivatalos elfogadásra akkor kerül sor, ha valamelyik szerződő fél ezt kéri. Mindegyik fél saját költségén hívhat szakértőt. A megállapításokat írásban, közös tárgyalás útján kell rögzíteni. Az ismert hibákból és szerződéses kötbérekből eredő esetleges fenntartásokat, valamint a vállalkozó által felhozott esetleges kifogásokat a jegyzőkönyvbe kell foglalni. Mindegyik fél egy példányt kap. 2. A hivatalos elfogadásra vállalkozó távollétében kerülhet sor, ha az időpontban megállapodtak, vagy az ügyfél kellő értesítéssel meghívta. Az elfogadás eredményéről a vállalkozót a lehető leghamarabb értesíteni kell.
12. § Elfogadás VOB/B (5) (1) Ha nem kérik az elfogadást, akkor a szolgáltatást a szolgáltatás teljesítéséről szóló írásos értesítést követő 12 munkanapon belül elfogadottnak kell tekinteni. (2) Ha nem kérik az elfogadását, és az ügyfél igénybe vette a szolgáltatást vagy a szolgáltatás egy részét, akkor az elfogadás a használat megkezdését követő 6 munkanappal megtörténtnek tekintendő, hacsak másképp nem állapodnak meg. A szerkezet folytatása a munka folytatásával nem számít elfogadásnak. 3. Az ügyfélnek fenntartásokat kell érvényesítenie ismert hibák vagy szerződéses szankciók miatt legkésőbb az (1) és (2) bekezdésben meghatározott időpontokban. (6) Az elfogadással a kockázat átruházódik az ügyfélre, kivéve, ha a 7. § szerint már viseli.
BGB vagy VOB építési szerződés áttekintése? Különbségek: Kiegészítők (megrendeléshez való jog versus kiegészítő megállapodás) Kötelezettség személyes szolgáltatások nyújtására (csak VOB) Jogok az építés alatti hibákra (csak VOB) Jótállási idő (5 év versus 4 év) A bérek esedékessége (azonnal szemben az ellenőrizhető számlázással)
Egységár-megállapodás? Átalánydíjas szerződés? Mennyiségi átalány? Funkcionális pályázat?
Csökken: ki jogosult? Lakástulajdonosok Harmadik felek, különösen, de nem csak szakértők A lakástulajdonosok közössége "magának", akik által?
mint „felhatalmazott” megállapodási határozat? ki által?
Csökken: ki jogosult? Rendszergazda, mint képviselő a törvény szerint? 27. § 1. bekezdés 2. sz. WEG engedély? Megállapodás, szanáláskezelési szerződés?
Staudinger/Bub: A WEG 27. § (1) bekezdésének 2. pontja szerint az adminisztrátor köteles elfogadni a karbantartási és javítási munkákat. Bärmann/Merle: A szolgáltatások elfogadása közösségi ügyekben a WEG 27. § (1) bekezdésének 5. pontja értelmében magában foglalja az építési szolgáltatások elfogadását is a BGB 640. §-a alapján. Merle ZWE 2010, 2, 5: 27. szakasz (3) bekezdés, 1. szakasz, WEG. AA: Pauly, ZWE 2011, 349, 352; Ott, ZWE 2010, 157, 159;
Jóváhagyások a napi üzleti tevékenységben
A BGB áttekintése: A vállalkozó találkozót kér és határoz meg. VOB/B: Ha a nyertes ajánlattevő a teljesítés után - esetleg a megbeszélt végrehajtási időszak lejárta előtt is - a szolgáltatás elfogadását kéri, az ügyfélnek azt 12 munkanapon belül el kell végeznie; más időszakban lehet megállapodni. Rendszergazda: Az értesítést a rendszergazdának küldjük (WEG 27. cikk (3) bekezdés 1. szakasz 1. sz. Tájékoztassa erről a lakás tulajdonosát, ha az út még nem világos.
