Változások a bérleti törvényben Milyen jogai vannak a bérlőknek és a bérbeadóknak?
Az utolsó bérleti törvény-módosítási törvény 2013-ban lépett hatályba. 2015-ben átszervezték a közvetítői jutalékokat, és számos régióban bevezették az úgynevezett bérleti árféket. A következő reform a sarkon van, 2016-ban. Mi az új a bérleti jogban, mely a bérleti törvény változásainak küszöbén áll, és mit jelent ez a bérlők és a bérbeadók jogai szempontjából? Áttekintést adunk.
Védelem a bérlakások társasházissá alakításakor
Bérelt társasházban használják saját felhasználásra vagy bérlakások vannak Társasházak átalakítva, A bérlők törvényesen szabályozott védelme érvényesül a felmondás ellen. Az ún Müncheni modell A bérbeadóknak azonban eddig sikerült kijátszaniuk ezt az elbocsátás elleni védelmet: például a partnerséget Polgári jog szerinti társadalom (GbR), vett egy bérházat. A GbR ezután lehetővé tette részvényeseinek, hogy saját igényeik törlésével használhassák a lakásokat - még mielőtt lakóingatlanná alakították volna át őket.
Itt ez erősödik 2013. évi bérleti törvény módosításáról szóló törvény bérlők jogai: a hároméves Védelem személyes elbocsátások ellen most is érvényes, miután a lakásokat eladták a társadalomnak. Ezzel a törvényhozás megszüntette a törvény kiskapuját, amely számok szempontjából nem játszott nagy szerepet a gyakorlatban. „A bérlakásokból a társasházakba történő átalakítások száma évek óta növekszik. Ez pedig növeli annak kockázatát is, hogy az érintett bérlők elveszítik lakásukat "- figyelmeztet Ulrich Ropertz, a Német Bérlők Szövetségének (DMB) sajtóreferense.
Energikus felújítás: mi ez?
Az energetikai korszerűsítési intézkedések terén a 2013. évi bérleti törvény módosító törvény különösen előnyös volt átfogó változtatások a bérleti törvényben önmagával. A változások jelentését a bérlők vagy a bérbeadók számára útmutató cikkünkben olvashatja el:
Védelem a bérleti csalások ellen
Amikor bérleti csalókkal foglalkoznak, mint pl B. az ún Bérlő nomádok, a bérleti törvény változásai megerősítik a bérbeadók hátát. A bérlő nomádok esetében a bíróság kötelezheti a mulasztást elkövető bérlőt, hogy a bérleti eljárás során letétet helyezzen el egy speciális számlán. Ez megakadályozza, hogy a bérleti adósságok tovább növekedjenek a bírósági eljárások esetleges késedelme miatt, és hogy a bérbeadó végül az ő költségére maradjon.
Ha a bérlő nem fizet
Ha a fizetésképtelenné vált bérlő bérleti eljárás során nem helyezi letétbe a biztosítékot, a bérbeadó megteheti Kilakoltatási cím sürgősségi eljárásban kap. Ezenkívül a kilakoltatási címek ugyanolyan gyorsan kiterjeszthetők az esetlegesen ismeretlen és illetéktelen albérlőkre is.
Az úgynevezett Berlini evakuálás a bérleti törvény módosításáról szóló törvény is szabályozza. Ebben az esetben például csak a zárat cserélik, anélkül, hogy bútorokat és tárgyakat kellene eltávolítani a lakásból és tárolni. Ez azt jelenti, hogy a bérbeadónak már nem merül fel további költsége a bérlő vagyonának elszámolásáért és tárolásáért.
A még rendelkezésre álló bútorokat és tárgyakat csak dokumentálják és felsorolják. A mulasztást teljesítő bérlő egy hónapos időtartamra kérheti ingatlanját a bérbeadótól. Ezt követően a dolgok felhasználhatók, pl. A végrehajtó árverés útján.
Határkorlát: a bérleti díj 15 százalékra korlátozva
Azokon a területeken, ahol az átlagosnál nagyobb lakásigény van, a szövetségi államok megtehetik A bérleti díj korlátja növekszik 2013 óta 20 százalékról 15 százalékra. A bérleti díjak ezután három éven belül legfeljebb 15 százalékkal, a helyi összehasonlító bérleti díj maximumáig emelkedhetnek.
