A közös tulajdon működési szabályai
A közös tulajdon olyan helyzet áll elő, amikor több ember rendelkezik azonos természetű jogokkal.
Akkor választható, ha az élettársi partnerek vagy a PACS által összekapcsolt partnerek úgy döntenek, hogy együtt vásárolnak egy eszközt, amely aztán osztatlan eszközzé válik. Szándéka, hogy idővel tartson, ezért szükséges a működésének megszervezése és felügyelete.
Más esetekben a szülő halála következtében közös tulajdon lehet, ami örökösei között közös tulajdonjogot generál. Amíg az öröklés nem történt meg, az örökösök közös tulajdonban vannak.
A közös tulajdon kapcsán az elhunyt teljes vagyona örökösei között van közös tulajdonban, akik így az ingatlan egy részét birtokolják.
Pontosabban, minden örökösnek van egy, a hagyatékot alkotó vagyonának elvont töredéke.
Osztatlan öröklés esetén az osztatlan tulajdonjog azzal a megosztással ér véget, amely meghatározza az egyes örökösök örökösödési vagyon feletti magánjogait.
Így ez az időszak elvileg átmeneti szakasz a hagyaték felosztásáig.
De ha a közös tulajdon egy olyan szervezet, amelyet az egyének kívánnak, akkor az idővel fenn kíván tartani, akkor meg kell szervezni a működését és felügyelni kell azt.
Osztatlan vagyon kezelése.
Konzervatóriumi aktusok.
Bizonyos cselekményeket egyedül a közös tulajdonos hajthat végre, ezek konzervatóriumi cselekmények.
Még akkor is, ha egyetlen tulajdonostárs hajtja végre őket, kötelezőek az összes társtulajdonos számára.
A konzervatóriumi cselekmények olyan anyagi vagy jogi aktusok, amelyek célja a vagyon elvesztésének megakadályozása.
A törvény kifejezetten előírja, hogy " bármely tulajdonostárs megteheti a szükséges intézkedéseket az osztatlan vagyon megőrzése érdekében, még akkor is, ha azok nem sürgős jellegűek "[1] .
Ezek a védőintézkedések például: biztosítási vagy lízingszerződés előfizetése, harmadik félnek küldött hivatalos fizetési felszólítás, kártérítési kereset ...
A konzervatóriumi intézkedés finanszírozása érdekében a társtulajdonos felhasználhatja az osztatlan pénzeszközöket, amelyek felett feltételezhető, hogy szabadon rendelkezik.
De ha a közös tulajdon forrásai nem elegendőek, a közös tulajdonos kötelezheti a közös tulajdonosokat további szükséges kiadások felmerülésére, feltéve, hogy ezek a költségek ésszerűek és arányosak a télikert törvény hatálya alá tartozó ingatlan értékével.
Olyan törvények, amelyek a tulajdonostársak 2/3-os többségét igénylik.
A kevésbé súlyos cselekményeket a közös tulajdonos (ok) hajthatják végre, aki a közös jogok legalább 2/3-át kitevő többségét bizonyítani tudja.
A Polgári Törvénykönyv 815-3. Cikke felsorolja őket:
" 1 ° Az osztatlan vagyonnal kapcsolatos adminisztratív tevékenységek végrehajtása;
2 ° Általános vagy adminisztratív megbízást ad egy vagy több tulajdonostársnak vagy harmadik félnek;
3 ° Az osztatlan bútorok eladása a közös tulajdon adósságainak és költségeinek megfizetésére;
4 ° Nem mezőgazdasági, kereskedelmi, ipari vagy kézműves célú épületekkel kapcsolatos bérleti szerződések megkötése és megújítása (...) ".
A törvény előírja, hogy a közös jogok 2/3-át birtokló tulajdonos (ok) nak büntetés útján tájékoztatniuk kell a többi közös tulajdont arról, hogy a cselekmény ellenük végrehajthatatlan.
Így az adminisztrációra és a rendelkezésre vonatkozó cselekményekre már nem vonatkozik automatikusan az egyhangúság kötelező erejű szabálya.
Mindazonáltal az egyhangúságra ismét szükség van, amikor olyan cselekményt kell végrehajtani, amely nem felel meg az osztatlan vagyon rendes használatának, vagy amikor az osztatlan ingóság értékesítésének tényétől eltérő rendelkezési cselekményről van szó.
