OLG Hamm, ítélete - 21 U 10203 - openJur
1.
Az épülendő társasház vásárlói nem kötelesek a meglévő, jelentős hibákkal rendelkező, közös tulajdonban lévő ingatlant átvenni.
2.
Ez akkor is érvényes, ha a hiányosságokat az egész épület jelentős felújítása nélkül gyakorlatilag már nem lehet orvosolni.
3.
Ebben az esetben a vevő részéről nincs olyan kötelezettség sem, amely lehetővé tenné a vállalkozó számára a szerződés véglegesítését az általa meg nem teljesített vagy szavatossági jogok gyakorlása révén, amennyiben nem volt elegendő idejük megvizsgálni az őket megillető követeléseket, és ezzel kapcsolatban döntéseket hozni.
tenor
A felperes fellebbezését az esseni regionális bíróság 18. polgári tanácsának 2003. március 13-án kihirdetett ítélete ellen ideiglenesen elutasítják és a felperes költségén végrehajtható.
A felperes megakadályozhatja a kizárást azáltal, hogy biztosítékot nyújt az ítélet alapján a végrehajtható összeg 110% -ában, ha az alperesek a végrehajtás előtt nem nyújtanak biztosítékot a végrehajtandó összeg 110% -ában.
A felülvizsgálat nem megengedett.
okokból
A szenátus a megtámadott ítélet ténybeli megállapításaira hivatkozik. A tények most a következők:
Az 1999. április 16. és 2000. július 6. között megkötött közjegyzői szerződésekkel (mintaszerződés, 6–29 dA. O.) A felperes kötelezettséget vállalt az alperes számára, hogy megvásárolja az F-ben található U-Strasse bérházat, 11 társasházzal és közösségi létesítményekkel, köztük lifttel és mélygarázzsal. építeni.
A szerződések előírják, hogy a tulajdonosok értekezlete által a 7. szakasz 9. pontjában kijelölt tanácsadó testület elfogadja a közös vagyont. A szerződések alapjául szolgáló épületleírásban (az irat 149–159. Oldala) meg kell jegyezni, hogy a lépcsőházban egy négyszemélyes liftet (kerekesszékkel megközelíthető) telepítenek.
A vádlottak 2000. novemberétől 2001. február 5-ig költöztek megszerzett lakásaikba, és azóta használják a közös vagyont. Azóta csak C vádlott hagyta el a tulajdonosok közösségét, és kiköltözött a korábban (társ) megszerzett lakásból.
A felperes többször kérte az alpereseket, hogy fogadják el a kommunális létesítményeket a tanácsadó testületen keresztül. A legutóbbi, 2001. július 5-én végrehajtott elfogadás időpontjában a vádlottak több hibára hivatkozva elutasították az elfogadást, többek között egy mélygarázs bejáratú, túl meredek garázskapu bejáratú földalatti parkolóban, amely nem tartotta be a garázsrendeletet, valamint túl keskeny lifttel (rögzítették az átvételi jegyzőkönyvben) Bl. 69-73 dA).
Vitathatatlan, hogy a liftet úgy tervezték, hogy csak keskeny kerekes szék szállítására használható. A későbbi tárgyalások során a felperes felajánlotta az alperes számára, hogy biztosítson megfelelő, keskeny kerekesszéket mozgáskorlátozottak liftben történő szállításához.
A felperes elmondta, hogy az alperesek a közös ingatlant - hallgatólagosan felhasználva - elvették, és azt állították, hogy az építési projekt minden jelentős hibáját 2001. augusztus 1-jén megszüntették. A földalatti parkoló és a lift utólagos megváltoztatása nem lehetséges anélkül, hogy a házat nagymértékben lebontanák.
A felperes kérte,
állapítsa meg, hogy az U-Straße háztulajdonosi társulás közös vagyona,. Az F-t a lakosok a földalatti parkolóba, a folyosókra és a kültéri létesítményekre költöztették, és 2001. augusztus 2-án használták,
Másodlagosan állapítsa meg, hogy a háztulajdonosok egyesületének közös tulajdonát 2001. augusztus 1-je óta készen áll az átvételre, és az alperes nem hajlandó elfogadni az elfogadást.
A vádlottak kérték,
utasítsa el a panaszt.
Ön vitatta az elfogadást és az elfogadásra való készséget, és azt állította, hogy a közös tulajdonban továbbra is jelentős hibák voltak. A garázsbejárat és a mélygarázs ellentmond a technika elismert szabályainak és a garázsrendeletnek. A felhajtó dőlésszöge miatt túl meredek, így a járművek a padlólapjaikkal vagy a lökhárítóikkal érintkeznek. A mélygarázs villamosvonala túl keskeny, így néhány parkolóhely nem elérhető. A lift nem kerekesszékkel megközelíthető, mert csak egy különösen keskeny speciális kerekesszékkel használható. Egyébként jelen voltak a 2002. október 23-i válasz 4/5. Oldalán felsorolt egyéb hibák, 60/61 d.A.
