létesítménykezelés
A létesítménygazdálkodási szolgáltatásokra vonatkozó szerződés (FM-szerződés) a jogi kapcsolat az ügyfél és az FM-szolgáltató (vállalkozó) között, és többnyire hosszú távú üzleti kapcsolatok alapja. Hasonló kérdéseket tesznek fel újra és újra a partnerek közötti megállapodások vagy viták során: Például mi az FM szerződés jogi jellege? Vagy milyen következményei vannak a szerződés kiskapuknak?
Kiinduló helyzet a német polgári törvénykönyv (BGB) szerint
Ha jogi kérdésekről van szó, gyakran hasznos, ha megnézzük a törvényeket. Sajnos ez nem azonnal áll fenn az FM-szerződés esetében. A Polgári Törvénykönyv, amely magas absztrakciós szintje miatt 1900. január 1-jei hatálybalépése óta nagyjából változatlan maradt, különféle kifejezetten szabályozott szerződéstípusokat tartalmaz. Tehát vannak olyan klasszikus szerződések, mint az adásvételi szerződés, bérleti szerződés, szolgáltatási szerződés vagy munkaszerződés. Ezek a tipikus szerződések azonban nem felelnek meg minden olyan jogviszonynak, amelyet manapság általában egy szerződés szabályoz. A BGB-ben a jogalkotó csak azokat a szerződéstípusokat szabályozta, amelyeket különösen fontosnak és gyakran szükségesnek tart. A kereskedelmi forgalom és a jogi gyakorlat ezért a szerződésben kifejezetten megnevezett szerződéstípusok (pl. Energiaellátási szerződés, építési karbantartási szerződés vagy lízingszerződés) mellett új típusú szerződések, különösen vegyes formák létrejöttéhez vezetett. A német kötelmi jogban a szerződéskötés szabadságának elve miatt a szerződő felek szabadon tervezhetnek szerződést kívánságaik szerint, és ezáltal új típusú szerződésekben is megállapodhatnak, amelyeket a BGB nem szabályoz.
Komplex vegyes ügynöki megállapodás
A vállalkozó, akit egy ingatlan létesítményének kezelésével bíznak meg, általában az ingatlan karbantartásán és kezelésén kívül más feladatokat is ellát. Gyakran olyan stratégiai feladatokat osztanak ki neki, mint az ingatlankezelés, az épület műszaki vezetése és a szolgáltatásmenedzsment.
A vállalkozó ezeket a tevékenységeket önállóan, de valaki más érdekében végzi. Rendszerint saját felelősségére tervezi meg a számára kijelölt feladatokat, és az egyeztetett díj ellenében elvégzi azokat az ügyfél számára. Amennyiben a „sikerrel”, azaz konkrét eredménnyel tartozik a teljesítése tekintetében, ez egy munkaszerződés eleme; ha a siker nem tartozik, de a hangsúly a szolgáltatás nyújtására összpontosít, akkor ez a szolgáltatási szerződés eleme. Az egyes FM szolgáltatások minősítése elsősorban a megkötött konkrét megállapodástól függ. Mivel az FM-szerződés jellemzően a munkára és a szolgáltatásokra vonatkozó szerződésekről szóló törvény mindkét elemét tartalmazza, és csak teljes egészében értelmes egészet eredményez, jogszerűen beszélünk vegyes ügynöki szerződésről.
Az ügynöki megállapodást a BGB 675. §-a szabályozza. Eszerint a szolgáltatási szerződésre vonatkozó rendelkezések mellett a munkaszerződésre vonatkozó rendelkezések vagy a szerződési törvény rendelkezései is alkalmazhatók.
Szerződés-készítés
A különböző szerződéstípusok ezen „keveréke” elengedhetetlenné teszi a szerződés pontos kidolgozását. Az ügyfélnek először el kell gondolkodnia azon, hogy milyen tartalmat vagy szabványokat szeretne meghatározni az FM szerződésben. Megfontolásainak kiindulópontja a vállalkozó által átvállalt szolgáltatások kell, hogy legyenek. Ha például a vállalkozónak takarítási szolgáltatásokat kell nyújtania, akkor az ügyfélnek meg kell kérdeznie, hogy mely konkrét szabályokat tartja szükségesnek e tekintetben. Ha a folyosókat és az irodákat hetente 3-4 alkalommal tisztítják, vagy a helyiségeknek egyszerűen tartósan „tisztanak” kell lenniük. Takarítási szerződés esetén például vannak bonus-malus előírások is. Eszerint egy malus levonható a vállalkozó gyenge teljesítményéért járó díjazásból, míg a jó teljesítményért bónuszt lehet jóváírni. Az ilyen kialakítás előnye, hogy a szerződő felek kezdettől fogva tisztában vannak a minőségi eltérések követelményeivel és jogi következményeivel.
