Építési törvény A betéti záradékok hatástalansága az építési szerződésben; Dr
Az ingatlanfejlesztési szerződésekben újra és újra szabályozzák, hogy az utolsó vételár-részletet a közjegyzői vagyonkezelői számlára kell befizetni, mielőtt átadnák a vétel tárgyát. A Hanzai Felső Területi Bíróság 2020. július 16-i határozata szerint (Az.: 8 U 61/19) az ilyen kikötések hatástalanok. A döntést itt teszik közzé az IWW platformon.
Miről szólt?
A hiányosságok mellett a bírósági eljárás a közjegyző letéti számláján letétbe helyezett összeg felszabadításával is foglalkozott. Az alperes újonnan épült társasházat vásárolt és fogadott el a felperestől. Ebből a célból a legutóbbi vételár-részletet egy közjegyzői vagyonkezelői számlára fizették be. Az alperes hibák miatt nem hagyta jóvá az utolsó részlet kifizetését.
A felperes nyilatkozatot kért arról, hogy építési munkái hibátlanok voltak. A fejlesztő az utolsó részlet kiadását akarta elérni. Az alperes megtámadta az utolsó részletre letétbe helyezett összeg felszabadítását.
döntés
A Hanza Felső Területi Bíróság megerősítette a regionális bíróság döntését. A regionális bíróság megalapozottnak találta az ellenkérelmet, mivel az utolsó vételár törlesztőrészletének befizetését a jegyző vagyonkezelői számlájára jogalap nélkül teljesítették.
A Hanzai Felső Területi Bíróság szerint "a fejlesztői szerződésben előre megfogalmazott szerződéses rendelkezés, amely szerint a lakás vevőjének a vételár utolsó részletét ki kell fizetnie, mielőtt a vétel tárgyát közjegyzői bizalmi számlára adná át, a BGB 309. §-a szerint a 29. § 2a.
Az ingatlanfejlesztési szerződés előírta, hogy az utolsó vételár-részletet az átadás előtt a közjegyző vagyonkezelői számlájára kell befizetni. A BGB 309. § 2. bekezdésének a) pontja szerint ez hatástalan, mert korlátozza a megőrzési jogot - nevezetesen a teljesítés megtagadásának jogát a BGB 320. §-a szerint bármilyen építési hiba miatt.
A bíróság így folytatja a BGH meglehetősen régi ítélkezési gyakorlatát (BGH, 1984. október 11-i ítélet, Az.: VII ZR 248/83). Ez annyiban érdekes, hogy még nem létezett a BGB 648a. §-ában (régi változat) (most módosított BGB 650f. §-ban) szereplő szabályozás az építési szakmák biztonsági jelzálogára vonatkozóan. A Hanzai Felső Területi Bíróság döntése szerint ez a szabályozás védi a vállalkozót és biztosítja a bérre való jogosultságát, miközben védi az ügyfél érdekeit.
Ez akkor különbözik, ha a végső törlesztőrészletet egy közjegyzői bizalmi számlán helyezik el. Ebben az esetben a vevő érdekei csak nem lennének megfelelően védve, mivel a vevő a teljesítés megtagadásának jogát jelentősen megnehezíti. Pénzt nem egyszerűen visszatarthat, hanem a közjegyzői vagyonkezelői számlán elhelyezett összeg felszabadítását kell kérnie az ingatlanfejlesztőtől, és ha szükséges, a bíróságon érvényesíteni kell.
Következtetés
A Felsőbb Területi Bíróság döntése teljesen helytálló. Alapvetően az ingatlanfejlesztőnek vagy az építési vállalkozónak kell fizetnie - ezt mondja ki a törvény. A kifizetést csak a munka befejezése után lehet igényelni. Sok ingatlanfejlesztő vagy vállalkozó megállapodik (megengedett) részletekben az építkezés előrehaladásának megfelelően. Ez érthető, mivel az ingatlanfejlesztőnek vagy az építési vállalkozónak jelentős költségeket kell megtakarítania a házépítés során. Előleg nélkül az ilyen vállalatok fizetőképessége gyorsan veszélybe kerülhet.
Pontosan ezt az elvet - az első teljesítmény, aztán a pénz - aláássa az utolsó utolsó részlet befizetése a lakás átadása előtt. Mivel a letét után a vevőnek már nincs közvetlen hozzáférése az utolsó részlethez, de akkor még nincs birtokában a vásárlás tárgyának.
Újra és újra olyan ingatlanfejlesztési szerződésekkel találkozom, amelyek elfogadhatatlan záradékokat tartalmaznak - néha drámai következményekkel. Örömmel tanácsolom vagy támogatom Önt a vonatkozó záradékok ellenőrzésében.