Bérleti letét - bérleti díj visszafizetése - bérleti biztosíték
551. szakasz, 563 b. Cikk 3. bekezdés, 566. cikk BGB
A Bérleti díj vagy bérleti díj célja, hogy vita esetén a bérbeadó számára a bérleti díjaktól kezdve könnyebben érvényesíthesse jogos érdekeit. Ilyen lehet például, ha a bérbeadónak kártérítési igényei vannak a bérlővel szemben, vagy ha a bérlő fizetési késedelmet szenved. Ennek fényében a BGB 551. §-a szerint a bérbeadó a bérleti szerződés megkötésekor jogosult megállapodott kauciót (biztosítékot) kérni a bérlőtől. Ha a bérleti szerződést bérleti díj fizetési kötelezettség nélkül kötötték meg, a bérbeadó később nem kérhet kauciót a bérlő beleegyezése nélkül.
A lekérendő kaució összege a német polgári törvénykönyv (BGB) 551. cikkének (1) bekezdésével összhangban korlátozott, és nem haladhatja meg a megállapodás szerinti bérleti díj háromszorosát. Például, ha 480 eurós járulékos bérleti díjat állapítottak meg járulékos költségek nélkül, a bérleti díj biztosítéka legfeljebb 1440 euró.
Bérleti letét - további cikkek a blogról
Határidő és részleges fizetés - részletfizetések
A BGB 551. §-ának (2) bekezdése szerint a bérlő jogosult a Bérleti letét három részletben és nem kell egy összegben felvenni őket. Az első részlet a bérlet kezdetén esedékes (pl. A kulcsok átadása), a további részletek a következő két hónapban.
A bérbeadó nem tagadhatja meg a bérlőtől azt a jogot, hogy részletekben emelje a bérleti biztosítékot. A jogi szabályozás egyértelmű, ezért nincs szükség külön szabályozásra a bérleti szerződésben. Egyéb megállapodások, pl. B. az a tény, hogy a teljes bérleti biztosítékot a kulcsok átadása előtt kell megfizetni, érvénytelen. Még akkor is, ha a bérlők már aláírtak egy ilyen szerződést, nem kell egy összegben letétbe helyezniük a kauciót - ez nem érvényteleníti a bérleti szerződést. Ha a bérbeadó nem hajlandó részletekben fizetni, vagy az első részlet kifizetése után nem adja át a kulcsokat, a bérlő az 543. § 2. bekezdésének 1. pontja alapján értesítés nélkül felmondhatja a bérleti szerződést, következményes károk érvényesítésével.
Fizetési késedelem esetén felmondás nélküli felmondás
A bérleti törvény 2013. évi reformjának részeként az új (2a) bekezdést a bérleti törvény módosításáról szóló törvény (MietRÄndG) beillesztette a BGB 569. §-ba. Ez lehetővé teszi a bérbeadók számára, hogy fontos okból felmondás nélkül felmondhassák a bérleti szerződést, ha a bérlő az előleg befizetésével legalább két hideg bérleti díj hátralékos. Az új rendelet miatt sem figyelmeztetésre, sem helyrehozási időszakra nincs szükség. Ez a szabály mindenkire érvényes 2013. május 1-től kötött bérleti szerződéseket.
Türelmi idő fizetése: A bérleti díj késedelméhez hasonlóan a bérlőnek a német polgári törvénykönyv 569. §-ának 3. §-a (2) bekezdése szerint lehetősége van arra, hogy a felmondás nélküli felmondást eredménytelenné tegye a fennálló összegek kiegyenlítésével a kilakoltatási értesítés kézbesítését követő két hónapon belül. Ugyanez vonatkozik arra az esetre is, ha egy köztestület, például szociális gondozási hivatal, munkaügyi központ stb. Vállalja a hátralék rendezését.
Bérletét visszafizetése a bérleti jogviszony végén
Amikor a bérleti jogviszony lejár, gyakran viták folynak a bérleti díj visszafizetésének esedékességéről. A bérlők alig törődnek a gyors visszafizetéssel, mivel előfordulhat, hogy az új lakás bérleti biztonságát kell biztosítaniuk. A bérbeadó azonban nem akarja elveszíteni a betét védő funkcióját.
Alapvetõen a következõk érvényesek: A kauciót vagy vissza kell adni, vagy fel kell használni a bérleti idõszak végére. A bérlő csak a bérlemény visszaadása után kérheti a kaució visszafizetését, vagyis csak addig amikor a lakást eltávolították és a kulcsokat átadták a bérbeadónak. (Lásd: BGH NJW 1972, 721.).
