A fő lakóhelytől a bérleti beruházásig a feltett kérdések
Néhány évvel ezelőtt megvásárolta a fő lakóhelyét, és meg akarja változtatni. Ekkor felmerül a kérdés, hogy mit kezdjünk a régi fő lakóhellyel. Adja el, hogy visszakapja a pénzét, vagy bérbe adja, hogy bérleti díjat gyűjtsön? Ez egy olyan kérdés, amelyre nem olyan könnyű válaszolni.
Számos elemet kell figyelembe venni, és jobb alaposan átgondolni, mert egyes változásoknak közvetlen következményei vannak. Tehát adja el vagy bérelje a fő lakóhelyét, hogyan válasszon? Itt van egy kérdéssor, amelyet feltesz magának, mielőtt döntene arról, hogy jelenlegi házát vagy lakását bérbeadássá változtatja.
Nyereséges ez a szállás? ?
Ezt a szállást az akkori költségvetés, igényei, ízlése stb. Szerint választotta. Személyiségétől és temperamentumától függően a lakás vagy ház pénzügyi jövedelmezőségének kérdése bizonyosan nem volt az első kritérium a kutatás során.
Valójában nem választunk otthont, hogy ugyanúgy éljünk, vagy akár otthont ingatlanbefektetéshez. A második esetben mindenekelőtt a bérleti díjakon vagy a tőkenyereségen alapuló jövedelmezőség számít. Vagy lehetővé teszi a jó megtérülést a kapott bérleti díjak és a fizetett ár között, vagy nagy elbírálási lehetőség rejlik az elkövetkező években.
Az Ön jelenlegi lakóhelye ezért nem feltétlenül felel meg azoknak a kiválasztási kritériumoknak, amelyek akkor lennének, ha ingatlant keresne közvetlenül bérleti beruházáshoz.
Piackutatás az első tennivaló:
- mennyit ér a vagyona? A lehető legreálisabbra kell becsülnie az eladási árát, hogy világos elképzelése legyen az eladási értékről a jelenlegi ingatlanpiacon. Ehhez például felhasználhatja ingyenes értékszimulációnkat.
- Mennyibe tudnám bérelni ezt a szállást? Ha meghatározhatja a bérleti díjat, kivéve a díjakat, akkor kiszámíthatja e beruházás bérleti jövedelmezőségét. Ehhez megnézheti az obszervatórium négyzetméterenkénti átlagos bérleti díját, például a Clameur vagy a LocServiceét, vagy tanulmányozhatja azokat az ingatlanhirdetéseket, amelyek ingatlanjait gyorsan bérlik. lásd, hogyan lehet rögzíteni az első bérleti díjat.
- Milyen a bérleti kereslet az ilyen típusú ingatlanok iránt a környéken? Sok hasonló kiadó? Melyek azok az elemek, amelyek lehetővé teszik számára a megkülönböztetést? Stb.
Mindezek az elemek lehetővé teszik a szállás bruttó jövedelmezőségének meghatározását. Ne feledje, hogy ebből le kell vonnunk a beruházással kapcsolatos díjakat és díjakat, valamint a kapott bérleti díjakat (erre az alábbiakban visszatérünk).
A jövedelmezőség, a cash flow, az IRR további számításához vannak olyan eszközök, amelyek a bérelt ingatlan jövedelmezőségének mértékét mérik.
Mi a környezete, a városa fejlődési potenciálja? ?
Néhány évig élt ebben a szállásban. Ezért tökéletes ismerete van róla, valamint a környezetéről. Tudod:
- tulajdonságai és hibái: nyugodt, világos, jól felszerelt, jó állapotú (és a közös helyiségek?) stb. ?
- A környék: milyen az épülete vagy a felosztása ?
- Üzletek, szolgáltatások vagy tömegközlekedés közelsége. Fejlesztési projektek a környéken vagy a városban.
A legjobb helyzetben van annak megállapításához, hogy az ilyen típusú ingatlanok ezen a helyen valószínűleg növekednek-e, és tőkenyereséget nyújtanak-e Önnek néhány éven belül.
Emellett kérdéseket tehet fel a bérleti potenciál alakulásáról az elkövetkező években. Régi ez a szállás? Versenyben lesz-e az elkövetkező években sok más épülő új ingatlannal? ?
Van ideje és vágya a bérlet kezelésére ?
Nem hazudhatunk egymásnak. Az ingatlanok gondozása időt és rendelkezésre állást igényel. Ha már fut az idő után, amelyet ritkán tud elérhetővé tenni magának, akkor vagy fel kell adnia ezeket a korlátokat önmagának, vagy meg kell találnia valakit, aki mindezt kezeli.
Valójában sok rendszeres feladatot kell végrehajtani:
- bérlő keresése (bejelentések közzététele, e-mailek vagy telefonhívások megválaszolása, látogatások, tanulmányozás a potenciális bérlők aktáinak profiljában ...) és az adminisztratív oldal kezelése (bérleti szerződés aláírása, leltár készítése a bejáratról stb.) ).
- Kezelje a bérlővel fennálló viszonyt: hívjon bérleti díjat, ellenőrizze a fizetéseket, emlékeztetőket, generáljon bérleti bizonylatokat, módosítsa a bérleti díjat, szabályozza a költségeket stb.
- Gyorsan reagáljon a bérlő által tapasztalt problémákra: tönkremegy melegvíz-tartály, meghibásodott berendezés stb.
Természetesen lehetőség van ezen feladatok egészének vagy egy részének átruházására egy ingatlanbérlő irodára vagy egy közvetítőre. De időbe telik kiválasztani egy jót, időről időre ellenőrizni a munkáját, és még mindig megkérdeznek néhányszor. Ezenkívül ennek olyan költségei is lesznek, amelyek befolyásolják bérleti jövedelmezőségét.