Béreljen vagy béreljen telket
Aki ingatlannal rendelkezik, szerencsésnek mondhatja magát. Az ingatlanokhoz hasonlóan az ingatlanok sem veszítenek értékükből, és kiváló módszer a pénz biztonságos befektetésére. Ha Ön az ingatlan tulajdonosa, például azért, mert örökölte az ingatlant, akkor felmerül a kérdés: mit kezdjek vele? Sok földtulajdonos bérleti vagy bérbeadási lehetőséget választ.
Ez az útmutató végigvezeti Önt az ingatlan bérlésének és bérbeadásának folyamatán.
I. Az előkészületek
Bérbeadóként jól fel kell készülnie a gyors és sikeres bérlői keresésre. Ez magában foglalja az összes lényeges információ összegyűjtését a lakásról, és alapos megfontolást az optimális bérleti elképzelésről.
A döntéshozatal
Attól függően, hogy milyen ingatlanról van szó - és hol található, különböző lehetőségek vannak. Alapvetően megkülönböztetik a lakóingatlanokat és a kereskedelmi ingatlanokat. Vannak olyan telkek is, amelyeket vegyes célokra szánnak, mint pl. részleges kereskedelmi felhasználás.
Ez attól is függ, hogy az ingatlan fejlett vagy beépítetlen. A következő fejlett földtípusok léteznek:
- Bérelt lakóingatlanok
- Egy és két családi ház
- Lakás és részleges tulajdon
- Üzleti ingatlan
- vegyes felhasználású tulajdonságok
- és más fejlett föld
Ha nem tervezi, hogy saját maga használja ingatlanját - például ház építésére, akkor eladhatja, bérbe adhatja vagy bérbe adhatja. Az eladás különösen akkor éri meg, ha az eladási bevételeket fel akarja használni, pl. az adósságok kifizetésére. Mivel azonban egy ingatlan idővel növekszik, ez kiváló befektetés. Ha nem akarja magát használni, és nincs szüksége az árbevételre, a bérbeadás vagy lízingelés jó módszer arra, hogy viszonylag kevés erőfeszítéssel rendszeres jövedelmet szerezzen.
A bérlet és a lízing közötti különbség
Úgy döntött, hogy nem adja el ingatlanját, hanem kiadja vagy bérbe adja. A két kifejezést gyakran félreértik szinonimaként. De mi a különbség?
Bérlés: Ha egy ingatlant bérbe adnak, azt a bérlő hagyja használatra. Cserébe a bérlő havonta fizet bérleti díjat a bérbeadónak. A németországi bérleti törvény megkülönbözteti a magán- és a kereskedelmi felhasználást.
Bérlet: Lízingről akkor beszélünk, amikor a bérelt ingatlant jövedelemtermelésre használják. A földhasználat mellett a bérbeadó ezután „gyümölcsöt húzhat”, azaz bevételt termelhet, például a szántó és zöld területek mezőgazdasági felhasználásából. Egy másik példa a gasztronómia lehet: az éttermek általában már teljesen berendezettek és bérbe vannak adva, a bérlő ezt követően az ingatlant és a berendezéseket használhatja fel élelmiszerek és italok értékesítésére. Ezért fizet a bérbeadónak az úgynevezett bérleti díjat. A felépítés módja a bérlő és a bérbeadó közötti megállapodástól függ. Fix vagy jövedelemhez kapcsolódó kifizetések lehetségesek. Ezeket havonta lehet fizetni, akárcsak a bérleti díjat, vagy évente, vagy egyénileg egyeztetett fizetési ciklusban. Ha a bérleti szerződésben másról nem állapodnak meg, akkor a bérlet lejártával esedékes a törvényi rendelkezéseknek megfelelően.
A bérleti és bérleti típusok közötti nagy különbség a használati jogok terjedelme.
II. Brókerek bérlése
Miért van szükségem közvetítőre?
A legegyszerűbb módja annak, hogy megfelelő bérlőt vagy bérlőt találjon az ingatlanához, egy alkuszon keresztül. Sokan alábecsülik a bérleti erőfeszítéseket, különösen az érdeklődőkkel szervezett megbeszélések megszervezésével és lebonyolításával kapcsolatban. Bróker felvételével idegeket és időt spórol meg - és ez kétféleképpen. Mivel a bróker nem csak a munkaterheléstől mentesíti, hanem a szaktudásával is lerövidíti a sikeres bérleti időt. A bróker minden jogi és gazdasági ügyben szakértői tanácsadó, és így biztosítja a szerződés lehető legzökkenőmentesebb és legálisabb megkötését.
