Ukrajna - ingatlan, föld és ház vásárlása külföldiektől Ukrajnában
Ingatlanvásárlás külföldiek számára Ukrajnában
Ukrajnában probléma nélkül lehetséges a külföldiek ingatlanszerzése. Néhány fontos dolgot azonban figyelembe kell venni. Az ingatlanpiac, valamint az ingatlanszerzés és az átadás néhány országspecifikus jellemzőt mutat.
Különbséget kell tenni az ingatlanok elsődleges és másodlagos piaca között. Az elsődleges piac az ingatlanfejlesztők és a befektetők ajánlata új lakásokra és házakra. A még be nem fejezett ingatlanokba történő beruházások szintén lehetségesek és gyakoriak. Itt szolgáltatókként és eladóként főleg ingatlanfejlesztők vannak. Ügynököket és brókereket ritkán lehet találni.
A másodlagos piac a használt ingatlanok korábbi tulajdonosok általi megszerzésén keresztüli leírására szolgál. A gyakorlatban szinte mindig előfordul, hogy a közvetítőket és a közvetítőket az eladók alkalmazzák a másodlagos piacon. Gyakran ez nem jelenik meg azonnal az újsághirdetésekben vagy az internetes ingatlanajánlatokban.
A gyakorlatban az ingatlanügyletek jelentősen eltérnek a Németországban megszokott eljárásoktól.
Ennek oka az ukrán polgári jog, a családjog, az öröklési törvény, a regisztráció és maga az eljárásjog egyes szabályai. Ezenkívül Ukrajnában nincs olyan nyilvántartás, amely nyilvános elismerést élvezne.
Ezért a következő pontokat alaposan figyelembe kell venni, ha ingatlant kíván vásárolni:
- tényleges tulajdonjog
- Eladási tilalmak
- Az ingatlan megterhelése rejtett harmadik fél jogaival
- Az adásvételi szerződések olyan különlegességei, amelyek részben vagy egészben érvénytelenítéshez vezetnek Németországban
- a gyakorlatban gyakori eltérések a törvényi előírásoktól Előírások
- hiányos vagy nem informatív állami nyilvántartások
- A valóságtól eltérő társasházi dokumentumok ez gyakran strukturális változásokat és tényleges dimenziókat érintenek
- nagyon széles szerződéskötési szabadság, ugyanakkor nem tesz különbséget a kereskedők és a nem kereskedők között
- különleges formai követelmények
- adójogi szempontok
- adózási szempontok a külföldiek/nem rezidensek számára
- Jogi személyek/társaságok ingatlanszerzése
- Építési és egyéb közigazgatási előírások
- a közüzemi számlák nyitása
- Lefoglalás/eladás tilalma
Ukrajnában jelenleg illegális, ha a külföldiek mezőgazdasági földet szereznek. De z. B. lakóházakat szerzett, a hozzájuk tartozó földet a külföldiek is megszerezhetik.
Ezen túlmenően az ukrán ingatlanjogban vannak olyan sajátosságok, amelyek bizonyos körülmények között kizárják egyes tárgyak vétel útján történő megszerzését. A megfelelő tranzakciók ekkor érvénytelenek vagy vitathatóak.
Ingatlan vásárlásakor a vevő és az eladó képviselete lehetséges. Megfelelő meghatalmazásokat közjegyzőnek kell megadni és közjegyző által hitelesíteni. Ha a meghatalmazást egy külföldi közjegyző kapta, a dokumentumot apostillálni és lefordítani ukrán ukrán fordítónak kell, valamint közjegyzőnek kell igazolnia.
Adózási szempontok és díjak az ukrajnai ingatlanügyletekben
Az ingatlan vásárlásakor felmerülő adók és vámok több tényezőtől függenek.
A következő rész a jogszabályok áttekintő áttekintését nyújtja. Szabályozás:
Ha az ingatlan több mint 3 éve az eladó tulajdonában van, és a vevő és az eladó is ukrán vagy lakos, a következő adókat kell fizetni:
1% - nyugdíjalap (a vevő által fizetendő)
1% - kormányzati adminisztrációs díj (az eladónak kell fizetnie)
Ha az ingatlan kevesebb mint 3 éve az eladó tulajdonában van, és mind a vevő, mind az eladó ukrán vagy lakos, a következő adókat kell fizetni:
1% - nyugdíjalap (a vevő által fizetendő)
1% - kormányzati adminisztrációs díj (az eladónak kell fizetnie)
5% - fizető személyek jövedelemadója, amelyet a fizikai személyek fizetnek a hivatalos éves bevallás eredményei alapján (az eladó köteles fizetni)
1.5 - Védelmi illeték (az eladónak kell fizetnie)
Ha az ingatlan kevesebb mint 3 éve az eladó tulajdonában van, és az eladó külföldi
(ha a külföldi ukrajnai illetőségű, a fizetendő díjak összegét az adóhivatal külön szabályozhatja):
1% - nyugdíjalap (a vevő által fizetendő)
1% - kormányzati adminisztrációs díj (az eladónak kell fizetnie)
18% - fizikai személyek jövedelemadója, amelyet fizikai személyek fizetnek a hivatalos éves adóbevallás eredményei alapján (az eladónak kell fizetnie)
1.5 - Védelmi illeték (az eladónak kell fizetnie)
Ebből látható, hogy gyakorlatilag nincs más adóügyi bánásmód, ha a külföldiek Ukrajnában vásárolnak ingatlant. Az állami nyugdíjalapba mindig csak 1% -os járulék jár.