A regionális bíróság 2003. március 13-i ítéletével megalapozatlanként utasította el a pert, és kijelentette, hogy az alperes nem (hallgatólagosan) fogadta el a közös vagyont. A panaszok és az alperes által a közös tulajdon használatának kifejezetten elutasított elfogadása miatt a felperes nem tudta megállapítani, hogy az alperesek teljesítésüket lényegében a szerződésnek megfelelően hagyták jóvá. Arra sem hivatkoznak, hogy megállapítsák, hogy a közös tulajdon elfogadható, mert jelentős hibája van a lifttel, amely nem akadálymentesített.
A felperes fellebbezésével kifogásolja ezt az ítéletet, amelyet megfelelő formában és időben nyújtottak be. Először kiegészíti és elmélyíti előadását, és lényegében megindokolja kinevezését:
A vádlottak által kifogásolt hiányosságok nem voltak. Egyébként jelentéktelenek, és ami a garázs és a lift állítólagos hibáit illeti, azokat nem lehet orvosolni. Az Ön teljesítménye tehát elfogadható, az alperes elutasítása megtagadja a törvényt.
A felperes kérte,
állapítsa meg, hogy az U-Straße háztulajdonosi társulás közös vagyona,. F készen állt az elfogadásra 2001.01.08-tól, és az alperes elutasítása nem indokolt, ezért a közös vagyont elfogadottnak kell tekinteni 2001. 01. 08-tól.
A vádlottak kérik,
utasítsa el a fellebbezést.
Az elsőfokú előadásuk kiegészítésével és elmélyítésével védik a megtámadott ítéletet. Tagadják, hogy a meglévő liftakna nem teszi lehetővé egy nagyobb liftketrec felszerelését.
A szakértő szóbeli beszámolójával Dipl.-Ing. X bizonyíték gyűjtött. A bizonyításfelvétel eredményeként hivatkozunk az újságíró 2003. szeptember 16-i ülésének a szenátus ülésére vonatkozó megjegyzésére.
A helyzet és a vita további részletei a hivatkozott dokumentumokra és az írásbeli beadványok tartalmára vonatkoznak.
A felperes fellebbezése megalapozatlan.
Nem megalapozott az az elfogadható (vö. BGH BauR 1996, 386ff) kereset, amellyel a felperes továbbra is a közös tulajdon "elfogadó képességének" megállapítását és az "elfogadási hatások" megjelenését kéri.
A felperes elfogadja a területi bíróság döntését, miszerint az alperesek még (hallgatólagosan) nem vették át a közös vagyont.
A felperes nem jogosult a közös vagyon átvételének igényére, amely még mindig kérdéses (a BGB 640. § (1) bekezdésének és a közjegyzői adásvételi szerződések 7. § (9) bekezdésének megfelelően), mert a közös vagyonnak jelentős hibái vannak, és az alperes még nem hajtotta végre jóhiszeműen az átvételt (BGB 242. §) elutasították.
A felperes által épített mélygarázsban már jelentős hibák vannak.
A földalatti parkoló bejárata és a földalatti parkoló villamosa közös tulajdonban vannak, amint azt a felek a szenátus ülésén világossá tették. Az a tény, hogy a felperes az általánosan elismert technológiai szabályoknak és a garázsrendelet vonatkozó rendelkezéseinek betartásával tartozik létrehozásukért, a felek által elfogadott építési előírásokból fakad, és a felperes nem tagadja.
A felperes nem a szerződéses kötelezettségeinek megfelelően hozta létre a mélygarázs bejáratát és a villamosvonalat. Ezt világosan megmutatták a szenátus ülésén vett bizonyítékok. A szakértő Dipl.-Ing., A szenátus számára megbízható és hozzáértő. X számos jelentős hiányosságot azonosított. A szenátus támogatja meggyőző nyilatkozatait.
A garázs bejáratának 20,4% -os lejtése van, ami lényegesen magasabb, mint a garázsrendelet által engedélyezett 15% -os lejtés (GarVO 4. §, 1. bekezdés). A felhajtó meredek lejtése miatt a normál gumiabroncsokkal és járműmagassággal rendelkező autó a földalatti parkolóba való belépéskor vagy onnan való kilépéskor a kapu bejáratának területén érinti a talajt, amely károsodásra hajlamos, és ezért jelentős használatkorlátozást jelent.