A bróker feladatai
A bróker gondoskodik a bérléssel vagy lízingeléssel kapcsolatos összes feladatról. Ő forgalmazza az Ön ingatlanát, megszervezi a megtekintéseket, kiválasztja a megfelelő jelölteket és ellenőrzi hitelképességüket. Ezután meghozza a döntést, kivel kívánja megkötni a szerződést. Ezenkívül a bróker tanácsot ad Önnek a bérleti díj vagy a bérleti díj meghatározásában és a szerződés elkészítésében.
A közvetítői jutalék
A rendelési elv bevezetése után az őt felvevő személynek fizetnie kell a brókernek. Míg korábban a bérlő fizetett jutalékot, 2015 óta Önnek, mint ügyfélnek magának kell viselnie a költségeket. Ennek ellenére érdemes brókert igénybe venni segítségért. Mert tapasztalatának és a helyi ingatlanárak ismeretének köszönhetően magasabb bérleti díjról lehet tárgyalni. Bróker felvétele előtt tanácsos több ajánlatot beszerezni és összehasonlítani, mert a jutalék összege szabadon megegyezhető a brókerrel, és ennek megfelelően változik.
III. A bérleti díj összege
Alapvetően a bérlés megszervezése rajtad múlik. A túl magas ár azonban elriasztja a leendő vásárlókat, és a túl alacsony ár természetesen nem kívánatos bérbeadóként. Ahhoz, hogy elfogadható árat kapjon az ingatlanáért, összehasonlíthatja a környékbeli ingatlanárakat. A sok városban és településen elérhető helyi bérleti díj index szintén ennek alapján készül. Ha nincs bérleti indexe az Ön ingatlanának területéről, a helyi adminisztráció ingatlanpiaci jelentése jó információforrás. A szakértői bizottságokban megtalálja az átlagárakat, amelyeket útmutatóként használhat. A város vagy település földterületének árát elsősorban három tényező befolyásolja:
Hely és infrastruktúra: A legnagyobb befolyásoló tényező a helyszín. A nagyvárosi területeken a földárak magasabbak, mint a vidéki területeken. Megkülönböztetnek mikro- és makrohelyeket is. A makrohely a régiót, várost vagy kerületet jelenti. A mikrohely viszont leírja a közvetlen szomszédságot: a kapcsolatot, a kardinális irányt, az emissziót és a terület jövőbeni fejlődését. Az ingatlanon és annak környékén található infrastruktúra szintén fontos szerepet játszik az árképzésben. Fejlesztett az ingatlan, tehát van víz és áram? Milyen a kapcsolat az utakkal és a tömegközlekedéssel? Hogyan néz ki a környék? Vannak kávézók és éttermek, szupermarketek és hasonlók, vagy az ingatlan kevésbé fejlett területen található? Ingatlan bérbeadása esetén az árképzés attól is függ, hogy csak az üres ingatlant bérlik-e, vagy vannak-e épületek az ingatlanon.
Kereslet és kínálat: A kínálat és a kereslet kapcsolata a térség elhelyezkedésén és infrastruktúráján alapul. Az erős versenyben lévő népszerű területeken a földárak gyakran jóval meghaladják az átlagárakat.
IV A bérleti díj összege
A bérleti díj gyakran attól a jövedelemtől vagy eladástól függ, amelyet az ingatlannal lehet előteremteni. A bérleti díj összege szabadon tárgyalható. A helyi közigazgatás értékelő bizottságai jó útmutatást nyújtanak a bérelt ingatlanok helyi ingatlanáraihoz is. A termő- és zöldterületeket is ide soroljuk. Elég gyakori, hogy a bérleti díjat rendszeres időközönként a bevétel változásához igazítják. Hely, infrastruktúra és a felhasználás típusa
A hely és az infrastruktúra tényezői szintén nagy szerepet játszanak a bérelt ingatlanok árképzésében. A bérelt földterületek esetében azonban van még egy jelentős befolyásoló tényező: a felhasználás típusa. Mivel a bérleti díj összege általában a felhasználásból származó jövedelemen alapul, a különböző típusú ingatlanokra eltérő bérleti díjak számíthatók fel. Ezenkívül a nagy versennyel rendelkező területeken magasabb árat lehet felszámítani a lízingért, mint a kevésbé igényes területeken.