Az egyetlen különbség az, ha az ingatlant kevesebb mint 3 éven belül értékesítik. Ebben az esetben egy ukránnak 5% -os jövedelemadót kellene fizetnie. Egy külföldi azonban 18%.
Ha az ingatlant a 3 éves időszak lejárta után értékesítik újra, akkor sem kell jövedelemadót fizetni, még akkor is, ha külföldiek adják el.
Tehát ez az egyetlen fő különbség az ukránok és a külföldiek közötti ingatlanügyletekben az adóügyi kérdésekben.
Ennek háttere a spekulatív nyereségre kivetett adó.
Tévednek azok a gyakran hallott pletykák, miszerint a külföldieknek drágább vagy akár lehetetlen adózási okokból ingatlanokat vásárolniuk Ukrajnában.
A gyakorlatban azonban az eladó, különösen a használt ingatlanok esetében, gyakran ragaszkodik ahhoz, hogy a vevő megosztja vagy akár vállalja az összes díjat és adót.
Ennek azonban nincs jogi előírása. Alapja és tárgyalás kérdése.
A külföldiek által ingatlanvásárláskor/eladáskor szükséges dokumentumok
Egy külföldinek az alábbi dokumentumokra van szüksége ingatlan vásárláshoz:
- Érvényes útlevél
- Ukrajnában készült és közjegyző által hitelesített útlevél-fordítás
- Azonosító kód
Az adóhatóság ezt kérésre körülbelül egy hét alatt állítja ki, csak egy érvényes útlevél kell hozzá fordítással, azaz nincs regisztráció, tartózkodási engedély vagy hasonló.
Ha egy ingatlant harmadik fél meghatalmazásával kívánnak megszerezni, közjegyzői meghatalmazásra van szükség. Ha ezt külföldön közjegyzőnek adták, akkor apostillálni kell.
Ha az ingatlan eladója a szerződés megkötésekor házas, a házastársnak bele kell egyeznie vagy bele kell járulnia az ingatlan eladásába. Ez vonatkozik a külföldiekre is. Ez az ukrán házassági vagyonjog sajátossága. A hozzájárulás személyesen adható a jegyző jelenlétében, és az adásvételi szerződésben szerepel.
Vagy a szerződés megkötésekor a feleség hozzájárulásának közjegyző által hitelesített nyilatkozata is benyújtható. A feleség beleegyezése nem szükséges, ha a házastársak olyan házassági szerződést kötöttek, amely feleslegessé teszi ezt a beleegyezést. Az ingatlan adásvételi szerződésének megkötésekor a megfelelő házassági szerződést az eladó bemutatja a jegyzőnek.
Ingatlanvásárlás/szerződés/ingatlanbejegyzés/fizetés tipikus folyamata
A felek az ingatlan adásvételi szerződését a jegyző jelenlétében írják alá. Általános gyakorlat, hogy előzetes szerződést kötnek ingatlanvásárláskor és különösen lakásvásárláskor. A jegyző mindkét esetben igazolja az adásvételi szerződést.
Az adásvételi szerződés be van jegyezve az állami nyilvántartásba. Itt történik a tulajdonjog átruházása. A nyilvántartásba vétel során a jegyző ellenőrzi, hogy az összes szükséges adót és díjat megfizették-e, és hogy a felek jogosultak-e a jogi ügylet végrehajtására, vagy vannak-e harmadik személyek terhei vagy jogai az ingatlanra.
A fizetés általában a szerződés megkötését követően azonnal megtörténik, hacsak másként nem állapodnak meg.
Erre alapvetően a következő lehetőségek állnak rendelkezésre:
- Befektetési számla megnyitása és külföldön történő deviza-átutalása, majd a deviza értékesítése és pénzeszközök átutalása UAH-ban lévő befektetési számlára további külföldi befektetések céljából;
- Közvetlen átutalás az eladó ukrajnai székhelyű devizaszámlájára devizában;
- Készpénz befizetés bankban és átutalás onnan az eladó számlájára, mivel készpénzes befizetéseket csak 50 000 zöld összegig lehet teljesíteni. Meg kell jegyezni, hogy a származási eszközt/igazolást be kell mutatni. Ezenkívül a külföldiek által be nem jelentett készpénz felső határa Ukrajnában 10 000 euró.