Ennek ellenére nincs törvényi szabályozás a bérleti biztosíték visszafizetési időtartamáról és az esetleges további igények figyelembevételéről (pl. A lakás nem rendeltetésszerű használata miatti javítások, nem elhárított károk, nem végzett kozmetikai javítások, a közüzemi számlából történő további kifizetések stb.).
TIPP: Mind a bérlők, mind a bérbeadók érdekében a lakás átadásakor mindig készíteniük kell egy lakásátadási jegyzőkönyvet, amely felsorolja az összes talált hibát és mérőóra értéket.
A felmondási értesítés átadását követő utolsó bérleti díjakat (általában a felmondási idő három bérleti díját) a bérlő nem állíthatja meg azzal a hivatkozással, hogy a bérbeadó ezeket ellensúlyozhatja a bérleti díj ellenében. Ebben az esetben a bérlő jogellenesen jár el, és aláássa a kaució védelmi funkcióját. A bérbeadónak jogában áll beperelni a fennálló bérleti díjakat, amelyek további költségeket jelentenek a bérlő számára az ügyvédek és bíróságok számára.
Nyílt követelések a bérleti szerződésből
Elvileg a kauciót vissza kell adni, ha a bérbeadónak a bérbeadásból már nincs fennálló követelése. Ha a bérbeadó követelései nem vitatottak, vagy akár jogilag kötelező meggyőződés (jogcím) alapján állapították meg őket, a letétet a fennálló követelés összegében kell felhasználni.
Kötvény-megállapodás
Hogy mely követeléseket nem kell a kaucióval rendezni, szükség esetén a bérlők közötti letéti megállapodás keretében egyeztethetők és írásban rögzíthetők. Ha nem születik ilyen megállapodás, akkor a nyitott járulékos költségekkel kapcsolatos kártérítéseket is ellensúlyozni lehet a bérleti díj betétjével.
A bíróságok eltérő véleménye a határidőkről
Hogy melyik vizsgálati időszakot kell megfelelőnek tekinteni, azt az ítélkezési gyakorlat vitatja. A karlsruhei felsőbb bíróság például például egy 6 hónapos időszakot tart megfelelőnek (lásd: OLG Karlsruhe WuM 1987, 156.), és a Celle-i felsőbb bíróság is ezt a nézetet követi (lásd: OLG Celle WuM 1986, 61). A kölni regionális bíróság azonban 3 hónapos időszakot tart megfelelőnek (lásd: LG Cologne WuM 1984, 109.), és a dortmundi kerületi bíróság úgy véli, hogy a 2 hónapos időszak elegendő (lásd: AG Dortmund WuM 1981, 235.).
Az ítélkezési gyakorlat uralkodó véleménye szerint az a bérbeadónak a bérbeadó általi 6 hónapos visszatartása megfelelőnek tekinthető, ez a nézőpont a BGB 54. §-a szerinti elévülési időn alapul. Ezt követően a bérbeadó kártérítési igényei a bérlemény kiadásának időpontjától számított 6 hónap elteltével lejárnak.
Nyílt kiegészítő költségek
Csak indokolt egyedi esetekben engedhető meg, hogy a bérbeadó akár több mint 6 hónapig is megtartsa a bérleti díjat (lásd: BGH WuM 1987, 310). Ez a nagyon hosszú időszak főként azt az esetet veszi figyelembe, hogy a bérlő az adott év folyamán kiköltözik (például 2015. március 31-én), és a folyó költségnapok járulékos költségeinek elszámolása még nincs ebben az időpontban, hanem természetesen csak 2015 végén (azaz a 8. nap vége után). -9 hónap).
Csak a megfelelő rész megtartható
Ilyen különleges körülmények között a bírósági határozatok lehetővé teszik a bérbeadó számára, hogy a bérleti díj „megfelelő részét” (azaz nem a teljes bérleti díjat) 6 hónapnál tovább megtartsa. Csak azzal a feltétellel, hogy a közüzemi számláról további kifizetés várható (BGH Az: VIII ZR 71/05, 2006. január 18.). Ha a járulékos költségekre vonatkozó korábbi elszámolások mindig jóváírást eredményeztek a bérlő számára, a bérbeadó csak akkor tarthatja vissza a bérleti díj megfelelő részét, ha megad egy lehetséges további többletköltség-fizetést.
A „megfelelő” részösszeg összege csak az előző évek tapasztalati értékei alapján becsülhető meg. Az AG Hamburg a 47 C 1373/95 hivatkozási szám alatt úgy határozott, hogy legfeljebb 3-4 havi előleget tartson meg a többletköltségek fedezésére lehet.
