Gyakorlati eset a nyertes kinevezéséhez d; egy szerencsétlen Pinel és Scellier típusú adómentesség
2002-ben találkozott Nicole, a Francilienne és François, a lyonnais-i. Abban az időben szakmai tevékenységet folytattak az adott régióban, menedzsment technikusnak, informatikai fejlesztőnek. Otthonának minden tulajdonosát, kapcsolatukat a TGV-utazások ütemében élik meg. De most, közel 70 évesen, most már mindketten nyugdíjba vonultak, kimerítették a távolság gyönyöreit, és egy fedél alatt terveznek élni. Mert a kapcsolatuk komoly !
Bizonyítékként közösen ingatlanbefektetést hajtottak végre, hogy örökséget építsenek a földbevételnek és az épület értékbecslésének köszönhetően. Ez az akvizíció, egy stúdió, annak a problémának a része, amellyel Nicole, aki a stúdió felét közösen birtokolja, ma szembesül, mivel a tranzakció megbénítja könyveit. Ez az, ami úgy döntött, hogy felveszi velünk a kapcsolatot, amikor arra kíváncsi, hogyan lehet a legjobban kezelni saját örökségét közös sorsuk érdekében.
Az ingatlan megvásárlása 2009-re nyúlik vissza. Abban az időben a Scellier épületek forgalmazása volt folyamatban, amely az egyik korábbi adómentes bérleti beruházási program, amelyet jelenleg Pinel vált fel. Mint gyakran, ezeket az ingatlanprogramokat olyan befektetésként mutatják be, amely nem igényel személyes hozzájárulást, és lehetővé teszi, hogy több évig ne fizessen adót !
Elcsábítva Nicole és François összesen 122 000 eurót kölcsönöznek egy stúdió megvásárlásához Lyon külvárosában. Az eladó havi 500 euró bérleti díjat ígér nekik. És levágja az ütőkártyáját: abban az időben a Scellier lehetővé tette adójának csökkentését a beruházás 25% -ával, kilenc évre elosztva, vagy Nicole számára 1650 euró éves adókedvezményt.
Az ígéret gyönyörű volt. De semmi sem ment a tervek szerint. Vegyük pontonként a pénzügyi csomag különböző elemeit. Eleinte minden rendben volt: az első bérlő négy évig maradt. De a következők egyre rövidebbek maradtak. „2017-ben háromunk volt, az egyik csak két hónapig maradt. És hogy 2018-ban újra kiadhassuk, a bérleti díjat 500-ról 450 euróra kellett csökkentenünk ”, mondja Nicole. A kérdéses az új építmények sokasága ugyanabban az ágazatban, még négy új ebben az évben. Rengeteg kínálat, amely a bérlők javára működik. Nem okoz gondot a jobb és olcsóbb megtalálás, főleg, hogy a Pinel-rezsimhez szükséges bérleti plafon alacsonyabb, mint a Scellieré.
Földbevétel félárbocon és nagyon súlyos díjak
Ha a bizonylatokat nehéz behozni, a díjak súlyosak. Nicole és François úgy döntött, hogy stúdiójuk vezetését egy ügynökségre bízzák. Díjazása: Az összegyűjtött bevételek 6% -a (7,2%, az áfát tartalmazza), és minden bérlőváltás után 210 euró átalány. Ezen kiadások mellett társasházi díjak, biztosítási és ingatlanadók is vannak. Eredmény: 2017-ben 2600 euró bérleti jövedelem részarányával (az üresedési időszakokat figyelembe véve) Nicole havi 415 eurót folyósított 6100 euró költségként, a jelzálog költségével együtt.
Ezért a megtakarításaiból évente 3500 eurót kell levonnia a különbség fedezésére. Nagyon messze vagyunk az önfinanszírozó beruházásoktól. "Soha nem szabad az interneten közzétett vagy az értékesítők által bemutatott szimulációkra hivatkozni, akik különösen elfelejtik figyelembe venni a többletköltségeket és az üres bérleti időszakokat", jegyzi meg Christine Chiozza-Vauterin, a LightHouse LHLF adójogásza.
2018 végén, a kötelező bérleti időszak végén (a Scellier esetében kilenc év) Nicole eladást tervez, hogy véget vessen ennek a tönkremenetelnek. De miután levonja a jelenlegi hitel fennálló tőkéjét, ha 25 000 eurót behajt ezen a 110 000 euró értékű ingatlanon, akkor boldognak tekintheti magát. Noha Nicole kilenc éve nem fizet adót sem a nyugdíja, sem a kapott bérleti díjak alapján, az eredmények nem kevésbé szörnyűek. Mivel a jövedelem nem fedezte a kiadásokat, összesen mintegy 30 000 eurót kellett befizetnie az ingatlan kezelésére nyitott számlára. Itt van egy drága adócsökkentés !
Túl kedvezőtlen viszonteladás
Ilyen helyzetben felmerül a kérdés, hogy a stúdió értékesítése jogos. De ez a megfelelő idő? Mivel a helyi piac borongós. A befektetők a legújabb építkezéseket részesítik előnyben, amelyeket Pinelben forgalmaznak, és viszont adókedvezményekkel járnak. Emellett okkal kell tartani attól, hogy a 2009-es Scellier többi tulajdonosa egyszerre akarja felszámolni tételét, közvetlenül a sorsdöntő kilencéves jelzés után, a tranzakciók telítődésének kockázatával.