Különleges eset: Ha olyan földterületet ad bérbe, amely a kiosztási kert bérleti törvényének hatálya alá tartozik, vannak olyan jogi követelmények, amelyek meghatározzák a bérlet összegét.
Adóügyi okokból is célszerű a bérleti díjat földbérletre, leltár, épületek és építmények bérleti díjára, valamint bérleti díjakra felosztani. Azt is meg kell határoznia, hogy mely további költségek szerepelnek már a bérleti szerződésben. A járulékos költségek éves számlázása - amely általában bonyolult és időigényes - egyszerűsíthető, ha a bérleti díjba belefoglalja az állami adókat, az Agrárkamara illetékeit és az A ingatlanadót. A bróker felmentheti Önt a bérleti szerződés megkötésétől. Így később elkerülheti a kellemetlen meglepetéseket.
V. Marketing
Adjon fel hirdetést
A föld hirdetése az ingatlanpiacon a hirdetés a választott módszer. A releváns internetes portálok vagy esetleg a helyi újság hirdetési rovata is szóba kerül. A legjobb, ha ingatlanját több csatornán is forgalmazza, hogy elérje a legtöbb embert. Általánosságban elmondható azonban, hogy az internetes hirdetés érdemesebb, mivel több érdeklődőt kevesebbel lehet elérni, általában anyagi ráfordítás nélkül, mint újsághirdetéssel.
Ami benne van a hirdetésben?
Ha még nem vett fel brókert, akkor a hirdetés elhelyezését követő napokban könnyen elérhetőnek kell lennie, és elegendő időt kell hagynia arra, hogy válaszoljon a leendő ügyfelek kérdéseire. Fontos, hogy esténként és hétvégén is elérhető legyen. Annak érdekében, hogy a potenciális bérlők ne veszítsék el érdeklődésüket, ne legyen túl sok idő a kérés és a megtekintési időpont között.
VI. A megfelelő bérlő vagy bérlő
Ideális esetben több érdekelt fél megtalálta egymást az Ön ingatlanán, a következő lépés most a jövőbeli szerződéses partner kiválasztása. A bérleti és lízingszerződéseket általában hosszabb időre kötik. A bérlővel vagy bérlővel kötött kötvénynek ezért hosszú ideig fenn kell állnia - ennek alapja a két fél közötti bizalmi kapcsolat. Ezért amikor bérlőt vagy bérlőt választ, ne rohanjon semmit, és minél jobb képet kapjon szerződéses partneréről. A legjobb, ha a nézettségi találkozó után jegyzetel, mivel több találkozó után általában nem emlékszik a különböző érdeklődők részleteire. Időben van és udvarias az ember? Ügyeljen az érdeklődők arckifejezésére és gesztusaira. Ha szimpatikusak vagytok egymással, ez jó előfeltétele a hosszú távú kielégítő bérletnek.
Potenciális bérlők
Telek bérelhető kereskedelmi bérlőknek vagy magánszemélyeknek. Az, hogy ki jogosult az Ön ingatlanára, függ az ingatlan típusától és az odaadástól. Például nagyon szokatlan az üres föld bérlése magánszemélyeknek házépítéshez. Mivel a bérleti törvény előírja, hogy a bérbeadó nyilvántarthatja saját használatát, és a bérelt ingatlant a bérleti idő lejárta után az eredeti állapotában kell visszaküldeni. A magánszemélyek döntő többsége számára tehát szóba sem jöhet a ház építése bérelt ingatlanokra. Más a helyzet a fejlett területekkel, például az elosztókerttel. Magánszemélyek számára itt érdemes bérelni. A beépítetlen területek általában érdeklik a kereskedelmi bérlőket.
Potenciális bérlők
Akit érdekel a bérelt ingatlanja, az nagymértékben függ az ingatlan használatának típusától is. Attól függően, hogy van-e mezőgazdasági és zöldterület, kereskedelmi ingatlan, vagy pl. Ha éttermet bérel a szállással, az érdeklődők különböző csoportjai felveszik Önnel a kapcsolatot.