A betét típusai
A törvény lehetőséget nyújt a különböző típusú biztosítékok közötti választásra. Általános szabály, hogy a betét készpénzben történik, megtakarítási számla létrehozása a bérlő számára vagy garancia.
Készpénz letét
Úgynevezett készpénzbefizetés lehetséges bizonyos összeg pénzbeli befizetésével, csekkel, banki átutalással vagy csoportos beszedéssel.
A bérbeadó köteles a pénzeszközöket a vagyonától elkülönítve tartani. A letétbe helyezett összeg külön tárolása abban az esetben fontos, ha a bérbeadó fizetésképtelenné válik.
A bérbeadó által fizetett kamat
Ezenkívül a bérbeadó köteles kamatot fizetni a pénzösszegért (legalább takarékbetét összegében).
Bizonyíték a bérbeadótól - tájékoztatási követelmények
A bérlő jogosult arra, hogy a bérbeadó bizonyítékot szolgáltasson a betét jogszabályoknak megfelelő befektetéséről (lásd: LG Düsseldorf WuM 1993, 400). Ha például a bérbeadó nem tudja bizonyítani, hogy a betét első részletét megfelelően befektették, a A Bérlő jogosult visszatartani a két későbbi részlet kifizetését (Lásd: AG Braunschweig WuM 1987, 257). Ezenkívül a bérlőnek jogilag érvényesíthető igénye van a bérbeadó által a kötelezettség igazolásának benyújtására vonatkozóan.
A bérlő kártérítési igénye
Ha kiderül, hogy a bérbeadó nem a jogszabályoknak megfelelően fizette be a betétet, a bérlő jogosult az ebből eredő kár megtérítésére. Ha például a bérbeadó elmulasztotta befektetni a bérleti díjat, hogy kamatot szerezzen, a bérlő kamatvesztésért kártérítést követelhet a bérbeadótól. A kamatveszteséget a betét összegének nem befektetésének visszamenőleges időtartama alapján számítják ki.
Bérlő betéti számlája
A betéti számla a bérleti biztonság nyújtásának leggyakoribb formája. A bérbeadó bármely banknál megtakarítási számlát hoz létre a bérlő nevére. A bérlő erre a számlára fizeti be az egyeztetett betéti összeget, és ez az összeg a három hónapos felmondási idővel járó takarékbetétek szokásos összegének kamatához tartozik. A megtakarítási számla tartalmaz egy úgynevezett zároló megjegyzést a bérbeadó javára, hogy szükség esetén lehetővé tegye a hozzáférést. Ennek eredményeként a bérleti díj befizetése és felhasználása kizárólag a bérbeadó hajlandóságától függ, a bérlő részvétele nélkül.
garancia
Garancia esetén a kezes szerződéssel vállalja, hogy felelősséget vállal egy másik személy (fő adós) azon kötelezettségeivel szemben, akinek a kötelezettsége esedékes (hitelező). Ez azt jelenti: Ha például a bérlő (= főadós) nem tudja fizetni a bérleti díjat, ezt a kezesnek kell megfizetnie. (Felhívjuk figyelmét: a bérbeadónak nem kell elfogadnia a garanciát, mivel nincs jogi szabályozás.)
Abszolút garancia
A bérleti kaució a "normál" garancia helyett úgynevezett abszolút garancia formájában is nyújtható. Abszolút garancia esetén a kezes lemond az "előzetes intézkedés jogalapjáról". A szokásos kezességgel ellentétben ez azt jelenti, hogy a kezesség is igényelhető, bár még nem sikerült megállapítani, hogy a főadós (= bérlő) maga nem fizetheti be a bérleti díjat. A kezességet tehát a hitelező (bérbeadó) mindenképpen igényelheti.
A garancia ilyen formájára gyakran szükség van, ha kiadják a hallgatóknak. Tehát a legtöbb esetben a bérbeadót használják Készen áll kiadásra a diákok számára, ha a diákok szülei abszolút garanciát vállalnak.
bankgarancia
A bérlő bankgarancia nyújtásával bérleti kauciót is nyújthat. Ebben az esetben a bérlőnek utasítania kell bankját, hogy a bérbeadót visszafizeti a bérbeadónak, amint a bérbeadó követelést tesz (úgynevezett első kérés). A bank felelőssége a maximálisan megengedett 3 havi bérleti díjra korlátozódik. A bankgarancia előnye a bérlő számára az, hogy az amúgy is magas költözési költségei mellett nem kell készpénzben fizetnie a kauciót. Hátránya, hogy a bérlő - a betétszámlával ellentétben - nem kap kamatot, de a garancia összegének 2–3% -os díjaival köteles megtéríteni a banknak ezt a szolgáltatást.
