Ingatlanpiac - mit kell tenni a spekulatív üresedési ráta ellen (archívum)
Írta: Daniela Siebert
A házhiány ellenére sok ház Berlinben üres. Leginkább a magasabb hozamra spekuláló külföldi befektetőket gyanítják. De a jelenséget alig lehet megragadni. A helyi politika is nagyrészt tehetetlen.
A mellékutca Berlin-Neuköllnben. Nem gazdag terület. Macskakövek. A kisautók régebbi modelljei az útszélen parkolnak. A Berlinre jellemző ötemeletes régi épületek itt hiányosságok nélkül állnak, gyakran kisvállalkozások a földszinten. Sok épület felújított homlokzattal rendelkezik. Csak egy ház vonja magára a figyelmet: az 5. szám. Sötétszürke a piszoktól, magányosnak és elhagyottnak tűnik.
Jules építészhallgató ebben a nagyrészt üresen álló házban lakik Berlin-Neuköllnben. (Deutschlandradio/Daniela Siebert)
Egy postás lép be az 5. számú házba, én pedig követem.
Senki nem nyit meg sehol.
Szinte le akarom adni, és bizonytalanul a ház előtt állok, amikor a járdán egy fiatalember jön, és a bejárat felé tart. Bingó! Jules valójában itt lakik, a nagynénje lakásában, aki már régen elköltözött.
"Nyáron itt vagyok, és most azon gondolkodom, hogy télen maradjak-e, mert akkor elérjük a színvonalat: a lakás természetesen nincs szigetelt és nem fűtött. 1960-ban épült, mondhatnám Ez most az én szobám, készítettem egy kicsit, amennyire csak tudtam, de most jön a tél, és azt hiszem, ezt sem fogom elviselni, mert például magam szigeteltem az ablakokat, tömítőszalaggal a többi egyáltalán nincs. Minden hideg, tehát az egész ház külső hőmérséklete. Ha nem a kályhát használja a fűtésére. "
A ház 30 évig romlott
Egy kis pénz és sok friss festék segítségével ezt könnyen szép, hangulatos otthonná alakíthatja. De az épületben lévő tíz szomszédos lakás sincs már. Jelenleg ő az egyetlen, aki az első épületben lakik - mondja Jules, és néhány bérlő is a hátsó épületben tartózkodik. Az építészhallgató keveset tud mondani a ház tulajdonosáról. Valószínűleg valaki Ruhr környékéről származik - mondja az erkélyen.
"A nagynéném azt mondta, hogy mindig megpróbálta eladni a házat, eladni, és soha nem volt megfelelő ár. Ha akarod, tíz évvel ezelőtt nem érett semmit, le kellett volna bontani, de ha ma a földárakat nézzük, mindent jól csinált. Harminc éve nem tett egyetlen fillért sem a házába, és most bármilyen árat követelhet ezért a padlóért! És valószínűleg jövőre még többet is! "
A hivatalos üresedési ráta csökkent
Jochen Biedermann, a Bündnis 90/Die Grünen kerületi tanácsos felel ezért az épületért, valamint a többi neuköllni üres ingatlanért. Csak találgatni tudja, mekkora a probléma.
"Sajnos nem mondhatjuk ezt pontosan. Nos, a hivatalos üresedési arány Neuköllnben nagyot csökkent. A spekulatív okok miatt üresen álló lakásokat nagyon nehéz meghatározni."
A neuköllni kerületi tanácsos, Jochen Biedermann keze gyakran meg van kötve annak ellenére, hogy megtiltották a visszaéléseket. (imago/Olaf Selchow)
A jogellenes kisajátítás tilalmáról szóló berlini törvény szerint a tulajdonosoknak legkésőbb a negyedik hónapig be kell jelenteniük és jóvá kell hagyniuk egy üresedést. Ezt azonban nem mindenki teszi, és időbe telhet, amíg az illetékes hatóságok egyáltalán megismerik.
