Csökkentse adóját a 2044. évi földhiány-nyilatkozattal, példák
Az ingatlant bérlő adózók több adórendszer között választhatnak. E cikken keresztül láttuk a bérleti díjak adóztatását, amikor a valós rezsim alatt üresen bérelték. Az adózó rögzíti azokat a bérleti díjakat, amelyekből levonja az ingatlanon felszámított költségeket (építési beruházások, kölcsönkamat, ingatlanadó stb.). Az adóköteles vagyon eredménye ekkor alátámasztja az adótáblát és a társadalombiztosítási járulékokat. De mi történik, ha a díjak magasabbak, mint a bérleti díjak? Adónemeket keres? Mi a helyzet a forrásadóval történő számítással?
A földhiány fogalma
Ennek a bonyolult cikknek a teljes megértése érdekében felkérjük Önt, hogy ismerkedjen meg a tulajdonosi jövedelem megadóztatásával (a fenti linken) és a jövedelemadó kiszámításakor említett határadó hatásával. Ebben a cikkben 30% -os adókulcsot tekintünk a példákra; az érvelés ugyanaz, ha az IMR 0%, 11%, 41% vagy 45%.
Földhiány akkor keletkezik, amikor az üres ingatlant bérlő adózó a valódi rezsim mellett dönt, és több levonható költsége van, mint bérleti díja. A 2044. évi vagyonjövedelem-bevallás időpontjában az adóköteles vagyonhiány helyett adóköteles vagyonhiány keletkezik. Vegyünk egy konkrét példát.
Példa:
Mr 2021-ben bérel ingatlant. Az év során 10 000 euró bérleti díjat kap. Nagyon sok munkát is végez: 15 000 eurót. Ez a munka nem tekinthető bővítésnek vagy rekonstrukciónak, ezért levonhatja őket. Mr. különféle, 4000 euró összegű levonható kiadásokkal rendelkezik (hitelkamat, biztosítás stb.).
2021-es eredménykimutatása során Mr. 10 000 euró bérleti díjat és 19 000 euró levonható díjat deklarál. Adóköteles eredménye negatív, majd vagyonhiányról beszélünk: - 9 000 €.
A földhiány megadóztatása: nem feltétlenül "jelenthetők"
A gyakori hiba az a gondolat, hogy a 9 000 eurós földhiány a következő évekre is átvihető. Ez helytelen, valójában két szempontot kell megkülönböztetni:
1) az azonnal felhasznált földhiány (a cikk alatt lilával jelölték): a 0 és - 10 700 euró közötti földhiányt a folyó évben fel kell használni. Az első - 10 700 € azonnali levonássá válik a nyilatkozattevő számára. Mivel ezeket nem lehet levonni az ingatlanjövedelemből (ezek már 0 eurónál vannak), a vagyonhiány megszűnik az adózó egyéb jövedelmeiből, különösen a munkavállalói jövedelemből. Azon ritka esetek egyike, amikor a földhiány hatással lehet egy másik jövedelemtípusra (alkalmazottak).
Példa:
Az előző esetet feltételezzük, hogy Mr. 50 000 euró adóköteles fizetéssel rendelkezik, és még mindig - 9 000 euró földhiánnyal rendelkezik. A 9 000 eurót azonnal levonják Mr. fizetéséből. Adózandó jövedelme, amelyet megadóztat, 41 000 euró lesz 50 000 euró helyett.
Adónyereség az azonnal felhasznált hiánynak köszönhetően: 9000 * az adósáv, például 9000 * 30% = 2700 € kevesebb adó.
2) a céltartalék képzett hiány (narancssárgával) : Ha a hiány olyan nagy, hogy –10 700 € -nál kisebb vagyoni eredményhez vezet, ezt tartalékolt vagy átvitt hiánynak nevezik. Az előző ponthoz hasonlóan az első -10 700 eurót azonnal levonják a fizetett jövedelemből. Az egyenleget azonban nem használják fel, és a következő évekre képezik. 10 évig átvihető.
Példa:
Mr. felújított egy ingatlant, amelyen 10 000 euró tulajdonjövedelmet kap, és 35 700 euró levonható díjat szerez. Ezért -25 700 € földhiányt deklarál. 10 700 eurója lesz belőle hiány, amelyet azonnal felhasználnak adóköteles fizetéseinek levonásaként (10.700 * adónyereség * az adósáv itt 3210 euróval kevesebb adó). 15 000 euró van hátra veszteség továbbvitele amelyek felhasználását a következő években biztosítják ....
A kérdés az, hogy tudni kell, hogyan használják fel ezeket a 15 000 eurót, és milyen adónyereséget nyújtanak. Az átvitt hiány csak a POZITÍV vagyonjövedelemnél használható fel a jövőben. Amint a hiány fedezetet képez, a következő évben -10 700 € -ig nem lehet felhasználni. Ezúttal meg kell várni, amíg a 0 eurónál nagyobb adóköteles vagyonjövedelem kiváltja azt.
A példa folytatása:
Mr. 15 000 eurót képzett a hiánypótlásokra .
1) A következő évben Mr. 10 000 euró bérleti díjjal és 10 000 euró levonható költségekkel rendelkezik. Adóköteles ingatlanjövedelme 0 €.
Mr. nem használhatja fel a tárolt 15 000 eurót fizetett jövedelmeinek terhére -10 700 euró határon belül, mert halasztott hiányt csak a pozitív tulajdonjövedelemre fordítanak. Mr. megtartja a jövőbeni kínálatát.
2) A következő évben Mr. 10 000 euró bérleti díjat és 4000 eurót terhel. Ezért 6000 euró adóköteles vagyonjövedelmet kapunk, amelyet adó alá kell fizetni (a zárójelektől függően) ÉS társadalombiztosítási járulékokat (17,2%).
Mr. korábbi hiányát az adóköteles ingatlanjövedelem ellensúlyozására használja fel. A 15 000 eurós hiányból merít, hogy ne adózzon 6000 euróval. Az adózott ingatlanjövedelem 0 euróra csökken.
A céltartalék képzett hiányának adónyeresége: 6000 * adósáv + 6000 * 17,2%
Mr. következő évekre képzett tartaléka 15 000 euróról 9 000 euróra növekszik, mivel egy részét felhasználta.
Levonhatjuk A fontos következtetést:
Azonnal felhasznált hiány (0 és -10 700 € között) azonnali adónyereséget tesz lehetővé, amely megegyezik: "a hiány összege * az adókulcs".