A bérleti szerződés egyedi megállapodásai
Van-e a lakásában valami különleges tulajdonság? Van egy üzlet a ház mögött, és ki szeretné zárni a bérleti díjak csökkentését az esetleges zajszennyezés miatt? A költözéskor a bérlőnek el kell-e távolítania a tapétát? Akkor egyéni megállapodást kell tárgyalnia a bérlőjével. Vita esetén jelentős jogi jelentőségű, hogy a bérlő és a bérbeadó között egy bérleti szerződés rendelkezéséről külön megállapodtak-e, vagy az előre megfogalmazott feltételt jelent-e.
A bírák alaposan megnézik. Ezt nemcsak az "egyedi megállapodás vagy sem?" Kérdéssel foglalkozó bírósági ítéletek nagy száma támasztja alá. üzlet. Mert ha egy megállapodás nem kapja meg a bírói bélyegzőt "egyedi megállapodás", ez a BGB 305. és azt követő §-ának (röviden ÁSZF) érvényességét jelenti. Ezután a törvényi előírások érvényesek, amelyek általában nagyon bérlőbarátak. Ami a bérletben van, ezekben az esetekben teljesen értelmetlenné válik.
Egyedi megállapodásokról kell tárgyalni
Alapvetően mindig egyedi megállapodás van jelen, ha a szabályozás egy meghatározott tárgyáról a szerződő felek közösen tárgyaltak - és nem csak egy fél nyújtotta be aláírásra. Mi a helyzet a bérleti szerződés vagy egy külön papírlap kézírásos záradékával? A későbbi kiegészítések természetesen az egyedi megállapodások jelzését is jelenthetik. Ezek az eltérések az előre kinyomtatottól nem azt jelzik, hogy ebben az esetben egyedi megállapodás született? A legnépszerűbb jogi válasz itt is igaz: Attól függ. A joggyakorlat mindig attól függ, hogy a bérlőnek volt-e esélye arra, hogy befolyásolja ezt a kikötést - hogy azt kifejezetten a rendelkezésére bocsátották. Ez azonban nem áll fenn akkor, amikor a szerződést aláírásra készen nyújtják be.
Kétségtelen, hogy ha a bérlő a BGB 305. §-ának és azt követő érvényességére hivatkozik, akkor azt is be kell bizonyítania, hogy ezek általános szerződési feltételek. Ha azonban rendelkezésre áll egy előre elkészített formanyomtatvány, a prima facie bizonyíték az előre megfogalmazott szerződéses kikötések, azaz a feltételek mellett szól. Ugyanez vonatkozik arra az esetre is, ha az egyedi megállapodást kézzel, külön papírlapra készítették. Ha a bérlő be tudja bizonyítani, hogy a kézzel írott egyedi megállapodás megtalálható a ház szomszédaival is, és mindenféle különbség nélkül, a bérbeadónak meg kell cáfolnia ezeket a prima facie bizonyítékokat, amelyek gyakran nehézkesek.
Azonos megfogalmazás használata számos független bérleti szerződésben egyértelműen a feltételek mellett szól! Ha kétségei vannak, nézze meg szomszédainak bérleti szerződését, ha engedik.
Kozmetikai javítások és végső felújítások
Gyakran halljuk ezt a tulajdonosoktól: a bérlőnek el kell végeznie a folyamatban lévő kozmetikai javításokat, és természetesen költözéskor teljesen fel kell újítania a lakást, függetlenül attól, hogy mennyi ideig éltek ott és milyen a lakás állapota. Négyzetbe a kört!
A felújítási kötelezettség jogszerű meghatározásának stratégiáját keresve, mielőtt a bérlő kiköltözik, és egyúttal a folyamatban lévő kozmetikai javításokat a bérlőre hárítja, sok bérbeadó megpróbál egyedi megállapodást kötni a végleges felújítási kötelezettségről, és a BGH ítéletére támaszkodik (VIII ZR 71/Ennek megfelelően a lakás átadására vonatkozó megállapodásokat, amelyeket az átadási jegyzőkönyv tartalmaz, külön kell megvizsgálni. Különösen a lakás átadásának helyzete alkalmas arra, hogy egyenként tárgyaljanak a feladatokról - állítják a Szövetségi Bíróság bírái.
A végleges felújítási kötelezettség írásbeli specifikációját egy átadási jegyzőkönyvben ezért a Szövetségi Bíróság tényleges végleges felújítási záradéknak tekinti - még akkor is, ha a tényleges bérleti szerződés tartalmaz ennek megfelelő hatástalan záradékot. A lakás átadásakor megtárgyalt megállapodás a bérleti szerződésre külön kiegészítő megállapodásként vonatkozik.
Bérlőként elengedhetetlen, hogy a szerkezeti állapotról szóló nyilatkozaton kívül figyeljen arra, hogy mit is ír alá a bérlakás átadás-átvételéről szóló jegyzőkönyvben.
Kulcsmondatú döntés BGH, 2009. január 14-i ítélet - VIII ZR 71/08
BGB 139. §, 306. §, 307. § (1) bekezdés 1. Bb
Ha a folyamatban lévő kozmetikai javítások és a bérlő általi végső felújítás elvégzésére vonatkozó merev és ezért hatástalan formai záradékok egybeesnek a bérlő költözéskor a végső felújítási kötelezettség későbbi, egyedileg elfogadott feltételezésével, az egyedi megállapodás sem a BGB 307. §-ának (1) bekezdése 1. mondata szerint nem tartozik tartalmi ellenőrzés alá, sem pedig nem a BGB 139. § szerint a forma záradék hatástalansága vonatkozik rá.