A fizetéssel kapcsolatban az iparban jártas ügyvédet kell igénybe venni, mivel a fizetés gyakran eltér a leírt jogi szabályozástól.
Ezután be kell jegyezni vagy újra kell nyilvántartásba venni az önkormányzati közszolgáltatókkal kötött villamosenergia-, víz-, szemétdíj és egyéb járulékos költségeket.
A regisztráció megváltoztatását képviselő is kezdeményezheti.
Az adásvételi szerződés megkötésekor ügyelni kell arra, hogy a lakás értékesítésével kapcsolatban ne legyenek régi adósságok vagy hátralékok, mivel a beszállítók a követelés rendezése tekintetében kapcsolatba léphetnek az ingatlan új tulajdonosával, mivel ezek az adott ingatlanhoz vannak kötve.
Ingatlan adásvételi szerződés megkötéséhez szükséges dokumentumok:
Az ukrajnai ingatlanügylet lebonyolításához szükséges dokumentumok az ingatlan típusától (lakás, föld, ház, kereskedelmi ingatlan, lakóingatlan stb.), A tulajdonjog formájától, a használati jogtól, a terhektől, a harmadik felek jogaitól és a törvényi előírásoktól függenek. Rendeletek és rendeletek, valamint egyéb feltételek, amelyeket itt nem lehet részletesen bemutatni.
Ezenkívül a vevő és az eladó családi állapota, valamint vagyoni helyzetük. Az összes eset konstellációra érvényes átfogó lista létrehozása ezért csak minden egyes esetben lehetséges.
Példák lehetnek:
- az ingatlan tulajdonjogát igazoló dokumentum
- műszaki útlevél (nem szükséges)
- Az eladó azonosítója
- Az eladó azonosító kódja
- ha szükséges, az eladó házastársának azonosítása
- Az eladó házastársának azonosító kódja
- Az eladó házassági anyakönyvi kivonata
- Az eladó házastársának hozzájárulása (nyilatkozat)
- A vevő azonosítója, útlevél külföldiek számára, szükség esetén tartózkodási engedély
- Vevő azonosító kódja
- házassági anyakönyvi kivonat, ha van ilyen
- A vevő házastársának azonosítása
- A vevő házastársának azonosító kódja
- A vevő házastársának hozzájárulása (nyilatkozat)
A házastárs adásvételi hozzájárulása mindkét oldalon elhagyható, ha van ennek megfelelő házassági szerződés. Ebben az esetben be kell mutatni a házassági szerződést.
- az ingatlan tulajdonjogát igazoló dokumentum
- műszaki útlevél (nem kötelező)
- Az eladó azonosítója
- Az eladó azonosító kódja
- Az eladó házastársának azonosítója
- Az eladó házastársának azonosító kódja
- Az eladó házassági anyakönyvi kivonata
- Az eladó házastársának hozzájárulása (nyilatkozat), hozzájárulás az adásvételi szerződés aláírásához az előzetes szerződés hozzájárulásával adható. Ekkor a házastársnak nem kell újra jelen lennie.
- A vevő személyazonossága, külföldiek számára útlevél, szükség esetén tartózkodási engedély
- Vevő azonosító kódja
- adott esetben a vevő házassági anyakönyvi kivonata
- A vevő házastársának azonosítása
- A vevő házastársának azonosító kódja
- A vevő házastársának hozzájárulása (nyilatkozat)
- Értékelés/szakértelem
- A műszaki leltár igazolása, KTF (közjegyző kérésére)
- A 13. nyomtatvány igazolása a lakásban regisztrált személyek számára
A házastárs adásvételi hozzájárulása mindkét oldalon elhagyható, ha van ennek megfelelő házassági szerződés. Ebben az esetben be kell mutatni a házassági szerződést.
Folyamatos költségek, ismétlődő díjak, adók
Az ismétlődő, rendszeres ingatlanadók nem különböznek külföldiek és ukránok között.
Az ingatlanadókat csak 60 m²-es vagy annál nagyobb lakásból és 120 m²-es vagy annál nagyobb házból kell fizetni, majd évente esedékesek.
Az adó régiónként eltér, és a lakóterület négyzetméterére jutó havi minimálbér legfeljebb 1,5% -át teszi ki. Ez jelenleg körülbelül 1.- euró négyzetméterenként és év négyzetméterenként. Az adó jelenleg ingatlanonként maximum 830 euró lehet
Bérleti jövedelemadói
A bérleti jövedelemre kivetett adók általában a bérleti jövedelem 18% -át teszik ki.
Ugyanaz a 18% -os jövedelemadó-kulcs vonatkozik a rezidensekre, a nem rezidensekre, az ukránokra és a külföldiekre.
Az adóstrukturálás a cégbejegyzés révén alapvetően lehetséges, ami csökkentheti az adót.