Első bérlet, áthelyezés, felügyelet
Az ingatlan bérleti díjának megfelelő áron történő megbecsülése fejtörést okoz a bérbeadónak, akinek fedeznie kell költségeit, nyereségessé kell tennie befektetését, bérlőt kell találnia, és nem tartozik a törvény hatálya alá, amely egyre inkább korlátozza a szabadságot. Megvizsgáljuk a meglévő bérleti rendszereket, az ingatlan földrajzi elhelyezkedésétől, szűk zónában vagy sem, a bérleti történetig, az első bérletig, a jelenlegi bérletig, hároméves futamidőig.
A bérbeadás kettős kihívás a bérbeadó számára! Az egész egy meglehetősen komor gazdasági helyzethez való alkalmazkodásról szól, bizonyos esetekben a várható bérleti díj szintjén vállalva az áldozatokat, és alkalmazkodva a szabályozási kényszerekhez, amelyek számos esetben korlátozzák annak előrehaladását. Csak a szezonális bérleti díjak, és általában nyolc hónapnál rövidebb időtartamra (1) továbbra is mentesek ezekből a követelményekből. Függetlenül attól, hogy a bérleti díjak üresek vagy berendezettek, kétszer meg kell gondolnia, mielőtt bérleti díjat ajánlana bérlőjének. Mivel összege most két kritériumtól függ: az ingatlan földrajzi elhelyezkedésétől és bérleti történetétől. Első alkalommal kerül forgalomba, jelenlegi bérleti szerződés vagy újbóli bérlet? Megvizsgáljuk ezeket a különböző helyzeteket.
Ön először bérli az ingatlant
A régi lakást két esetben tekintik először béreltnek: először bérbe adja a bérbeadó, vagy több mint tizennyolc hónapig nem tartózkodik bérlőnél, és a bérbeadó visszateszi a bérleti díjba piac.
Nem szűk övezetben a bérleti díj ingyenes
A szűk zónákban a bérleti díj Párizs kivételével még mindig ingyenes
Párizs sajátos esete
A fővárosban a bérlő vitathatja a túl magas bérleti díjat
Óvakodjon a kis felületekre kivetett adótól
Az A és A bis zónában található településeken, amelyekre jellemző a lakáskínálat és -kínálat közötti jelentős egyensúlyhiány (3), valószínűleg fizetni kell a kis felületek magas bérleti díjainak adójaként, amely adó néven jelenik meg. Ez az adó 14 m²-nél kisebb vagy annál nagyobb lakóterülettel rendelkező áruk bérlésére vonatkozik, ha a bérleti díj meghaladja a 41,61 eurót/m². Az adó korlátozza a lízingbeadó érdekét egy eszköz bérlésénél ezen határon túl. Kiszámítása az engedélyezett plafon és a ténylegesen igényelt bérleti díj különbsége alapján történik. Ha 13 m²-es stúdiót bérel havi bérleti díj nélkül, 780 euró vagy 60 euró/m² díj nélkül, az érintett városban, akkor ezt az adót meg kell fizetnie. Először az adóhatóság kiszámítja a havi bérleti díj és a referencia bérleti díj százalékos különbségét a megfelelő adómérték meghatározása érdekében: példánkban 44,19% [(60 - 41,61)/41,61 x 100]. Az alkalmazandó arány 25%, mivel Ön a „30% -nál magasabb és 55% -nál alacsonyabb” kategóriába tartozik. Az esedékes adót az év során beszedett bérleti díjak összege alapján számolják: (12 x 780 €) x 25% = 2340 €. A gyakorlatban csak a bérlő jogi lépése esetén alkalmazható.
Ingatlanának bérbeadása folyamatban van
A bérleti díj emelését a bérlet éves évfordulójára tervezik
Minden évben meg lehet emelni a bérleti díjat, feltéve, hogy a bérleti díj tartalmaz bérleti díj felülvizsgálati záradékot, és a bérbeadó értesíti a bérlőt. Ennek az emelésnek a szerződésben meghatározott napon vagy ennek hiányában a bérlet évfordulóján kell megtörténnie. A növekedést az benchmark bérleti index (IRL), az Insee által negyedévente közzétett index felhasználásával számolják. A bérleti szerződésben meghatározott IRI referencia negyedévét vagy ennek hiányában a felülvizsgálat napján ismert utolsó indexet használjuk.
A bérleti díj felülvizsgálatához szorozzuk meg annak összegét (a díjak nélkül) az utolsó ismert IRL-szel, és osszuk el az egészet az előző év azonos negyedévének IRL-jével. A tulajdonos ajánlott levélben értesíti a bérlőt az éves bérleti díj felülvizsgálatáról, átvételi elismervénnyel (LRAR), meghatározva a számítás módját, és ezt az emelést csak kérelme napjától alkalmazza. Ha a bérbeadó engedélyezi a bérleti szerződésben előírt felülvizsgálati idő leteltét, elveszíti a jogot az elmúlt év bérleti díjának felülvizsgálatára.
Tájékozott bérbeadóként Aymeric 2014. május 1-je óta bérel lakást Jeanne-ban, 500 euró bérleti díj nélkül. A bérleti díj minden évben felülvizsgálható a bérlet évfordulóján. Aymeric 2015. május 1-je előtt küldte Jeanne-nek egy LRAR-t, hogy elmondja neki a bérleti díj emeléséről. Az új bérleti díj kiszámításához a következőképpen járt el: régi bérleti díj x (IRL 2015. I. negyedévre/IRL 2014. I. negyedévre). Vagy 500 x 125,19/125 = 500,76 EUR. Jeanne-nak 2015 májusától kellett fizetnie az új 500,76 eurós bérleti díjat.