Így számolja ki, hogy érdemes-e ingatlant vásárolni
A társasház vásárlása előtt fontos kiszámolni és gondosan mérlegelni a hosszú távú terhet.
Fotó: Andrea Warnecke/dpa-tmn
Berlin/Hamburg Nagyon sokat lehet mondani az ingatlan nyugdíjként történő megvásárlásáról. A döntéshozatali folyamatba azonban be kell építeni egy számítási modellt.
A legtöbb ember számára a lakásvásárlás életük legnagyobb befektetése. A projekt évtizedek óta adósságokat jelent, még akkor is, ha alacsony a kamatláb és olcsó a banki épületkölcsön.
Másrészt magasak az ingatlanárak. Az ingatlanba költözés előtt ezért fontos megfontolni, hogy a család anyagilag jobban áll-e az álomházzal vagy -lakással, mint a kiadó lakással. Hogyan lehet ezt kiszámítani?
Figyelembe véve többek között a jövedelmet, a kölcsön feltételeit, a saját tőkét és végül a saját négy falának lehetséges árát, valamint a korábbi bérleti díjat. Az ingatlanszakemberek is dolgoznak ezekkel az információkkal. Összehasonlítja a vételárat és a bérleti díjat a vételár-bérleti arány meghatározásához.
A vételár és a bérleti díj mérlegelése
Fontos jelzést ad arról, hogy a tervezett beruházás vagy befektetés nyereséges-e. A mutató segít a tulajdonos-lakóknak megbecsülni a havi terhelést és ezáltal az ingatlan megfizethetőségét.
"Minél kisebb a vételár és a bérleti díj aránya, annál jobb" - magyarázza Jörg Sahr, a "Finanztest" magazin szerkesztője.
A számítás az éves bérleti díj alapján történik, például 9600 euró (tizenkétszer 800 euró). A vételár 200 000 eurót feltételezve elosztja a 9600 euróval. A példa csaknem 21-es tényezőt eredményez: a leendő tulajdonosnak 9600 euró alapbérletet kell fizetnie majdnem 21 évig, amíg el nem éri a lakás vételárát.
Hasonló méretű és felszerelésű tárgyakat hasonlítanak össze. Az elemzés során a bérleti és kiegészítő vásárlási költségeket, valamint a jövőbeni bérleti díjak és a kívánt ingatlan értékének növekedését nem veszik figyelembe.
Jó mutató a bérleti díj 20–22-szerese
A 20 körüli tényezők azt mutatják, hogy a vásárlás jobb lehet, mint a bérlés. "A tulajdonoslakók számára az éves bérleti díj 20-22-szerese jó mutató arra, hogy megengedhetik maguknak az ingatlant" - mondja Sahr.
A saját négy fal megvásárlásának pénzügyi terhe ekkor csekély vagy nem több, mint a bérleti díj.
Az olyan városokban, mint Hamburg vagy Berlin, a tényező azonban lényegesen magasabb. "Itt a vételár-tényezők általában meghaladják a 30 és az 50-szeresét" - mondja Alexander Krolzik, a hamburgi fogyasztói központ ingatlanfinanszírozási vezetője.
A Postbank jelenlegi tanulmányában a Hamburgisches WeltWirtschaftsInstitut arra a következtetésre jutott, hogy például a bérlők jobban közlekednek Hamburgban, mert a fejük fölötti 70 négyzetméteres tetőért nettó háztartási jövedelmük átlagosan 21 százalékát fizetik, szemben a vásárlás 33 százalékával vannak.
Ne csak pénzügyi befektetési szempontból döntsön
A közös ökölszabályon alapszik, hogy a nettó jövedelem legfeljebb 30 százalékát szabad költeni életre. De Krolzik nem akarja ezt egyedül elfogadni. - Egyszer volt egy családom, aki azt tanácsolta nekem, hogy valóban meg akarják vásárolni a bérlakásukat. A bérleti vételár-faktor 40 volt. "
Pusztán pénzügyi szempontból ez nem érdemes befektetés, de a vásárláshoz még mindig sokat kellett mondani - „nem utolsósorban azért, mert fenntartható eszközök építhetők fel. Ez általában alacsonyabb lakhatási költségeket jelent idős korban egy életkornak megfelelő ingatlan esetében. "
Katja Meqdam, a müncheni Bulwiengesa ingatlan tanácsadónál élő projektmenedzser hangsúlyozza, hogy a lakáshitelt legkésőbb nyugdíjazásáig vissza kell fizetni. "Egy bizonyos kortól kezdve a vásárlás már nem kezelhető nagy részben" - mondja a szakember.
A nyugdíj terheinek figyelemmel kísérése
De Krolzik ezt a kijelentést is perspektívába kívánja helyezni: „Ideális esetben ez így van, de nem kötelező.” Egyrészt a mai „tipikus” vásárlók inkább negyvenes éveikben járnak, így a követelmény matematikailag gyakran nem működik.
Másrészt a bérleti díjat még nyugdíjkorban is fizetni kellene. "Tehát elsősorban az a fontos, hogy a nyugdíjkorhatár terhe alacsony legyen, és a csökkent jövedelem mellett könnyen elviselhető legyen" - összegzi a pénzügyi szakértő.
Tehát ha nyugdíjazása esetén kezelhető maradvány adóssága van és/vagy ennek megfelelően módosíthatja az árfolyamot, akkor a vásárlás meglehetősen ésszerű az Ön számára.
Jörg Sahr azzal érvel, hogy a vásárlóknak az az előnyük, hogy a hitelidőszak alatt rögzített kamatlábakat tudnak kiszámítani, míg a bérlőknek mindig a bérleti díjak növekedésére kell számítaniuk. Miután az ingatlant kifizették, csak a ház pénze esedékes, ami általában kevesebb, mint a megélhetés költsége.
Ne felejtsük el a magas járulékos költségeket
De mindenekelőtt a vevőknek a magas járulékos költségeket saját forrásaikkal kell megfizetniük. Az ingatlanátadási adóval (4,5 százalék), a közjegyzői díjakkal (1,5 százalék) és a 6,25 százalékos közvetítői díjjal gyorsan a hamburgi vételár jó tizenkét százaléka áll. "Nem könnyű az alacsony kamatlábak idején, amikor a megtakarítás nehéz" - mondja Krolzik.
Reméli, hogy a politikusok megtalálják a bátorságot a szabályozáshoz. "Például a bróker jutalékának országos felső határának megállapításával vagy az ingatlanátadási adó egységesebb szabályozásával." Valójában nincs értelme, hogy ugyanazt a költséget másképpen kell téríteni, és hogy az ingatlanátadási adó nem használja ki jobban az elszámolási politika lehetőségét.