A felső határ azonban csak a meglévő bérleti díjakra vonatkozik, az új bérleti díjakra nem - ez nem segít senkinek, aki új lakást szeretne bérelni. Ezért vezette be a nagykoalíció a bérleti féket 2015-ben kiegészítő eszközként.
A bérleti fék
2015. június 1-je óta a következő bérleti jogi változás lép életbe: A szövetségi államok alkalmazhatják a bérleti díjat Fővárosi területek és mások népszerű lakóövezetek szűk lakáspiaccal bemutatni. A bérleti fék működik csak új bérleti szerződések esetén és nem a meglévő bérleti szerződésekre. A rendelet 2020 végéig érvényes.
Ahol a bérleti díj fékeződik, a meglévő lakások újbérbeadásakor a bérleti díj legfeljebb tíz százalékkal haladhatja meg a helyi összehasonlító bérleti díjat. A helyi bérleti díj részletei a helyi összehasonlító bérleti díjként érvényesek. Ahol nincs bérleti díj index, a bérbeadók és bérlők szövetségeinek bérleti adatbázisai vagy hasonló statisztikai felmérések is használhatók a Szövetségi Igazságügyi Minisztérium szerint.
Annak érdekében, hogy ellenőrizni lehessen a megegyezett bérleti díj megengedett-e, a bérlőnek is van ilyen A tájékoztatáshoz való jog a földesúr felé. Ezután meg kell mondania például a bérlőnek, hogy az előző bérlő milyen bérleti díjat fizetett.
A bérleti díj fékezése esetén a bérleti díj legfeljebb 10% -kal haladhatja meg a helyi összehasonlító bérleti díjat.
Tények a bérleti díj fékezéséről
A túlzott bérleti díj visszaigényelhető
Ha a bérleti díj magasabb, mint amekkorának a bérleti díjfék előírása szerint kellene lennie, a bérlő a bérlet megkötése után is kifogást emelhet ellene, és követelheti a többlet bérleti díj visszatérítését. Ez azonban csak a lakbérre vonatkozik, amelyet a panasza után fizetett. A német bérlők szövetsége kritikusan fogadja ezt a szabályozást, mert ösztönzést jelenthet a bérbeadók számára, hogy először a túlzott bérleti díjakat próbálják ki. "A jelenlegi jogi helyzet szerint megtarthatja a bérleti díj túlzott részét a szerződés megkötése és a bérlő panasza között" - mondta Ulrich Ropertz, a DMB szóvivője.
Ezek a kivételek a bérleti díj fékére vonatkoznak
- A földesurak tehetik legalább annyi bérleti díjat vágy, amint azt az előző bérlő már kifizette. Tehát nem kell csökkentenie a bérleti díjat.
- Új épületek, amelyek 2014. október 1. után befejeződött, mentesülnek a bérleti fék alól.
- A címen is átfogóan korszerűsített lakások a bérleti fék nem működik. Az átfogó modernizáció iránymutatásaként a Szövetségi Igazságügyi Minisztérium megemlíti az összehasonlítható új lakáshoz szükséges kiadások mintegy harmadát, amelyet a beruházás elért.
A Bérlők Egyesülete szkeptikus
A bérlõk szövetsége szerint a bérleti fék még nem úgy mûködik, mint remélték. "Az érintett bérlők számára nem átlátható, hogy sikeresen hivatkozhatnak-e a bérleti díj fékezésének alapvető szabályaira, vagy nem alkalmazható-e valamelyik kivétel, például a magas előbérleti díj vagy a korszerűsítési intézkedések" - véli Ulrich Ropertz. Ezért ajánlott először a lakásbérlőknek kérjen tanácsot egy bérlői szövetségtől vagy egy speciális ügyvédtől.
Hol érvényes a bérleti fék?
Eddig tizenegy szövetségi állam vezette be a bérleti díjat mintegy 300 településen. A Szövetségi Igazságügyi Minisztérium Németország interaktív térképét kínálja, amely meghatározza a bérleti díj korlátozásának helyét.
