A kilakoltatási eljárásokra vonatkozó magas követelmények miatt a nemteljesítő bérlőket a bérleti csalók nehezen tudják megszabadítani
Hírem
A bérbeadó nomádba eső bérbeadóknak havi bérleti veszteségekre kell számítaniuk. A bérelt ingatlan megtérülése gyorsan nulla.
2005.08.18 Írta: Karin Schütrumpf (Handelsblatt)
HB DÜSSELDORF. „Kellemetlen üzleti kapcsolat egy olyan családdal, aki tudja, hogyan kell a törvényi alapokat az utolsóig kiaknázni. 2005 elejéig csaknem 19 000 euróba került a kezdeti felújítással együtt ”- panaszkodik Helmut Muszelewski, a Henkel berlini ingatlankezeléséből. A bérbeadó találkozott egy "bérlő nomáddal". Az egy-két lakásos magánbérlők gyorsan nehéz helyzetbe hozzák az ilyen bérlőket.
A bérbeadó nomádba eső bérbeadóknak havi bérleti veszteségekre kell számítaniuk. A bérelt ingatlan megtérülése gyorsan nulla. Nem ritka, hogy a kudarcok veszélyeztetik az eddig gondosan átgondolt ingatlanfinanszírozást. A Haus & Grund tulajdonosok szövetségének becslései szerint a bérleti veszteségek évente mintegy kétmilliárd eurót tesznek ki.
"Sok bérlő fizetési késedelmet szenved a munkanélküliség, a partnerétől való elszakadás vagy a betegség miatt" - mondja Ulrich Ropertz, a Német Bérlők Szövetségének szóvivője, kiemelve a csalárd szándék és az eladósodás közötti különbséget. Csaknem 50 000 fogyasztói csődre utal, amelyet a Szövetségi Statisztikai Hivatal 2004-ben regisztrált.
De néhány fekete bárány bűnözői energiával használja az eljárásjog hiányosságait. "Az ilyen esetek száma az alkohol tartományában van" - véli Ropertz a bérlők szövetségéből. Stefan Diepenbrock, a Haus & Grund sajtóreferense is elismeri, hogy a fizetési késedelem korántsem mindig csaló.
A bérlő nomádok viszont gyakran nagyon ügyesen színlelik magukat fizetőképességgel és hajlandóak fizetni, de rövid idő után abbahagyják a fizetést, és amint az érintett bérbeadók tapasztalata is mutatja, nehéz őket megszabadítani. Ha ezután - végül - továbbhaladnak, gyakran találnak még egy jóhiszemű áldozatot a következő földesúrnál.
Az a tény, hogy a bérbeadók alig tudják kijuttatni a házból a bérleti csalókat, a felmondás magas formai követelményeinek köszönhető, ami valóban igazolja a kilakoltatást. Rendszerint például a bíró követeli a maradékanyagok részletes listáját. "Jogi szakértelem nélkül az egyszerű elbocsátás gyakran nehéz volt" - mondja Diepenbrock (lásd: "A bíróságok véleménye").
A jogi eljárás különösen kőkemény, ha a bérlő hibákra hivatkozik a kifizetések visszatartása érdekében. "A gyakorlatban mindig vita folyik arról, hogy a bérleti díj csökkentése indokolt volt-e vagy sem" - figyelmeztet Mona Moraht, a Német Ingatlanszövetség ügyvédje. A bérbeadó csak akkor mondhatja fel értesítés nélkül, ha a bérlő két egymást követő napon egy hónapnál hosszabb bérleti díjjal késik, folyamatosan késik, ha a lakást túlzsúfolják a szerződés megszegésével, illetéktelen albérletbe adás vagy a háztartás megzavarása esetén.
Mivel a német bírák ritkán erősítik meg az előzetes értesítés nélküli elbocsátásokat, a tapasztalt bérbeadók általában két ajánlott levelet írnak egyszerre. De az időben történő megszüntetés, amelyet egyszerre mondanak ki, megalapozott igazolást igényel annak érdekében, hogy ellenálljon a jogi ellentámadásoknak. A késedelmes fizetés kötelességszegés és a felmondás oka. A bérbeadónak azonban be kell bizonyítania, hogy a bérlő mindig késett.
Jobb lenne óvintézkedéseket tenni a szerződés megkötésekor, mint később fáradságosan felmondani. Azokban a régiókban, ahol kevés a kereslet, a bérbeadók gyakran attól tartanak, hogy azonnal megvizsgálják a bérlőket a próbakérdésekkel - ideális tevékenységi terület a csalók számára. Még a bérlők szövetségének szakértője, Ropertz is helyesnek tartja, ha a bérlőket fizetőképességükről kérdezik.
Amit a bíróságok mondanak
Értesítés nélküli felmondás: Ha a bérlő két hónapon belül rendezi bérleti hátralékát, a bérbeadó előzetes értesítés nélküli felmondása hatástalanná válik. De: A bérbeadó időben felmondhat, mert a mulasztást teljesítő bérlő hibásan megszegte kötelezettségeit - állapította meg a Szövetségi Bíróság (BGH) 2005. február 16-án (Az.: VIII ZR 6/04).
Információ a bérleti díj hátralékáról: A késedelmes fizetés miatti felmondáshoz a bérbeadónak csak a hiányzó bérleti díjat kell megadnia. Ha a helyzet másképp egyértelmű, akkor nincs szükség a hátralékok részletes havi bontására a BGH 2003. december 22-i határozata alapján (hivatkozás: VIII ZB 94/03). És a berlini kerületi bíróság úgy látja, hogy a fizetési késedelem miatti felmondás kellően indokolt, ha a bérleti díj hátralékait egy összegben nevezik meg (Az.: 67.86., 18.8.03.).
Bérleti kedvezmény: Ha a bérlő jogosultnak érzi a bérleti díj csökkentését vagy visszatartását, ez nem indokolja az előzetes értesítés nélküli felmondást - állapította meg a Szövetségi Alkotmánybíróság 1989. március 15-én (hivatkozás: 1 BvR 1428/88). kbs