Az irányítás megkönnyítése érdekében a tulajdonostársak 2/3-os többséggel általános adminisztrációs megbízást adhatnak egyiküknek vagy harmadik félnek.
Ha az egyik tulajdonostárs osztatlan vagyontárgyon igazgatási tevékenységet végez, anélkül, hogy 2/3-os többséget igényelt volna, de ezt megteszi, a többi tulajdonostárs előtt és annak tisztában vannak, aki ezt tökéletesen ismeri. hogy hallgatólagos megbízást kaptak részükről.
Következésképpen az elvégzett cselekmény szembeszállhat velük.
Ez a hallgatólagos megbízás nem vonatkozik az elidegenítési cselekményekre, a bérleti szerződések megkötésére vagy megújítására.
Egyhangúságot igénylő aktusok.
Egyhangúság érvényes a "súlyos cselekményeknek" nevezett esetekre, amelyekhez minden tulajdonostárs beleegyezésére van szükség.
Ez:
Minden olyan cselekmény, amely nem tartozik az osztatlan tulajdon normális kiaknázásának keretei közé,
Bármely elidegenítési cselekmény, kivéve az osztatlan ingó vagyon értékesítését.
Így különösen azt kell megérteni, hogy az osztatlan ingatlanok eladásához szükségszerűen meg kell szerezni a tulajdonostársak egyhangú beleegyezését.
Ezenkívül "minden olyan cselekményt, amely nem tartozik az osztatlan tulajdon rendes kiaknázásának keretei közé", olyan cselekményként kell érteni, amely nem veszi figyelembe az ingatlan rendeltetését, és amely veszélyeztetné annak tartalmát.
E súlyos cselekmények esetében, ha a cselekményt úgy hajtották végre, hogy előbb nem kellett volna a tulajdonostársak szavazatának egyhangú szavazata, azt nem lehet felállítani a többi tulajdonostárssal szemben.
A bíró közbelépése.
Ha szükséges a többi tulajdonostárs beleegyezése, de ezt nehéz vagy akár lehetetlen megszerezni, a tulajdonostárs, aki el akar osztani vagy elidegeníteni egy osztatlan vagyont, kérheti a bíró engedélyét erre a célra.
Ez egy kivételes intézkedés a válsághelyzetből való kilábaláshoz, különösen akkor, ha az egyik tulajdonostárs jogos ok nélkül blokkolja az ingatlanok értékesítését, miközben az értékesítés a teljes közös tulajdon szempontjából előnyös vagy szükséges lenne.
A törvény e tekintetben meghatározza, hogy e közös tulajdonos elutasításának olyannak kell lennie, hogy "veszélyeztesse a közös érdekeket" [2]. .
Előnye, hogy ha a bíró teljesíti ezt a kérést, a cselekmény végrehajtható az ellenszegény társtulajdonossal szemben, aki ellenezte azt.
Ez a bíróhoz történő beutalás lehetővé teszi a kényszerű átutalást, amikor a feltételek szükségesek az összes közös tulajdon közös érdekének megőrzéséhez.
Van egy másik eset, amikor a bírósághoz fordulnak hasznosan, és pontosan akkor, amikor közös tulajdonban van, az egyik tulajdonostulajdonos nem tudja kifejezni akaratát (öregség, fogyatékosság stb.).
Ebben az esetben a közös tulajdonos felhatalmazást kérhet a bírótól a közös tulajdonos képviseletére.
Ezenkívül a 2009. május 12-i törvény óta a bíró felhatalmazhatja a vagyon tulajdonosainak egy vagy több tulajdonostársát, akik a közös jogok legalább 2/3-át birtokolják közös tulajdon eladására.
Ez a rendelkezés valójában lehetővé teszi, hogy a társtulajdonosok, akik a közös jogok legalább 2/3-át birtokolják, eladják a közös tulajdont anélkül, hogy egyhangúságot kellene elérniük.
Az egyhangúsági szabály alóli kivétel alól azonban az osztatlan jogok legalább kétharmadának tulajdonostársának vagy társtulajdonosainak a bíróhoz kell fordulniuk, és a bíró kifejezetten felhatalmazta őket.