Munkára és szolgáltatásokra vonatkozó szerződések Minden társasházi komplexumban idővel felmerül a kérdés, hogy ki fogadja el a munkát. Véleményem szerint az ügyvezetőnek nincs jogi hatalma a lakástulajdonosok közösségének képviseletére. Kifejezett felhatalmazás azonban lehetséges. Kérdéses, hogy az ügyvezető jogosult-e a lakástulajdonosok közösségének képviseletében eljárni. A kérdés az, hogy rendelkezik-e szakértelemmel a munka teljesítményének értékeléséhez. Általános szabály (kivétel: kis megrendelések) a következőket javasoljuk:
Eljárás A lakástulajdonosok úgy döntenek, hogy szakértőnek kell értékelnie a munka teljesítményét. A lakástulajdonosok felhatalmazzák az ingatlankezelőket, hogy szerződést kössenek szakértőkkel. A szerződés megkötése. Szakértő értékeli a munkavégzést. Az adminisztrátor az ülésen bemutatja az eredményeket a lakástulajdonosoknak. A lakástulajdonosok felhatalmazzák az adminisztrátorokat vagy harmadik feleket a munka elfogadására. Az adminisztrátor vállalja a munka teljesítményét.
Ott, ZWE 2010, 157, 159 Ha a vállalkozó elfogadást kér, az adminisztrátornak - ha ez még nem történt meg - határozatot kell hoznia, amely felhatalmazza őt vagy más személyt az elfogadás elfogadására. Ha maga a vezető nem rendelkezik a szükséges szerkezeti mérnöki ismeretekkel, akkor a határozat keretein belül úgynevezett műszaki elfogadással kell egy szakértőt megbízni. Ezután a szakértő az adminisztrátor helyett ellenőrzi, hogy az elfogadott szolgáltatásokat a technológia elismert szabályainak megfelelően végezték-e. A szakértő megállapításai alapján az adminisztrátor ezután a jogi elfogadást, vagyis a munka jóváhagyását lényegében szerződéses teljesítésként nyilváníthatja. Ezzel az adminisztrátor elkerüli saját felelősségi kockázatait, különösen bonyolultabb munka esetén.
Lehetőség A lakástulajdonosok adminisztrátorokat jelölnek ki a csak megbízásba vett munkák elfogadóiként. Felhatalmazzák az adminisztrátort arra is, hogy a szakértő pozitív, feltétel nélküli értékelése esetén nyilatkozjon az elfogadásról, vagy fenntartások esetén ezt fejezze ki. Azt is meg kell határozni, hogy kétség esetén rendkívüli ülést kell összehívni.
Rövid áttekintés a fejlesztői szerződésről
Ingatlanfejlesztési szerződés Olyan szerződés, amely ház vagy hasonló épület építésével vagy átalakításával foglalkozik, és egyúttal tartalmazza a vállalkozó kötelezettségét, hogy az ingatlantulajdonost átruházza a vevőre, vagy örökölhető építési jogot rendeljen vagy adjon át.,
Az ingatlanfejlesztő hibátlan vagyonnal (lakóingatlan) + tulajdonjog-átruházással tartozik [lakóépület joga] A (későbbi) közös tulajdon hibátlan építése vagy felújítása
Az átvevőnek fizetési kötelezettsége van az elfogadásért (adott esetben részleges elfogadásért) Magánvagyon tárgya Maga a közös tulajdon vagy a lakástulajdonosok közösségének képviselője
Mikor tartozik a vevő? Az ingatlanfejlesztő elvben csak akkor kérheti az elfogadást, ha az egyedi vevővel szemben fennálló teljes munka készen áll az elfogadásra és a BGB 640. § (1) bekezdésének megfelelően teljes mértékben elkészült. Az elfogadásra való felkészültség egy teljes munkát igényel, amely hibáktól mentes, a kisebb hibáktól eltekintve. Egy mű elfogadásra kész állapotban van (elfogadásra kész), ha a szerződéses partner szempontjából elérhető egy alapvetően teljes körű szolgáltatás, amely természetesen teljesítésnek tekinthető.
Mikor tartozik a vevő? Az ingatlanfejlesztőnél alkalmazva ez azt jelenti, hogy az ingatlanfejlesztő csak akkor kérheti az elfogadást, ha a különleges és közösségi vagyont lényegében a szerződésnek megfelelően elkészítették. Az ítélkezési gyakorlat szerint ezt a kérdést az érdekek mérlegelése alapján kell meghatározni. A lényegeset a konkrét hiba, a hatások, az érintett felek érdekei és az egyedi eset körülményei alapján kell meghatározni.