Bérleti letét egy pillanat alatt
Általános szabály, hogy a bérbeadó bérleti díjat kér az új bérlőtől. Nincs azonban jogi kötelezettség az ilyen bérleti biztosíték általános igénylésére. Ezért kifejezett szerződéses megállapodás szükséges.
Ez nem tartalmazza az árvezérelt lakóterületet a WoBindG 9. § (5) bekezdésének megfelelően. Az óvadék igénylése csak akkor megengedett, ha kizárólag a bérbeadóval szembeni, a lakásban bekövetkezett károk vagy nem kozmetikai javítások miatt felmerülő esetleges követelések érvényesítésére szolgál.
Mekkora lehet a bérleti kaució?
A bérleti díj megengedett maximum három havi nettó bérleti díj (Hidegbérleti díjak, vagyis a járulékos költségek figyelembevétele nélkül) a bérleti szerződés megkötésekor (BGB 551. § (1) bekezdés). A bérleti díj betétjének későbbi emelése a bérleti díj emelése miatt nem lehetséges.
Ha egy inkluzív bérleti díjról (azaz a járulékos költségeket is tartalmazó nettó bérleti díjról) állapodtak meg, a kauciót is ebben a teljes összegben kell megfizetni, legfeljebb háromszor.
A bérlők számára különösen érdekes, hogy a német polgári törvénykönyv (BGB) 551. cikkének (2) bekezdése előírja a bérleti biztosíték havi három egyenlő részletben történő teljesítésének engedélyezését, feltéve, hogy azt pénzösszeg (készpénz) megfizetésére nyújtják. Ebben a tekintetben az első részfizetés a bérlet kezdetén esedékes, a további fizetések pedig a következő két hónapban esedékesek.
Fizetési késedelem esetén felmondás nélküli felmondás
Ha a bérlő elmulasztja fizetni a bérleti díjat legalább két alapbérleti díj összegében, a bérbeadó előzetes figyelmeztetés nélkül, előzetes figyelmeztetés nélkül, előzetes figyelmeztetés nélkül felmondási idő nélkül felmondhatja a bérleti szerződést.
A Szövetségi Igazságügyi Minisztérium 2016-os bérleti jogi reformjának első tervezete azonban nagyobb védelmi kört ír elő a fizetést elmulasztó bérlők számára: Ha a bérlőt kilakoltatási felszólítással kézbesítik az értesítés nélküli értesítés után, akkor a bérlőnek a kézbesítést követően két hónap áll rendelkezésére az esedékes bérleti díj és az esetleges kártérítés megfizetésére. fizetés. A felmondás akkor hatástalan lenne. Az azonban még várat magára, hogy ezek a változtatások ilyen módon történnek-e.
A bérleti díj célja
A kauciót a bérbeadó anyagi biztonságának biztosítására használják fel abban az esetben, ha a bérlőnek kártérítést kell fizetnie az okozott károkért, vagy ha a bérleti díjat nem fizették be, stb.
Hogyan lehet növelni a bérleti díjat?
Készpénz letét
A bérlő elvileg keresztül tudja biztosítani a kauciót Készpénzfizetés (Bizonyos pénzösszeg befizetése). A készpénzfizetés átadható a bérbeadónak, vagy befizethető a bérbeadó által meghatározott számlára és az ő nevére.
Zálogadás
Egy másik lehetőség a zálogjog. A bérlő a megbeszélt összeget a nevére kiállított megtakarítási számlára fizeti be, majd a megtakarítási igényt a bérbeadónak elzálogosítja. Szükséges azonban, hogy a bank tudomást szerezzen a zálogról, és megfelelő blokkolási értesítést állítson fel a bérbeadó javára.
garancia
A bérlő a biztosítékot garancia útján is megadhatja. Figyelmet kell azonban fordítani a garancia írásbeli formájára és tartalmi követelményeire. Többek között a garancia alkalmazási körét kell megfelelően meghatározni.
Szerezze vissza a bérleti díjat, ha elköltözik
Ha a bérlet lejár, a bérbeadó már nem jogosult a bérleti díj biztosítékára, és vissza kell fizetnie a kauciót a bérlőnek. Szerezzen be mindent, amit tudnia kell a bérleti kaució visszafizetéséről a bérleti kaució alatt, amikor elköltözik. Megtudhatja, hogyan lehet a bérleti kaució garanciáját törölni és felhasználni, ha kiköltözik, a Törlés és a bérleti kaució garanciájának felhasználása költözésnél.