Az FM szerződésben az ügyfél a szolgáltatási színvonalú megállapodásokban (SLA) meghatározhatja a szükséges szolgáltatás minőségét, mennyiségét és teljesítményének előírásait. Ily módon kiküszöbölhetők a tartozással kapcsolatos bizonytalanságok, és külön „szankciórendszert” lehet létrehozni. Különösen a bonus-malus előírások megkötésekor kell azonban szigorú figyelmet fordítani a szerződés egyes pontjainak hatékonyságára, és biztosítani kell, hogy ne legyen ellentétes az adott típusú szerződés törvényi szavatossági jogaival.
Alapvető jelentőségűek a kölcsönös teljesítési kötelezettségek (esetleg a szolgáltatások külön listájában) és a szerződésszegés következményeinek egyértelmű rendelkezései, valamint a javadalmazási kötelezettségek és a teljesítményváltozásokra vonatkozó előírások.
Az ügyfélnek ellenőriznie kell, hogy mely szerződéses megállapodás felel meg legjobban az érdekeinek. Van-e értelme például az önmegvalósításra vagy a fejlesztési kötelezettségre vonatkozó szabályokat felvenni? Melyik szankciós szabályozást (szerződéses kötbér, bonus-malus szabályozás, egyösszegű kártérítési szabályzat, felmondási lehetőségek) tartja szükségesnek az ügyfél, és melyek kombinálhatók a megállapodás érvényességének veszélyeztetése nélkül?
Jogtudomány
A BGH határozata (1999. június 10-i ítélet, VII ZR 215/98) szerint a jogi természet és az alkalmazandó szerződésjog elsősorban a megkötött megállapodásoktól függ. Ezek elsősorban azt határozzák meg, hogy mely jogi rendelkezéseket kell alkalmazni vita esetén vagy a szerződés értelmezésekor. Eszerint a munkára és a szolgáltatásokra vonatkozó szerződési jog is alkalmazható, például ha a vállalkozó nem kizárólag sikerorientált feladatokat vállalt, de ezek olyan mértékben túlsúlyban vannak, hogy alakítják a szerződést. A szerződés megjelölése irreleváns annak eldöntése szempontjából, hogy melyik jogszabály alkalmazandó. Vita esetén központi jelentőségű lehet a kérdés, hogy melyik típusú szerződés dominálja az ügyfél és a vállalkozó közötti megállapodást, és magas pénzügyi kockázatokkal járhat. A tapasztalat azt mutatja, hogy a hibás értékelések ezen a területen ugyanolyan gyakoriak és súlyos következményekkel járnak, mint az észrevétlen hatástalan szerződési feltételek.
Hiányos szerződés-előkészítés: következmények és kockázatok
Ezért problematikus, ha az FM-szerződés elkészítése kiskaput tartalmaz, és nem világos, hogy a konkrét kérdést a munka- vagy szolgáltatási szerződésekről szóló törvény szerint kell-e értékelni. Ez különösen akkor fontos, ha a szóban forgó jogszabályi rendelkezések eltérő eredményekhez vezetnek. A felelősség, az elévülési idő, a lejárat és a javadalmazás biztosításának kérdései, a felmondási jog és a felmondás következményei mindig attól függenek, hogy a munkát munkaügyi vagy szolgáltatási szerződésnek minősítik-e. A végzettségtől függően különböző jogi következmények lehetnek.
Például a szerződési törvény szerint az ügyfél hibás munkavégzés esetén megtagadhatja a megbeszélt díjazást, és joga van kiegészítő teljesítést kérni. A szolgáltatási szerződésjogban viszont a hibás szolgáltatás nem indokolja az árcsökkenéshez való jogot és a teljesítés megtagadásának jogát, mivel a szolgáltatási szerződésjog semmilyen garanciát nem ismer el. Ezért fontos, hogy heti 3-4 tisztítás vagy "tiszta" szoba tartozik-e [1].
Következtetés
Az FM szerződés magas követelményeket támaszt az FM partnereivel szemben. Összetett jogi és technikai kérdésekkel foglalkozik, és megköveteli mind az FM gyakorlat megértését, mind a szerződések kidolgozásának magas fokú specializálódását. Az FM-szerződést úgy kell megtervezni, hogy a szerződő felek közötti jogviszonyokat és szolgáltatásokat pontosan és a lehető legteljesebben szabályozzák [2]. Csak így lehet a hosszú távú üzleti kapcsolatokat jogilag szilárd alapokra helyezni és elkerülni a későbbi jogi vitákat.
[1] A takarítás szinte végtelen téma az FM-ben,
amely többször is jogi vitákat idéz elő nagy pénzösszegek miatt. A „tiszta” meghatározásának kísérlete a mulatságosabb részek egyike, és a szerző tisztában van azzal, hogy a példa inkább illusztrációként szolgál, és nem jelenti a fix tisztítási intervallumok ajánlott alternatíváját. [2] A mintaszerződések esetében ezen a ponton körültekintően kell eljárni. Még a nagyon jó verziók is, mint például a GEFMA mintaszerződés, csak egyedi esetekben szolgálhatnak a további specifikációk alapjául, és ha túl gondatlanul kezelik, akkor pontosan olyan eredményeket hozhatnak, amelyeket el akar kerülni - jogi bizonytalanság.