Rövid áttekintés fogyásként
Csökken: ki jogosult? Harmadik fél lakástulajdonosai, különösen, de nem kizárólag, a törvény szerint szakértő adminisztrátorok? -
Engedélyezés? Adásvételi szerződés megoldása? Vezetési megállapodás
A lakástulajdonosok közössége engedélyezett megállapodás-felbontásként? aki a közösség érdekében cselekszik?
Ügy: Szövetségi Bíróság, 2013. szeptember 12. - VII ZR 308/12 A közös tulajdon esetén általában külön ellenőrzést tartanak. A BGB 181. §-ában foglalt korlátozások alól a vevő felhatalmazza az alábbi esküdt szakértőt, a társasházi törvény alapján a vásárlási tárgyra kijelölt vezetőt és az igazgatási tanácsadó testületet a közös tulajdon elfogadására. A közös tulajdon tehát megszűnik, ha vagy az összes vevő, vagy a vevők helyett a szakértő vagy az adminisztrátor, vagy az ügyvezető tanácsadó testület átveszi a közös tulajdont.
Megoldás: 2013. szeptember 9-i szövetségi legfelsőbb bíróság - VII ZR 308/12 Hatálytalan az a záradék, amelyet az ingatlanfejlesztő használ az adásvételi szerződés általános feltételeiben, amely lehetővé teszi a közös tulajdon elfogadását az ingatlanfejlesztő által kijelölt első ügyintéző által.
Döntés? Nagyon vitatott, hogy a lakástulajdonosok eldönthetik-e, hogy nem ők, hanem az adminisztrátor veszi át a közös vagyont. A kérdésre döntően, de nem egyhangúlag, a legfrissebb lakásjogi szakirodalom igenlő választ ad. Bajorországtól is vannak igenlő döntések. Az új épületjogi szakirodalom nemleges választ ad a kérdésre.
Megegyezés? Véleményem szerint a lakástulajdonosok bármikor megállapodhatnak abban, hogy felhatalmazzák az ügyvezetőt. Az egyetlen kérdés, amit fel lehet tenni, hogy ez a megállapodás már része lehet-e a közösségi rendnek?.
RDG Az, hogy az adminisztrátorok megengedhetik-e a jogi elfogadás végrehajtását, elsősorban az RDG 5. szakaszának (1) bekezdésén alapul. Eszerint az elfogadás akkor lehetséges, ha az ügyintéző szakmai vagy tevékenységi profiljának kiegészítő szolgáltatásáról van szó, vagy ha az a fő tevékenységhez kapcsolódó jogi vagy szerződéses kötelezettségei teljes körű teljesítésének része. Ez megerősíti az uralkodó véleményt (Vogel, NZM 2010, 377, 379; Spiegelberger/Spindler/Wälzholz, Az ingatlanok a polgári és adójogban, 3. fejezet, 87. marginális szám).
Eljárás A lakástulajdonosok úgy döntenek, hogy szakértőnek kell értékelnie a munka teljesítményét. A lakástulajdonosok felhatalmazzák az ingatlankezelőket, hogy szerződést kössenek szakértőkkel. A szerződés megkötése. Szakértő értékeli a munkavégzést. Az adminisztrátor az ülésen bemutatja az eredményeket a lakástulajdonosoknak. Az apartmanok tulajdonosai felhatalmazzák az adminisztrátorokat a munka elfogadására. Az adminisztrátor vállalja a munka teljesítményét.
A lakástulajdonosok közössége, hogy a lakástulajdonosok közössége meghatározható-e, attól függ, hogy az adminisztrátor meghatározható-e. Ha meg tudja határozni a lakástulajdonosok közösségét, akkor egyszerűen felhatalmazhatja az adminisztrátort a WEG 27. § (3) bekezdés 1. mondatának 7. sz.
Mi történik elhanyagolás esetén?
Az adminisztrátor figyelmen kívül hagyta a lépéseket Nincs információ a lakás tulajdonosának, esetleg fiktív elfogadás Nincs lehetőség elfogadása a lehetőség és kérés ellenére, esetleg fiktív elfogadás ?