Építési adó az új adótörvénykönyvben

Universuljuridic.ro PREMIUM

Itt megtalálja a szakmai tevékenységének elvégzéséhez szükséges információkat.

Universuljuridic.ro PREMIUM értékes jogi eszközt biztosít a jogi szakembereknek. Hatalmas mennyiségű tartalmat kínálunk: cikkek, szerkesztőségek, vélemények, joggyakorlat és kommentált jogszabályok, amelyek a jog minden területére és tárgyára kiterjednek. Világosan, tömören, hatékonyan kezeljük az aktuális kérdéseket, reagálva azokra a valós tevékenységi forgatókönyvekre, amelyekben a szakemberek működnek.

Az előfizetés révén tesztelje MOST az Universuljuridic.ro PREMIUM előnyeit DÍJMENTESEN 7 napig!

A CLUJUST Cristina Boncaciu, a fiskális területre szakosodott ügyvéddel közösen egy interjúban bemutatja a tíz olyan helyzetre adott válaszokat, amelyekkel a kisvállalkozók (felhatalmazott magánszemélyek vagy vállalatok) találkozhatnak az új adótörvénykönyv szabályainak tükrében vagy - reálisabban -.

Függetlenül attól, hogy van-e háza, ahol egy vállalat irodái találhatók, ha van olyan háza, ahol az Ön PFA-ja vagy egy SRL-je is található, ha Ön is a házban él és gazdasági tevékenységet folytat, az alábbiakban megtudhatja, hol illik az új kódexbe. adó és milyen dokumentumok szükségesek. Cristina Boncaciu az SCA Nistorescu (Șomlea & Asociații) ügyvezető munkatársa, és a következő területekre specializálódott: adójog, közbeszerzés és összetett kereskedelmi jog.

Clujust: Mióta kell más adót fizetnünk abból a tényből fakadóan, hogy abban a lakásban/házban, ahol élünk, egy vállalat vagy egy PFA székhelye van, akár a miénk, akár egy barátunk, vagy egy kereskedő, akivel bérleti szerződést kötöttünk, ill. hitel?

Cristina Boncaciu : Az épületadót ez évtől kezdve ténylegesen megváltoztatták, így az adó első részletének 2016. március 31-i befizetésénél érezni fogja a különbséget. 2016. március 31-ig azok a személyek, akik úgy gondolják, hogy nem lakóépületeket és/vagy vegyes épületeket birtokolnak, természetes személyek, akiknek bejegyzett székhelye van, önálló tevékenységet folytatnak, és akik székhelyüket a lakóhelyükön bejelentették, beleértve azokat is, akik nem vontak le a gazdasági tevékenység fejlesztése során nyilvántartott közművek költségei kötelesek ebben az értelemben saját felelősségükre vonatkozó nyilatkozatot benyújtani a városházához a szükséges dokumentumokkal együtt (épületértékelési jelentés, építés befejezési jelentés, vagyonszerzési okirat).

Ezeknek a jogszabályi változásoknak az a célja, hogy minden tulajdonos számára sokkal nagyobb gondot fordítsanak az ingatlan kezelésére, és az a tény, hogy a székhely létrehozása befolyásolja az ingatlan költségeit, nagyobb fegyelmet és még hatékonyabb ingatlanhasználatot eredményez. A valóban nem lakóépületek (irodaházak, akár új, akár régi) hamarosan érdekesebbé válnak, mert a társaságok alapítása barátokkal és rokonokkal nagy vonakodással fog találkozni. Végül a törvényi normának nagyon hasznos célja van, rendet teremteni a romániai "vállalkozók tengerében", de elismerem, hogy a jogszabályok annyira nehézkesek, hogy egy szabadúszó vagy egy bolt tulajdonosának nagyon nehéz hogy sikerül áttörnie az adótörvénykönyv összes szabályát. Ezért úgy gondolom, hogy az elkövetkező 2-3 évben az adótanácsadóknak valami feltétlenül szükséges minden gazdasági tevékenységet folytató állampolgár számára. Úgy gondolom, hogy végül azok, akik gazdasági tevékenységet folytatnak, meg fogják érteni, hogy már nem lehet az adóztatást fülből vagy a könyvelő elmondása után.

Clujust: Mi történik, ha a használati kategória egy naptári év során változik (ez egy lakóház, de eladják annak, aki céget alapít abban az épületben). Mióta nő az adó?