Bróker jutalék: aki megrendel, fizet
A bérbeadók sokáig megkönnyíthették lakásuk bérbeadását. Béreltek egy ingatlanközvetítőt, és hagyták meghalni az új bérlőt esedékes közvetítői díj fizetés. Változás van a bérleti törvényben: 2015 júniusa óta újonnan szabályozzák a brókerek jutalékát. Ez most igaz Rendelési elv. Ez azt jelenti: aki megrendeli az ingatlanközvetítőt, az most fizet neki. Az ettől az új szabályozástól eltérő megállapodások hatástalanok és pénzbírsággal büntethetők. A Bérlők jogai ennek az újításnak köszönhették jelentősen megerősödött.
Ha viszont a bérlő kifejezetten utasította az ügynököt, hogy keressen lakást, akkor természetesen az új jogi helyzetnek megfelelően a jutalékot is fizetnie kell. A Szövetségi Alkotmánybíróság egyes ingatlanügynökök panaszait követően most alkotmányossá nyilvánította az új törvényt.
Óvakodjon a bróker trükkjeitől
A bérlők szövetségei arról számolnak be, hogy egyes esetekben a brókerek "spontán" keresésre próbálják rávenni a lakásban érdekelt embereket. Ha azonban a lakás már szerepel a bróker adatbázisában, akkor nem a potenciális bérlő nevében járt el - és egy díj egy ilyen parancsra nem engedélyezett. Brókerektől is megkövetelik Szolgáltatási és megtekintési díjak vagy foglalási visszaigazolással szolgálnak a felajánlott apartmanokról nem megengedett.
A közvetítői díjak levonása az adóból
Vigasztalás a bérbeadók számára: Az általuk kinevezett ingatlanügynök költségei továbbra is teljes mértékben levonhatók az adóból.
A visszaélés tilalma: Nem bérelnek többé nyaralóként
Míg sok vidéki térségben üresek a lakássorok, a népszerű nagyvárosokban teljesen más tendencia figyelhető meg: ott egyre inkább bérlakásokat kínálnak nyaralóként. Ezután már nem állnak az apartmanvadászok rendelkezésére.
Éppen ezért Németország számos városa megpróbál fellépni a kisajátított bérlakások ellen. Rendeletek vannak itt Berlin, Dortmund, Drezda, Freiburg, Hamburg, Köln, Konstanz, München, Münster és Stuttgart.
A főváros különösen szigorú a nyaralók bérlésével szemben
2014-ben Berlin: Ha lakást akarsz bérelni egy normális házban az ott tartózkodó turistáknak, akkor azt előzőleg be kell szerezned Kérjen jóváhagyást. De csak kivételes esetekben léteznek. Ha valaki megsérti a törvényt, 100 000 euróig terjedő bírsággal sújthatja. A nyaralókra vonatkozó átmeneti rendelkezés 2016 áprilisában lejárt. Azóta a bérbeadók már nem ajánlhatják fel apartmanjaikat az üdülési apartmanok közvetítői portáljain.
Vannak azonban kivételek a berlini jogellenes cselekmények tilalma alól is
- Az a lakástulajdonos, aki továbbra is maga használja a lakását, a lakóterület kevesebb mint felét bérelheti változó üdülési vendégeknek ("50 százalékos szabály").
- A háztulajdonos távollétében továbbra is bérelhet második otthont nyaralóként. Erről a berlini közigazgatási bíróság döntött 2016 augusztusában. Az ítélet alapvető fontossága miatt azonban a bíróság fellebbezést engedélyezett a berlini-brandenburgi felsőbb közigazgatási bírósághoz.
Második bérleti törvény-módosító törvény: Ezt tervezi a politika
A szövetségi igazságügyi minisztérium további módosításokat tervez a bérleti törvényről, és jóváhagyta a A második bérleti törvény módosításáról szóló törvény (2. MietNovG) tervezetként mutatják be. A korszerűsítési költségek területén megvalósuló újítások mellett a bérleti jogban a következő változások szerepelnek: