Ingatlan befektetés lehetséges pozitív cash flow-val
Függetlenül attól, hogy ismerik-e a cash flow fogalmát, minden befektető igyekszik optimalizálni a befektetésének sikeréhez. A bérelt ingatlanok befektetője a lehető legjobb bérleti díjat kívánja elérni, miközben korlátozza a költségeket és az adókat a jó jövedelmezőség elérése érdekében.
Látni fogjuk, hogy a jelenlegi helyzetben nagyon nehéz pozitív cash flow-t kialakítani a bérleményekben. Miután felidézte, hogy ez mit jelentett és milyen előnyökkel jár, felsorolunk különféle elemeket, amelyek alapján felléphet a bérleti beruházás pénzforgalmának javítása érdekében. Mindegyik igényel erőfeszítéseket, időt, információkutatást stb. de ez az, ami lehetővé teszi számodra, hogy különbséget tegyél, és miért ne szerezhetnéd meg azt, amiről minden bérbeadó és bérbeadó álmodozik: hogy a bérleti díjai többet keresnek neki, mint az ezen ingatlanra vonatkozó összes díja és adója.
Mi a cash flow? Hogyan lehet kiszámolni? Ez miért fontos ?
Ami a bérleménybe történő befektetést illeti, sokat beszélünk a bérleti jövedelmezőségről. Vagyis a bérleti díj és a vételár (vagy az ingatlan T időpontban kifejezett értéke) között elért hozam. Világosan meg kell különböztetnünk az alap bruttó jövedelmezőséget, amely nem veszi figyelembe a díjakat és adókat, a nettó jövedelmezőséget az adók figyelembevétele nélkül és a valós jövedelmezőséget, amelyet az összes paraméter (terhek és adók) figyelembevételével számolnak. Például összehasonlító táblázatot készítettünk 100 nagyváros bruttó hozamáról.
Ha a jövedelmezőség számítása érdekes. Vannak más mutatók is, amelyek lehetővé teszik az ingatlanbefektetés teljesítményének mérését. Ez lehetővé teszi a jobb összehasonlítást például más befektetési lehetőségekkel, vagy két potenciális ingatlanbefektetéssel közöttük. Különösen megtartjuk a cash flow fogalmát.
Azok számára, akik nem ismerik a cash flow fogalmát és annak kiszámításának módját, azt tanácsolom, hogy először olvassa el ezt a cikket a cash flow, IRR stb. Kiszámításáról. .
Összefoglalva: a cash flow kiszámítása abból áll, hogy figyelembe veszik a pénz be- és kiáramlását egy adott időszakban (havonta vagy évente egy bérlemény esetében). Egyrészt a bérleti díj a beszedett díjak nélkül, másrészt az ezen tulajdonjövedelem összes díja, adó és illeték.
Ha a díjak és adók meghaladják a ténylegesen kapott bérleti díjat, negatív cash flow-ról beszélünk. Ellenkező esetben, a befektetők többsége által keresett szent grála, a cash flow pozitív. Ez azt jelenti, hogy minden befektetési költség és ingatlanadó befizetése után havonta marad pénze.
Minden teljesítménymutató kapcsolódik, minél magasabb a bruttó jövedelmezősége, annál valószínűbb, hogy jó cash flow-val rendelkezik.
Milyen előnyökkel jár a pozitív cash flow ?
Minél jobb a pénzforgalma, annál többet profitál jó ingatlanbefektetéséből. Valójában minél inkább negatív a pénzforgalma, annál többet kell vállalnia egyéb bevételeivel együtt kiadások vagy adók mellett. A nulla cash flow-val máris jó egyensúlyt ért el: bérleti díjai fedezik a beruházás összes költségét és adóját. Ez már sok befektető álma.
A pozitív cash flow azt jelenti, hogy havonta kap pénzt ebből a befektetésből. Egyfajta többletjövedelem. Ez lehetővé teszi, hogy vagy a vagyonának gyorsabb növelésére használja fel a további pénz befektetésével, vagy az életmód növelésére vagy más projektek végrehajtására.
Ez egyben remek módszer arra is, hogy a bankok minden jelét eljuttassák más ingatlanbefektetések finanszírozásához. Bizonyítja nekik, hogy képes kezelni, ha egyensúlyban vagy a készpénz áramlása nagyobb, mint a kibocsátás. Nem fognak habozni kölcsönözni, és kiváló áron, a jövőbeni hasonló projektekhez.
Ekkor már nem akadályozza az adósságráta felső határa, vagy legalábbis sokkal kevésbé. A pozitív cash flow növeli jövedelmét, és ezért további hitelfelvételi képességet biztosít. Szorozza meg ezt a műveletet, és a hógolyó hatás teljes mértékben működni fog.
Ezen felül, ha legalább nulla vagy ideális esetben pozitív a cash flow, akkor nyugalmat hoz. Könnyebben képes lesz szembenézni a bérleti beruházás egyik veszélyével. Könnyebben tudja kezelni a ki nem fizetett számlákat, a nem tervezett munkákat stb.
Nagyon magas árak és csökkenő bérleti díjak: az egyenlet nem egyszerű ...
A pozitív cash flow-val rendelkező befektetés megtalálásának problémája az, hogy nincs minden sarkon. Nem elég, ha csak átpucol néhány ingatlant, és elkezdjük. Nem, munkához kell eljutni.
Valójában Franciaországban évek óta az átlagos ár/bérleti díj rendkívül rossz. A csupasz bérlés átlagos hozama nagyon alacsony. nézze meg például ezeknek a görbéknek az alakulását:
Ezek a lakásárak és a bérleti díjak változását mutatják a háztartások rendelkezésre álló jövedelméhez viszonyítva. Látja, milyen bonyolulttá válik az ingatlanbefektetők számára a nyereségesség és ezáltal a jó cash-flow létrehozása. Igaz, a kamatlábak ezzel párhuzamosan csökkentek, de a legtöbb esetben ez nem elegendő a kompenzációhoz.
Nyilvánvaló, hogy sok földrajzi ágazatban a lakásárak a bérleti díjakhoz képest túl magasak ahhoz, hogy reméljük, hogy könnyen sikerül jó pénzáramlást elérni.
Ráadásul ennek az összefüggésnek a ellenére még mindig olyan sokan vannak, akik ingatlant keresnek megvásárlás céljából annak bérbeadása érdekében. Ezért kiélezett a verseny azokon az árukon, amelyek alulértékeltnek tűnnek, és amelyek megfelelő jövedelmezőséget kínálnak. El kell mondani, hogy az ingatlanon kívül kevés olyan befektetés van, amelyet szinte minden befektetéshez kölcsönvéve megvalósíthat. Ezért sokan szeretnék kihasználni hitelfelvételi képességüket, hogy gyorsabban gyarapítsák a vagyont, mint csak jövedelem-megtakarítással. Ez megmagyarázza, hogy a jelenlegi alacsony hozam ellenére miért keresnek még mindig nagyon sokan ingatlanbefektetést.
Végül, ami még rosszabb, a tulajdonjövedelem adóztatása nagyon fontos Franciaországban. Az a háztartás, amely 30% -ban marginális adózási kategóriába (TMI) tartozik (41 vagy 45% -nál még rosszabb lesz), a nettó bérleti díjak 47,2% -át vissza kell fizetnie az államnak: az ingatlanadó 30% -át jövedelem és 17,2% a társadalombiztosítási járulékok. Azoknál, akiknek az IMR értéke 41%, ez a mintavételi arány 58,2% -ra emelkedik.