10 meglepő város, ahol a középosztálybeli bérekből aranyos otthon lehet
Amerika stresszes, versenyképes középosztálya még mindig megengedheti magának a házvásárlást?
Ez a megamilliárd dolláros kérdés manapság. Mert bár a gazdaság erős és a bérek emelkednek, ezek a nyereségek a porban maradnak, kontrollon kívüli lakásárak mellett. A kúszó jelzálog-kamatlábbal kombinálva elegendő megkérdezni minden átlagjövedelmű munkavállalót, hogy a Will My Paycheck valaha is utoléri-e a felzárkózást?
Mielőtt felemelné a kezét, és kétségbeesne, hogy az ennyire fizetett fizetése fedezte a törhető üvegfödémű lakás vásárlásának reményeit, tegyen bátorságot magának! A realtor.com® adatcsoport összeállította az adatokat, hogy kitalálják, hogyan kell sokat csinálni otthon, a rendszeres Joes valóban megengedheti magának a vásárlást - és ahol rengeteg aranyos, megfizethető lakást találhat.
Hol találtuk ezen ingatlanok egyszarvúinak többségét? Megjegyzés: Nem Manhattan vagy a San Francisco Bay Area volt.
"Általában ezek nem találhatók az ország gyorsan növekvő területein ... [olyan helyeken], ahol korábban nem láttunk megfelelő bérnövekedést" - mondja.Sean Snaith, Közgazdasági floridai egyetem gazdasági professzora. - Ebben a listában egyetlen kaliforniai várost sem talál.
Ehelyett a középosztály megfizethetősége érdekében "keresse meg azokat a területeket, ahol az ingatlanárak nem értékelték ugyanezt az értéket" - mondja.
De csatolj fel: út közben találtunk pár meglepetés piacot.
Ezeknek a rejtett mainstream meccáknak a felvétele érdekében kezdtük azzal, hogy meghatároztuk a közepes jövedelmű családot az Egyesült Államok Népszámlálási Irodájának legfrissebb adatai alapján: a háztartások átlagos bruttó jövedelme évi 61 372 USD. (Az egyszerűség kedvéért ezt kerekítettük le 60 000 dollárra).
Aztán elvégeztük a matematikát: Kiszámoltuk, hogy a háztulajdonosok éves kiadásuk 28% -át nem költhetik lakásokra - ami 16 800 dollárt jelent 60 négyzetméter feletti éves lakhatási költségekben. Feltételeztük, hogy ezek a lakástulajdonosok 30 éves jelzáloghoz juthatnak, 5% -os előleggel és 5% fix kamatlábbal, plusz 0,5% -ban a magán jelzálogbiztosítással (szükséges, ha az előlegek kevesebbek, mint 20%). Tehát azt tapasztaltuk, hogy egy család, amely évi 60 000 dollárt keres, kényelmesen vásárolhat otthont, amely akár 257 400 dollárba is kerülhet.
Végül megvizsgáltuk a realtor.com szeptemberi listáit, és megállapítottuk, hogy az Egyesült Államok 50 legnagyobb nagyvárosi övezetében a rendelkezésre álló lakások legnagyobb aránya 257 400 dollár vagy ennél alacsonyabb volt (a rangsort államonként két metró korlátozta). *
Rengeteg szép házat találtunk szép környéken, amelyeket a középosztály megengedhet magának anélkül, hogy „szegénysé” válna. Nincs szükség öröklődésre, lottó kifizetésekre, Ponzi-sémákra vagy fantáziaszint-növekedésre!
Medián listaár: 179 100 USD
Megfizethető lakások aránya: 64,3%
Ma Pittsburgh lerázta magáról az elhagyott Rust Belt város képét, és élénk technológiai központként feltalálta magát. A Pittsburghi Egyetem és a Carnegie Mellon Egyetem támogatásával a nagy technológiai és egészségügyi vállalatok vonzódtak a régióhoz. Ne keresse tovább, mivel az Over irodája az autonóm, önvezető járművek tervezésére összpontosít.