"Ez nagyon fárasztó üzlet, mert egyrészt függünk a lakók tanácsaitól, mert nekem nincs olyan alkalmazottam, aki valahogy végigjárná a kerületet és megnézné, hol néz ki egy üres lakás Ezután nagyon bonyolult ezeknek az ügyeknek a kivizsgálása. Ez egy hosszadalmas közigazgatási aktus, ahol először meg kell tudni: melyik lakásról van szó, kihez tartozik? Ezután a tulajdonosnak írnak, megjegyzést fűzhet. Ha kétségei vannak, van bármilyen érv, miért ne, akkor értékelnie és ellenőriznie kell ezeket, amelyek egy ideje tartanak. "
A külföldi alaptársaságok megnehezítik a feladatot
Általában Biedermann megjegyzi, hogy a Neuköllni ingatlanpiacon ma már más szereplők lépnek fel, mint korábban, és még nehezebbé teszik a feladatot. Pontosabban ez azt jelenti: külföldi cégek a helyi emberek helyett. Ez annak az eredménynek az eredménye volt, hogy a divatos "Kreuzkölln" kerületben az elmúlt két évben értékesítés történt:
"Ebben a tekintetben már láthatjuk, hogy luxemburgi vagy bármilyen alaptársaság áll mögötte, vagy néhány beágyazott vállalati struktúra, ahol kétség esetén nehéz megtudnunk, ki áll mögötte? Ha egyáltalán sikerrel járunk."
Ezekkel a szereplőkkel gyakran nehéz kapcsolatba lépni - írja a Biedermann, mert még levelekre sem válaszolnak, és ügyvédeket sem küldenek.
A spekulatív megüresedett állások leküzdésére Jochen Biedermann most elsősorban a jogellenes kisajátítás tilalmáról szóló törvényre támaszkodik. Néha bírságokat is kiszabnak. De Biedermann becslése szerint az összeg túl alacsony ahhoz, hogy meghatározó tényező legyen.
Néha a hatóságok beavatkozása után a tulajdonosok csak pro forma kezdeményeznek felújítási projekteket - állapítják meg szakértői. Ennek ellenére vannak sikerek: a kerület az elmúlt négy évben legalább 140 lakást tudott visszahozni a lakáspiacra - mondja Jochen Biedermann. Jules házának építési engedélyezési folyamata most is folyamatban van.
A postaláda-társaságok láthatóan nem jelentenek nagy problémát
Berlin sok más helyén is megalapozott vagy megerősített gyanú merül fel arra vonatkozóan, hogy az apartmanok és házak csak spekulatív okokból üresek: Prenzlauer Allee 174, például Suarezstraße 24, Habersaathstr. 40-48, .
A jelenséget alig lehet megragadni és igazolhatóan igazolni. Reiner Wild, a berlini bérlők szövetségének ügyvezető igazgatója hangsúlyozza, hogy az üres lakások jelensége több, mint a teljesen üres házak.
Reiner Wild nem látja, hogy a postaládákat vállaló vállalatok fontos szerepet játszanának a berlini ingatlanpekulációban:
"Ez megtörténik, de általában nem mondhatja el, hogy ezek elsősorban ilyen társaságok, mert gyakran csak az adótörvény kérdéseiről van szó."
Például Luxemburgban az ingatlanokat lényegesen alacsonyabban adózzák, mint Németországban - írja a Wild.
"Általában globális vállalatok"
Kai Warnecke, a "Haus und Grund" tulajdonosok szövetségének elnöke szintén ismeri az üres álláshely jelenségét. Értékelésében azonban teljesen más hangsúlyokat állít fel. Nem gondolja, hogy Berlint ez különösen rosszul érinti.
"Az üresedési ráta különösen azokban a régiókban jelent problémát, ahol az élettér iránti kereslet nem elég magas."
Tapasztalata szerint csak külföldi befektetők működtetnek spekulációs célú megüresedéseket. Mindenekelőtt más országokból, gyakran Európán kívülről.
"Rendszerint globális vállalatokról van szó, beleértve a kisebb vállalatokat is. Itt fogadást kötünk, hogy úgy mondjam, a piaci fejleményekre."
Ezek a szereplők gyakran fészkelő társadalmakat hoznak létre, amelyekben a valódi szereplőket nehéz azonosítani - mondja Warnecke.
"Még ezekben a spekulatív esetekben is üres épület lesz a saját cége, amely viszont egy másik céghez tartozik, amely valahol a tengerentúlon található céghez tartozik."
Dánia mint modell?
Valamennyi interjúalany egyetért abban, hogy valamit kellene tenni a spekulatív állásajánlatokkal kapcsolatban. De a megoldások megközelítése nagyon eltérő. Jochen Biedermann kerületi tanácsos például további munkatársakat szeretne minden felelős közigazgatási területre, míg Reiner Wild bérlői lobbista más jogi előírásokra támaszkodik:
"Az a tény, hogy az EU-n belül a pénzügyek szabad mozgását az ingatlanokra kellene korlátozni, Dániában külön szabályozás vonatkozik a maastrichti szerződésekre Dánia számára, amelyek gyakorlatilag megőrzik ingatlanpiacukat a nemzetközi tőkétől, vagyis az európai tőkétől, ez egy olyan modell, amely minden bizonnyal az egész EU-ban megvalósítható. Csak akarnia kell. "