Hitel ellenőrzés
A bérlő vagy a bérlő kiválasztásakor a legfontosabb kritérium a fizetési képessége. A késedelmes fizetések elmulasztásának elkerülése érdekében kötelező a hitelellenőrzés. Ha brókert alkalmazott, akkor ő átveszi az érdekelt felek hitelellenőrzését az Ön számára.
VII. A szerződés formái
Attól függően, hogy mely használati jogokat kívánja átruházni, bérleti vagy bérleti szerződés lehetséges:
bérleti szerződés
Ha a tiszta tartózkodási jog az ingatlanon marad, akkor írásos bérleti szerződést köt a bérlővel. Ha brókert vett fel, akkor ő állítja ki Önnek a szerződést. A szerződésnek tartalmaznia kell a bérlő és a bérbeadó minden jogát és kötelezettségét. Az összes szóbeli megállapodást bele kell foglalnia a szerződésbe is. A szerződés tartalmaz információkat a bérlet időtartamáról, a bérleti díj összegéről és a működési költségekről is. A működési költségek magukban foglalják az ingatlan folyamatos közterhét, ingatlanadókat, vízelvezetési és vízellátási költségeket. Meghatározzák azt a kaució összegét is, amelyet a bérlőnek biztosítékként fizetnie kell.
Veszély: Tulajdonosként Ön felelős azért, hogy ingatlanja biztonságban legyen. Az Ön feladatai közé tartozik például az ingatlan takarítása télen. Ezt a kötelezettséget átruházhatja a bérlőre; ezt a megállapodást a szerződésnek is tartalmaznia kell.
Határidő és felmondási idő
Bérleti szerződések esetében különbséget tesznek határozott idejű és határozott idejű bérleti szerződések között. A szerződés típusától függően különböző felmondási idő vonatkozik. Ez attól is függ, hogy magánszemélynek bérel-e, vagy a kereskedelmi bérleti törvény szerint bérel-e.
Ha ön határozatlan idejű bérleti szerződést írt alá magánszeméllyel, a bérlő indokolás nélkül felmondhatja azt a törvényben előírt három hónapos felmondási idővel. Bérbeadóként ok nélkül nem mondhatja fel a szerződést, és a bérleti időtől függően három-kilenc hónapos felmondási idő vonatkozik. A kereskedelmi bérlők esetében a naptári negyedév végéig terjedő, hat hónapos felmondási idő vonatkozik mindkét oldalra.
A határozott idejű bérleti szerződést nem kell felmondani, és a megbeszélt időszak után lejár. A futamidő alatt nem lehet megfelelően megszüntetni. Csak akkor, ha egy fél nem teljesíti kötelezettségeit, pl. ha a bérleti díjakat nem teljesítik, a szerződés rendkívüli módon és előzetes értesítés nélkül felmondható.
Különleges eset: Még akkor is, ha eladja ingatlant, a bérleti vagy bérleti viszony változatlan marad. A következők érvényesek: A vásárlás nem bontja a bérleti díjat vagy a bérleti díjat.
Bérlet
Ha Ön is átadja az ingatlan használati jogait, kössön bérleti szerződést. Itt is megéri a bróker szakismereteit, hogy a szerződés megfogalmazásakor jogilag biztonságos oldalon lehessünk. A bérleti szerződést mindenképpen írásban kell megkötni, és három példányban kell kiadni: a bérbeadó, a bérlő és az illetékes hivatal vagy egyesület (pl. A mezőgazdasági hivatal) számára. A tartalomra ugyanazok az elvek vonatkoznak, mint a bérleti szerződésre.
Különleges kerti bérlet: Ha elosztókertet bérel, akkor speciális jogi előírások érvényesek. Elvileg csak határozott idejű szerződések lehetségesek, és a bérleti díj is legfeljebb négyszerese lehet a gyümölcs- és zöldségtermesztés helyi bérleti díjának.
Időtartam és felmondási idő
A bérelt ingatlanok esetében a hosszú táv nem ritka, ezek határozatlan időre is megköthetők. Telekre építkezni szintén csak hosszabb távra érdemes. A bérlet csak a bérleti év végén szüntethető meg, a felmondási idő hat hónap, de hosszabb időszakokban is lehet megállapodni.