Minden változás ellenére itt alacsonyak maradtak a lakásárak. A 20. század elején a város virágkorában épült sok otthont a város népességének csökkenése során elhanyagolták. De most ezek a helyek felhívják a befektetők figyelmét. Vegyük például a Brighton Heights-ot: a környéken vannak olyan házak, amelyeket az 1920-as és 1930-as években építettek, és sok fiatal vásárló és befektető özönlött ide, hogy kiragadja és átalakítsa a 125 000 dollár alatti árakat.
"Azok a templomok, amelyek valamikor a 1960-as és 1970-es években a kedves Pittsburgh-i negyedek voltak, most újjáélednek" - mondja.Bobby West, a pittsburghi Coldwell Banker ingatlanügynöke. - Megdöbbentő, hogy Pittsburghbe jöttem és ezt megtaláltam.
Medián listaár: 177 500 USD
Megfizethető lakások aránya: 63,1%
New York City továbbra is az egyik legversenyképesebb piac a világon. De nem Rochesterben, ahol a lakásvásárlók a készlet és a megfizethetőség dinamikus keverékével találkoznak. Az átlagos előleg Monroe megyében (más néven Rochester) csak 5%, szemben Manhattan 27,8% -ával.
Az alacsony árakhoz vezető út azonban nem volt jó. A 80-as és 90-es években a város sok gyártási munkahelyet veszített, sok közülük az egykori fotófilm-sztár, Eastman Kodak volt, amely a Rochester vállalat koronaékszere volt.
De most a lakásvásárlók eljuthatnak a gyönyörű otthonokba, csak egy rövid sétára vagy biciklire a belvárostól. Ez a háromemeletes viktoriánus város sok amerikai városban jóval meghaladná az 500 000 dollárt, de Rochesterben csak 275 000 dollár - és ez a magas oldalon áll! Meglepően sok a négy hálószobás ház, mindössze 50 000 dollár áron.
Medián listaár: 185 100 USD
Megfizethető lakások aránya: 61,8%
A bivaly évtizedek óta a termelés csökkenésének a feje, amikor a növények megfulladtak és a munkások zöld legelőkre menekültek. Ám a város és a Buffalo Egyetem belvárosi beruházásainak rengeteg segített új éttermekkel és céges parkokkal feltölteni az utcákat startupokkal. A szabadtéri rajongók most imádják kajakozni a nemrég helyreállított, egykor szennyezett ipari vízi utakon, a Buffalo folyón.
- Ha 15 évvel ezelőtt eljött Buffaloba, szinte mindenki utálta. A helyiek azt mondták, hogy minél hamarabb menj el onnan ”- mondjaVincent Rondinelli, A Buffalo Rondinelli Real Estate főügynöke. - Már nem ilyen. Az itt élők szeretnek. ”
És szeretik a lakásárakat is, amelyek még mindig olcsóbbak a többi piachoz képest - de valószínűleg nem sokáig.
"Van befektetőnk Kalifornia államból" - mondja Rondinelli. „Régi, olcsóbb lakásokat vásárolnak befektetési célú ingatlanként. Összetörik és újra eladják őket, és ez elég magasra emeli az árakat. "
Bónusz: Még a hosszú betegBuffalo Billsvégre megragadhatóak manapság! (Bocs, csak vicceltem.)
Medián listaár: 209 500 USD
Megfizethető lakások aránya: 61,7%
A 20. század elején St. Louis ipari óriás volt és az ország egyik legnagyobb városa, de a több évtizedes munkahelyek elvesztése és a népesség csökkenése miatt néhány városrész valódi szellemvárosokká vált. De ez a régi történet már nem tart annyira. Példa: Szeptemberben túl nagy tömegek tódultak az Anheuser-Busch Sörfőzde első Love Beer Fesztiváljára, amely nemcsak Budweisert, hanem több mint 100 márkájú sört iszogatott országszerte. A sörsznobok egyértelmű jele annak, hogy egy város fent van!
Ez a város tele van gyönyörű történelmi házakkal abból az időből, amikor az egyedi kézműves termékek voltak a szabály, nem pedig a kivétel. St. Louis olyan részein, mint a Lafayette Square és a Benton Park, a vásárlók bájos tégla bungalókat találnak az 1930-as évek elejéről.