Cristina Boncaciu : Az épületadót az egész pénzügyi évre esedékes az a személy, aki az épület tulajdonosa az előző pénzügyi év december 31-én (az új adótörvénykönyv 461. cikke). Ha egy épület tulajdonjoga egy pénzügyi év során átruházásra kerül, az adót annak kell fizetnie, aki az épület tulajdonjogával rendelkezik az elidegenítés évét megelőző pénzügyi év december 31-én.

Például, ha egy személy 2016 májusában adja el otthonát, akkor az eladáskor az egész épületet 2016-ban kell megfizetnie. Az új tulajdonos, a vevő az építési adót csak 2017-től kezdve köteles tartozni, attól függően, hogy amely a megvásárolt ingatlanhoz rendeli.

Ugyanebben a példában 2016-ban a vevőnek csak a vásárlás napjától számított 30 napon belül kell bevallást benyújtania annak a helyi adóhatóságnak, amelynek illetékességi területén az épület található, és január 1-jétől tartozik adóval az épületek után jövőre, 2017-re.

Clujust: Minden embernek, akinek otthon van székhelye, értékelési jelentéssel kell értékelnie vagyonát? Ki készíti ezeket az értékelő jelentéseket?

Cristina Boncaciu : Nem minden ember. A kritérium a gazdasági tevékenység tényleges folytatásához kapcsolódik egy adott címen. Lehetnek olyan épületek, amelyek lakóterülettel és bejegyzett székhellyel is rendelkeznek, de különösen az a társaság, amelynek székhelye ezen a címen található, valójában nem ott folytat gazdasági tevékenységet: vagy azért, mert más pontjai vannak tevékenységét ideiglenesen felfüggesztik-e a kereskedelmi nyilvántartásnál. Ebben az esetben az épületek lakóhelyesek maradnak, és nem kell értékelési jelentéseket készíteni.

Az értékelési jelentések elkészítésére csak az adóalap megállapításához lehet szükség a nem lakóépületek és vegyes használatú épületek esetében. De még az ő esetükben is attól függ, hogy az épület melyik helyzetben van: ha 5 évnél régebbi, új építésű, ha az elmúlt 5 évben vásárolták meg.

Így a nem lakóépületek esetében, az adóalap lehet:

• a referenciaévet megelőző utolsó 5 évben egy felhatalmazott értékelő által készített értékelő jelentés eredménye;
• a referenciaévet megelőző utolsó 5 évben épült új épületek esetében az építési munkák végső értéke;
• a tulajdonjog átruházásának okán keletkezett épületek értéke a referenciaévet megelőző utolsó 5 évben vásárolt épületek esetében.

A vagyonszerzési okiratokkal kapcsolatban nagyobb figyelmet kell fordítani a megszerzett ingatlanok értékére.

Vegyük például az adás-vétel szerződés klasszikus helyzetét. A szerződés tárgya egy földépület és a rajta található épület együttes értékesítése. Ha a szerződés teljes árát 130 000 euró összegben adják meg, akkor ezt az értéket veszik figyelembe az építményadó megállapításakor.

Ezekben a helyzetekben célszerű lebontani a földért fizetett árat, illetve az épületért fizetett árat.

Az értékelési jelentéseket az értékbecslés időpontjában hatályos eszközök értékelési normáinak megfelelően jóváhagyott értékbecslő készíti el, és azoknak tükrözniük kell az épület értékét a tárgyévet megelőző év december 31-én.

Az építményadó megállapítása érdekében az értékelő jelentéseket másolatban, az adófizető nyilatkozatának mellékleteként, a referenciaév első fizetési határidejéig, a helyi költségvetési szervhez kell benyújtani.

Az értékelő jelentéseknek tartalmazniuk kell annak igazolását, hogy az értékelési eredményeket regisztrálták az épületek adóköteles értékeit tartalmazó adatbázisban, amelyet a Romániai Engedélyezett Értékbecslők Országos Szövetsége (ANEVAR) kezel. Az építményadó megállapítása céljából a helyi hatóságok az értékelés időpontjában hatályos értékelési előírásoknak megfelelően ellenőrizhetik.

Clujust: Mi a különbség az adóügyi székhely és a bejegyzett székhely között, és ez hogyan befolyásolja az épület adózását?

Cristina Boncaciu : A pénzügyi székhely fogalma semmilyen módon nem fedheti át a bejegyzett székhely fogalmát. Ugyanannak a szervezetnek székhelye lehet egy címen, adóügyi székhelye pedig egy másik címen.

