A háztulajdonosok egyesületében a „későn érkezők” elutasítják a közösségi vagyont
1) A csalók problémája
Tavaly a Szövetségi Bíróságnak kétszer kellett foglalkoznia az adásvételi szerződések azon pontjaival, amelyek a közös tulajdon úgynevezett késői elfogadására vonatkoztak.
Mindig a lakóépületekről volt szó, amelyekben végül szinte az összes egységet eladták. Évekkel később csak egy vagy néhány darabot adtak el (ebben a konkrét esetben: a közös tulajdon elfogadása 2004-ben, az utolsó egység értékesítése a későn érkezőnek 2006-ban).
2) Elfogadási záradékok az adásvételi szerződésekben
Az adásvételi szerződések példaként a következő záradékokat tartalmazták:
„A közös vagyont már elfogadták. Az adásvételt úgy tekintik, hogy ezen elfogadással összhangban megállapodtak ”vagy„ A közös tulajdon átvételét az X Y mérnöki iroda végezte ... A közös tulajdonban lévő hibákból eredő követelések és jogok elévülési ideje a vevő számára ugyanazon a napon lejár, mint azoknál a vevőknél, akik a közös elfogadást végrehajtották. "
Sok évvel később hiányosságok jelentek meg a közösségi tulajdonban, és a háztulajdonosok szövetsége felkérte a fejlesztőt, hogy orvosolja ezeket a hiányosságokat. A fejlesztő azzal védekezett, hogy az elévülési idő sokáig lejárt, mivel a közös vagyont már ekkor eltávolították. A közösség a késői adásvételi szerződésből származtatta szavatossági igényeit, és azzal érvelt, hogy az elévülési idő soha nem kezdődött el; mert ez az egyetlen vevő soha nem vette el a közös vagyont. Az adásvételi szerződések szabályai hatástalanok.
3) A Szövetségi Bíróság határozata az elfogadási záradékokról
A Szövetségi Bíróság a két idézett ügyben döntött a lakástulajdonosok szövetségéről (2016. február 25-i VII ZR 49/15 és 2016. május 12-i VII ZR 171/15). A két ítéletben a Szövetségi Bíróság arra a következtetésre jutott, hogy a fejlesztők által az adott adásvételi szerződésekben a későkre vonatkozóan alkalmazott formai záradékok hatástalanok. Ezeket a késői vásárlókat azonban nem kötötte a megtörtént elfogadás. Magának kellett volna elvennie a közös tulajdont. De soha nem tetted. Így a Szövetségi Bíróság következetes logikája szerint a "késői szerzési szerződésekből" származó garanciális időszak soha nem kezdődött el.
A Szövetségi Bíróság 2016. május 12-i határozatában ezután azzal a kérdéssel is foglalkozott, hogy ezek a későn érkezők legalább hallgatólagosan, azaz hallgatólagosan, nem vették-e el a közös tulajdont használatba vételével. A Szövetségi Bíróság ezt tagadja. Mivel ezek a későn érkező vásárlók feltételezték, hogy a szerződés záradéka hatályos. A felhasználás tehát nem tartalmazhat hallgatólagos elfogadási akaratot. Ha egy tulajdonos úgy gondolja, hogy köteles kötődni egy már megtörtént elfogadáshoz, akkor a közösségi vagyon Ön általi használata nem fejezheti ki hajlandóságát az elfogadásra.
Nem valószínű, hogy az ilyen kikötéseket, amelyekről itt a Szövetségi Bíróság döntött, ma is alkalmazzák az ingatlanfejlesztési szerződésekben. Az ilyen záradékok egészen a 2000-es évekig meglehetősen gyakoriak voltak. Egyes esetekben a közös tulajdonban lévő hibák esetén ma is van értelme ellenőrizni, hogy volt-e olyan késői vevő egy közösségben, aki egy ilyen szerződéses kikötés alapján nem nyilatkozott a közös tulajdon elfogadásáról. Egyes esetekben a garanciális időszakok továbbra is futhatnak, így a lakástulajdonosok egyesülete továbbra is szedheti és érvényesítheti a szavatossági igényeket.
De légy óvatos: ez nem fog a végtelenségig érvényesülni. A Szövetségi Bíróság kimondta, hogy a hallgatólagos elfogadás kudarcot vall, mivel a későn érkező vásárlók erre a záradékra és annak hatékonyságára támaszkodtak. Legkésőbb a jelenlegi döntés óta a későn érkező vásárlók már nem támaszkodhatnak egy ilyen klauzula hatékonyságára. Legkésőbb a közös tulajdon további panasz nélküli használatának hallgatólagos elfogadásának kell lennie, hogy a garanciális időszakok legkésőbb most kezdődjenek.
4) A közös tulajdon elfogadása nem a WEG részéről