Mint sok középnyugati városban, itt is St. Louis belvárosa élénkült. Daruk jelennek meg, és a környék csodálatos történelmi házainak felújítása gyorsan véget ér. Az ország más részeihez képest ezeket a hatalmas téglaházakat alacsony áron értékesítik.
Medián listaár: 179 500 USD
Megfizethető lakások aránya: 61,7%
A clevelandi lakásárakat évek óta verik a tömeges gyárbezárások és a régóta lakók ezt követő emigrációja. De az elmúlt években a város befektetett a belvárosba, és ez a revitalizáció - még mindig alacsony árakkal párosítva - visszahozza a vásárlókat.
"Alapvetően fiatalabb emberek költöznek haza a megfizethetőség miatt" - mondjaCJ Trivisonno, A Cleveland-i Trivisonno Real Estate csapat tulajdonosa. - Végzik a középiskolát, és olyan nagyvárosba költöznek, mint New York vagy Chicago, majd visszaköltöznek a Középnyugatra, hogy családot teremtsenek. Clevelandben vehetnek egy nagyszerű udvari házat.
Nem egyik napról a másikra tértek vissza ezek a fiatalabb otthoni vásárlók. Az ohióiak által nem is olyan régen „tévedésnek” titulált várost először az alapoktól kezdve kellett átalakítani. Az IBM döntése, hogy itt irodát nyit, minden bizonnyal segített, és hamarosan számos társasház és divatos bár következett az East Fourth Street mentén.
Az egyik figyelmeztetés, ha a vadonatúj építkezést kedveli, tudja, hogy Cleveland belvárosában az új társasházak könnyen meghaladhatják a 600 000 dollárt. Ha azonban régi házakat ás, Cleveland rengeteg kétszintes, 100 000 dollár alatti árnyékos házzal rendelkezik, amelyeket az 1920-as és 1950-es évek között építettek a város fellendülése alatt.
Medián listaár: 219 200 USD
Megfizethető lakások aránya: 55,7%
Amerika legnagyobb városaihoz képest a lakásárak olcsóbbnak tűnnek ebben a híres, déli mélyvárosban. Mint sok városi területen, úgy Birminghamnek is vannak olyan környezetei, amelyek az 1970-es években kezdődött évtizedes városi repülés után felbomlottak. De ez nullára ment, ahol a középosztály most könnyen megengedheti magának a jelzálogkölcsönöket.
Az ötvenes években a birminghami fellendülés idején épült házak a legalacsonyabbak. Csak 75 000 dollár egy három hálószobás házért? Ez egy alku, amit érdemes megnézni!
Ezeknek az alacsonyabb áraknak a megszerzése nem jelenti azt, hogy vicces dolgokat kell feláldoznia. A város tele van parkokkal és múzeumokkal; A motorkerékpárok rajongói élvezhetik a város földalatti motorosainak jelenetét, beleértve a Barber Vintage Motorsport Múzeumot, ahol több száz vintage motorkerékpár látható.
Csak azt kell tudnia, hogy nem minden területen van ugyanaz a kínálat. A Birmingham metrón található Shelby megyében a legmagasabb átlagos házár (260 000 USD) és a legalacsonyabb munkanélküliségi ráta (3,1%) van az államban. De ez az ár még mindig megfizethető sok közepes jövedelmű család számára.
Medián listaár: 214 000 USD
Megfizethető lakások aránya: 53,5%
Az amerikai legnagyobb folyó, a Mississippi partján található Memphis hatalmas lépéseket tapasztal ingatlanpiacán. Ennek oka: A 100 000 USD alatti lakások jelentős leltára vonzza a befektetőket a városba.
"Néhány negyedét teljesen átvették a befektetési célú ingatlanok" - mondjaJoe megszólalt, bróker a memphisi InCity Realty-nál. "Régebbi házakat vásárolnak 60-70 000 dollárért, és teljesen haszonszerzés céljából átadják őket."
Általában ezek a környékek Midtown-ban találhatók, a város művészeti életének központjában, és otthont adnak az éves Cooper-Young Művészeti Fesztiválnak, amely körülbelül 100 000 látogatót vonz.
Az elhagyott épületeket a régióban is széles körben használják a növekedés ösztönzésére. Például a Crosstown Concourse egy hatalmas art deco épület, amely korábban Sears raktár volt, és amelyet az elmúlt években lakásokká, üzletekké és éttermekké alakítottak át.