Az adóügyi lakóhely fogalma a következőket jelenti:

1. a) természetes személyek esetében a lakóhelyük a törvény szerint, vagy a lakóhelyük, ha az eltér a lakóhellyel;
2. b) azoknak a természetes személyeknek, akik önállóan végeznek gazdasági tevékenységet vagy szabad foglalkozásokat gyakorolnak, a tevékenység központja vagy az a hely, ahol a fő tevékenységet ténylegesen végzik;
3. c) jogi személyek esetében a létesítő okirat szerinti székhely vagy az a hely, ahol a vállalkozás igazgatását és tényleges irányítását gyakorolják, amennyiben azokat nem a bejelentett székhelyen végzik;
4. d) egyesületek és jogi személyiséggel nem rendelkező egyéb szervezetek esetében székhelyük vagy az a hely, ahol a fő tevékenységet ténylegesen végzik.

Abban a helyzetben, amikor a költségvetési székhely a fentiek szerint nem állapítható meg, az adó lakóhelye az a hely, ahol az eszközök többsége található.

Az "adóhivatal" létezésének megvitatásához gazdasági tevékenységet kell folytatni ezen a címen (a székhely megléte mellett).

Clujust: Melyek az adókulcsok és melyik kategóriában a legjobb kitalálni?

Cristina Boncaciu : Elmagyarázom, hogyan kell kiszámítani a 3 kategóriát. Nem az a kérdés, hogy hol lehet a legjobban kitalálni, hanem az, hogy melyik kategória tükrözi a valakinek a tulajdonában lévő ingatlan valódi rendeltetési helyét. Ha valaki megengedte néhány barátjának, hogy családi székhelyet vagy munkahelyet létesítsen családi otthonában, felmerül a kérdés, hogy miért akarna fenntartani egy ilyen helyzetet, mindaddig, amíg ez magas vagyonköltséggel jár. Hasonlóképpen, az ingatlanvásárláskor az emberek mostantól nagyon óvatosak lesznek, és "tiszta" ingatlanokat akarnak vásárolni.

Lakossági: az adókulcs módosítása 0,1% -ról 0,08% -0,2% közötti kulcsra;

Nem lakáscélú: az építményadót 0,2–1,3% közötti kulcs alkalmazásával számítják ki;

Vegyes: a lakossági célokra felhasznált területre kiszámított adó összege a nem lakás céljára használt területre megállapított adóval.

Clujust: Hogyan állapítják meg az adót azokra a vegyes felhasználású épületekre? Kérdezlek benneteket, mert sokan felteszik maguknak a kérdést, hogy ez mennyiben érinti őket, ha azt a néhány céget/PFA-t tartják az épületben, ahol.

Cristina Boncaciu : Úgy vélem, hogy figyelembe kell venni, hogy ezek a vállalatok/PFA tényleges gazdasági tevékenységet folytatnak-e az épületben, a fentiek szerint. Ha tényleges gazdasági tevékenységet nem folytatnak, akkor az épület a megfelelő adómértékkel rendelkező lakóépület maradhat.

A következő változatokat látom abban a helyzetben, amikor a társaság székhelye természetes személy címén található:

a) Annyiban, amíg a bejegyzett székhely területe (a megélhetéstől eltérő) azonosítható, és hogy

• a társaság működik, a lakóépületekre vonatkozó (a lakótérrel kapcsolatos) adót + a nem lakóépületekre vonatkozó adót (a székhelyhez rendelt helyhez kapcsolódóan) meg kell fizetni;
• a társaság gazdasági tevékenységet nem folytat, a lakóépületekre vonatkozó adót megfizetik.

b) amennyiben nem lehet külön megkülönböztetni a bejegyzett székhellyel járó felületet a lakásra (és/vagy átfedésre) szántaktól, és:

• a társaság semmilyen gazdasági tevékenységet nem folytat, a lakóépületekre vonatkozó adót meg kell fizetni;
• a társaság végzi a gazdasági tevékenységet, és a közművel kapcsolatos kiadásokat a gazdasági tevékenységet végző személy felelősségére bejegyzik, a nem lakóépületekre vonatkozó adót meg kell fizetni. [Művészet. 459. bekezdés (Az új adótörvénykönyv (1) és (2) bekezdése].