Ezen túlmenően a közforgalmi terület és a garázs kijárata között nincs kevésbé ferde be- és kijárati terület (a GarVO 4. § (2) bekezdésének értelmében). Ez azért is jelentős károsodás, mert a helyszíni korlátozott látótávolság szükségessé teszi ezt a területet, különösen a földalatti parkolóból való biztonságos vezetés megkönnyítése érdekében. A szakértő ezt hitelesen bemutatta a szenátusnak is.
A mélygarázs villamosvonala nem megfelelő, mert túl keskeny - a parkolóhelyek szélességével mérve -, és ebből a szempontból nem felel meg a garázsrendelet 6. szakaszának követelményeinek, és nem teszi lehetővé a parkolóhelyek akadálytalan használatát. A villamosvonal csak 5,50 m széles, míg a parkolóhelyek egyike sem rendelkezik a garázsrendelet által előírt 2,50 m szélességgel. A szakember ezt a helyszínen megmérte. Vezetési teszteket is végzett, és megállapította, hogy egy autó egyetlen parkolóhelyen sem akadálytalanul parkolhat, és egy parkolóhely csak kisautóval használható. Ezek a használati korlátozások, amelyek gyakorlatilag minden parkolási folyamatnál jelentkeznek, szintén jelentős hiányosságot jelentenek.
A liftnek azért is van jelentős hibája, mert nem tették akadálymentessé a kerekesszéket.
A hiány elengedhetetlen, még akkor is, ha a ház lakói közül senki sem függ a kerekesszék használatától. Ennek eredményeként a felek által a lifttel kapcsolatban kifejezetten megállapodott használati lehetőség szinte teljesen megszűnik, bár ez a használati lehetőség jelentősen befolyásolta a társasházak egyikének megvásárlására vonatkozó döntésüket a szenátus ülésén jelen lévő vádlottak hiteles képviselete szerint.
A vádlottak a fent említett jelentős hibák miatt nem voltak és nem is kötelesek átvenni a közös vagyont. A közös tulajdonnak vannak-e egyéb hibái, és ezek mik lehetnek. értékelni kell, a szenátusnak már nincs szüksége döntésre.
A meglévő hiányosságok miatt a vádlottak mindeddig jóhiszeműen nem utasították el az elfogadást.
Ez akkor is érvényes, ha a hiányokat gyakorlatilag már nem lehet orvosolni az épület jelentős átalakítása nélkül - magyarázta X szakember a szenátusnak. Megállapításai szerint csak a mélygarázs bejáratának lejtése "javítható" olyan mértékben, hogy olyan lejtés merül fel, ahol a járművek már nem érintik a földet, amikor be- és kihajtják őket a garázsba. Kevésbé ferde bejárat és kijárat, valamint 15% -os lejtésű garázs bejárat a földhiány miatt nem hozható létre. Ugyancsak nem lehet a mélygarázs villamosvonalát kiszélesíteni anélkül, hogy az alagsort jelentősen átalakítanánk, és ezáltal alapvetően eltérnénk az egyébként elfogadott tervektől. Ugyancsak nem lehet nagyobb kocsit felszerelni a liftbe anélkül, hogy jelentősen megnövelték volna a liftaknát, ami viszont jelentős változáshoz vezetne a tervezett épületben.
A vevő nem köteles elfogadni egy jelentős hibás épületet, még akkor sem, ha a hibák - mint a jelen esetben - gyakorlatilag már nem orvosolhatók a teljes épület jelentős átalakítása nélkül.
Akár ő ebben az esetben, ha szükséges. köteles lehetővé tenni a vállalkozó számára, hogy a munkaszerződést véglegesen feldolgozza az általa meg nem teljesített vagy szavatossági jogok gyakorlása révén, a szenátus nyitva hagyhatja azt.
Az ilyen kötelezettséget az alperes csak akkor veszi figyelembe, miután elegendő ideje és lehetősége volt megvizsgálni az őket megillető jogokat és meghozni a lehetséges döntéseket. Eddig nem erről volt szó, mert a kérdéses hiányosságokat először egy igazságügyi szakértő állapította meg a szenátus ülésén, és csak a bizonyításfelvétel során a hiányosságokat gyakorlatilag már nem lehet orvosolni, kivéve, ha az épületet alaposan átalakítják kell lennie.
Végül is a felperes által benyújtott kereset nem lehet sikeres.
A szerződéses viszonyra alkalmazandó jog a 2001. december 31-ig hatályos törvényeken alapul, az EGBGB 229. cikke (5) bekezdésének 1. mondata.
A másodlagos eljárási határozatok a ZPO 971. §-ának (1) bekezdésén, a 708. sz.