Medián listaár: 235 100 USD
Megfizethető lakások aránya: 53,4%
A közepes jövedelműek számára leginkább megfizethető lakáspiacoktól eltérően az OKC népessége 2010 óta 11% -kal nőtt. A földgáz- és olajszektor fellendülése hajtja ezt a növekedést - és a fejlesztők ezt kihasználják az építkezések folytatásával, új bal és jobb felosztással.
Ez részben azért lehetséges, mert Oklahoma City hatalmas, és minden növekedési lehetőség és az alacsonyabb építési költségek segítenek abban, hogy a házárak elérhetőek legyenek a középosztálybeli családok számára.
Az olyan terjeszkedő városrészekben, mint Moore, rengeteg nemrég épült három hálószobás ház van, amelynek ára körülbelül 225 000 dollár. Noha a tornádók az elmúlt két évtizedben pusztítottak a mocsarakban, a populáció a 2000. évi 41 000-ről 2016-ban 60 000 fölé nőtt. Miért? Egyesek szerint a kiváló iskolai körzetek miatt van ez a terület különösen családbarát.
Medián listaár: 240 000 USD
Megfizethető lakások aránya: 49,2%
Minden reggel számos elfoglalt cincinnatai ingázik a városban található Fortune 100 társaságokhoz, köztük a Procter & amp; Szerencsejáték, Kroger és Macy's. A kék chip társaságok, amelyek e városban ismertek, magas béreket tartanak fenn, de az új technológiai vállalatokkal vagy startupokkal gyakran járó kifutó árak nélkül. Ennek eredményeként Cincinnati szerény (de állandó) gazdasági növekedése a lakásárak szerény növekedését jelenti az emberek fizetésével összhangban.
Az egykor Amerika hatodik legnagyobb városa, Cincinnati tele van olyan egyedi negyedekkel, mint Over-the-Rhine, a belváros közelében fekvő történelmi negyed, amelynek utcáit háromszintes téglaépületek szegélyezik, amelyeket 150 évvel ezelőtt építettek, mint a Rajna túloldalán lévő német bevándorlók. Újjáéledt, amikor a befektetők évszázados lakóházakat alakítottak társasházakká. Minden hipszter kutyáját sétáltatja a környék felújított Washington Parkjában.
Ne feledje, hogy az ingatlanok felsorolása azt jelenti, hogy a városon kívüli külvárosokba merészkednek, például Anderson Townshipbe, amely 225 000 USD alatti három hálószobás házat kereső emberek célpontja.
Medián listaár: 232 500 USD
Megfizethető lakások aránya: 47,4%
Évek óta tartó helyi lakosok elvesztése után Detroit 2013-ban végül csődöt jelentett. De akkor is a város előkészítette a nagy megújulás feltételeit.
„Detroit növekszik. A belváros ég ”- mondjaThomas Nanes, a Detroiti Community Choice Realty ingatlanügynöke. - Amikor oda mész, azon gondolkodik, hogy még mindig Detroitban van-e, mert ez annyira megváltozott. Az emberek babakocsikat tolnak, az emberek bicikliznek. Néhány évvel ezelőtt nem láttad volna, hogy vannak emberek, akik ételért könyörögnek. "
A társasházak átalakított ipari épületekben épülnek a városközpont közelében, és körülbelül 200 000 dollárért adják el őket. Még jobb ajánlatokat lehet találni azokon a területeken, ahol sok ház 75 000 dollárnál kevesebbet ad el. De a vásárlók még mindig gyanakodnak ezekre az olcsó kiságyakra. Gyakran előfordul, hogy a felújítók szerszámait vagy egy újonnan felszerelt kályhát lopnak el, miközben megpróbálják felújítani ezeket az otthonokat - mondja Nanes.
Ennek ellenére "itt a dolgok valóban kezdenek megváltozni" - mondja. - Gyönyörű házaink vannak, ahol dolgozhatunk.
* A statisztikai nagyvárosi terület olyan kifejezés, amely magában foglalja a város városi magját és a környező kisebb városokat.
Allison Underhill közreműködött a jelentés elkészítésében.