Vegyes használatú, természetes személyek tulajdonában álló épület esetében, amelynek a címe adóügyi lakóhelye van, ahol gazdasági tevékenységet folytatnak, amikor az adó kiszámításához ismertek a lakóingatlanok és a nem lakáscélú területek. a következő műveleteket hajtják végre az építményadóval:

a) meghatározzuk az épület kialakult beépített felületét. Az épület kialakított, a külső kontúron nem mérhető beépített felületét a hasznos terület mérésével állapítják meg, amelyet a helyiségek belső kontúrja határol, és az eredményt megszorozzák az 1,4-es transzformációs együtthatóval;

b) meghatározzák a nem lakás céljára szolgáló helyiségek beépített beépített területét;

c) az épületnek a nem lakás céljára szolgáló helyiségeknek megfelelő százalékos arányát úgy határozzák meg, hogy a bérelt területet elosztják. b) a bérletben biztosított felületre. a);

Clujust: Nem számít, ha több vállalat hozta létre székhelyét a családi házban? Ha van egy, akkor 3 vagy 8 vállalat van ugyanabban az épületben, feltételezve, hogy ez nagy terület.

Cristina Boncaciu : Az adó az adott címen gazdasági tevékenységet folytató vállalat/PFA által elfoglalt terület függvényében változik. Minél magasabb, annál magasabb lesz az adó. Ennek eredményeként a gazdasági tevékenységre elkülönített terület számít, és nem feltétlenül az ezen a címen bejegyzett vállalatok száma.

Az adó megállapítására szolgáló területek elhatárolása a lakóhely vagy a nem lakóhely rendeltetési helyétől függően az adózó által az illetékes helyi adó szervhez benyújtott nyilatkozathoz csatolt dokumentumból származik, amely lehet: a gazdasági tevékenységre benyújtott területet meghatározó bérleti/kölcsönszerződés; törvény feltételei szerint az építési és/vagy bontási engedély adott esetben az épület rendeltetési helyének megváltoztatására vonatkozóan. Az építési munkák engedélyezéséről szóló 50/1991. Sz. Értékelő jelentést, amennyiben abban egyértelműen kiemelik a lakó- és nem lakáscélú felhasználásra szolgáló felületeket; a kataszteri dokumentáció vagy az épület tulajdonosának a költségvetési szervnél nyilvántartásba vett nyilatkozata, amennyiben nincsenek igazoló dokumentumok.

Clujust: Ezek a vállalatok most megváltoztathatják a székház tulajdonában lévő területet?

Cristina Boncaciu : A társaság székhelyére kijelölt területet az épület tulajdonosával kötött bérleti/kölcsönszerződés kiegészítő törvénye korlátozhatja/kiterjesztheti. Ezt a dokumentumot benyújtják a kereskedelmi nyilvántartáshoz.

Clujust: Mit ajánl annak az embernek, akinek a háza legfeljebb 50 nm-es házban van: vegyesnek vagy nem lakóhelynek nyilvánítani?

Cristina Boncaciu : A nyilatkozatot a valós helyzetnek, illetve a tér végcéljának megfelelően kell megtenni. Ha a PFA nem végez gazdasági tevékenységet a lakásban, akkor az épületet lakóépületnek kell nyilvánítani.

Gazdasági tevékenység folytatása során azt is megkülönböztetik a PFA által érintett vagy az élet által érintett terület elválasztásának lehetősége szerint, az alábbiak szerint:

• Ha ez a két terület külön azonosítható, és nem fedik egymást, akkor a lakóépületekre (a lakóterülethez kapcsolódó) + a nem lakóépületekre (a székhelyhez rendelt helyhez kapcsolódóan) alkalmazandó adót kell megfizetni;
• Ha a PFA-val kapcsolatos terület nem különíthető el külön a megélhetéstől (és/vagy átfedéstől), akkor azt elemzik, amelynek felelősségére a közüzemi költségeket regisztrálják. Ha gazdasági tevékenységet (PFA) folytató személyként vannak bejegyezve, akkor az épület nem lakóépület lesz, és a nem lakóépületekre vonatkozó adót meg kell fizetni.

A közüzemi költségek megfizetésének módját magában foglaló elemzés kissé "összezavarja" azokat a PFA-kat, amelyek adóügyi lakóhellyel rendelkeznek a személyes lakásban, és a lakás rezsi költségeit a PFA levonható kiadásai közé sorolják. Ha a közművek teljes értékét levonható kiadásokba kívánja utalni, akkor az egész otthont nem lakóhellyé kell nyilvánítania. Ha vegyesre osztja, akkor a levonható nyereséget is felosztják a gazdasági tevékenységhez rendelt területhez viszonyítva.

Clujust: Ha irodaházat építettek, de a táblázási eljárásokat nem fejezték be, akkor az épület adóbevallására van szükség?

Cristina Boncaciu : A tulajdonban lévő épületek bejelentésének kötelezettsége minden adófizetőre vonatkozik, beleértve azokat is, akik engedély nélkül építették, akik nem teljesítették a földhivatali kataszteri alakiságokat, illetve akik adómentesek.

---