Helyreállítási munkák a bérlet végén - Delcade SAS - Avocats et Solicitors
A kereskedelmi lízing tartósan és folytatódik, figyelembe véve különösen a megújítás jogát, amelyből a lízingbevevő elvileg részesül. Kétségtelenül ez az egyik oka annak, hogy a bérleti szerződés lejárta utáni javítási munkák kérdését bizonyos esetekben nem eléggé előre jelzik a felek.
Ezen túlmenően, amikor a bérlő visszajuttatja a helyiséget, egy "utánba" vetíti magát, amelyben a visszaszolgáltatott helyiségekért fizetendő összeg többletköltségnek minősül. A bérbeadó a maga részéről úgy véli, hogy a helyiség visszaszolgáltatása lehetőséget nyújt a javítási kötelezettségek meghatározására, amelyeket a bérlőnek teljesítenie kell.
Ezután jogi nehézséggel jár a felek álláspontjának eltérése, mivel a bérbeadó kérelmeinek jogalapja nem azonos attól függően, hogy a bérlet folyamatban van-e vagy lejárt-e.
Mindenesetre, ha a bérlet végének helyreállítása két különféle kérdésre terjed ki (én), a joggyakorlati megoldás egyedülálló (II).
Én - Két külön kérdés
A helyiség visszaadásakor a feleknek meg kell állapodniuk a helyiség kialakításában (1 °) és a helyiségek állapota (tökéletes, kiváló, jó, használt állapotú ...) (2 °).
1 ° - A bérelt helyiségek konfigurációjáról
A bérlőnek telepítése során, majd szükség esetén a bérlet ideje alatt különféle munkákat kell végrehajtania annak érdekében, hogy a helyiségeket működtetéséhez igazítsa.
A helyiség visszaszolgáltatásakor meg kell határozni a bérlő által végrehajtott intézkedések és munkák között azokat, amelyeket a bérlőnek el kell hagynia, vagy amelyeket a helyszínen hagyhat.
Ezeket a kérdéseket a bérleti szerződés rendelkezései szabályozzák, amelyek meghatározzák:
- egyrészt milyen mértékben és/vagy milyen feltételek mellett kerültek a bérlő által a helyiségben kötött megállapodások a bérbeadó tulajdonába (1. csatlakozási klauzula);
- másrészt azok a különféle megállapodások, amelyeket a bérlő elhagyhat vagy el kell hagynia a helyiségben, amikor visszajuttatják őket (szintezési záradék). Például az irodákat tekintve visszatérő kérdés, hogy a bérlőnek el kell-e távolítania partícióit és kábeleit, vagy elhagyhatja-e azokat.
Ezeket a kérdéseket általában meglehetősen jól várják a felek. Ha vita merül fel a bérelt helyiségek konfigurációjával kapcsolatban, akkor főleg annak meghatározása a kérdés, hogy ki hajtott végre egy adott megállapodást (például belső lépcső beépítése, félemelet építése stb.). Ebben a tekintetben a francia kereskedelmi törvénykönyv 2 L145-40-1. Cikkének közrendi rendelkezései, amelyek kötelezővé tették a leltár készítését a helyiségek birtoklásakor és visszaadásakor.
Az ilyen leltározás elmulasztása esetén a büntetés az, hogy a bérbeadó nem támaszkodhat a Polgári Törvénykönyv 1731. cikkében foglalt "bérleti javítások jó javításának" vélelmére. Mindazonáltal, tekintet nélkül a helyiség állapotának kérdésére, amelyet majd megvizsgálunk, a berendezési tárgyak leltára a helyiség konfigurációjának bizonyítékát képezi.
Ez lehet az oka annak, hogy hasznos lehet új leltár létrehozása a bérlet megújítása esetén és/vagy amikor a bérlő számos fejlesztési munkára került sor, mivel ez lehetővé teszi a konfiguráció meghatározott időpontjának megadását bérleti szerződés végére várakozás nélkül.
2 ° - A bérelt helyiségek állapotáról
A bérleti szerződés rendelkezései gyakran utalnak a "jó állapot", a "tökéletes állapot" és a "nagyon jó állapot" fogalmakra, hogy jellemezzék a helyiség visszaküldésének állapotát.
Ezek olyan szubjektív fogalmak, amelyekről viták indulhatnak.
Ezenkívül figyelembe kell venni a bérlet elavulásával kapcsolatos rendelkezéseit a bérlő felelősségi körébe tartozó kötelezettségek jellemzése érdekében. Valójában elvben a bérbeadó viseli az elavuláshoz kapcsolódó jóvátételt a Polgári Törvénykönyv 1755. cikkének alkalmazásában. Ebben az esetben, tekintettel a helyiség állapotára, meg kell különböztetni az elvégzendő javításokat a bérlő elavulásával vagy karbantartásának hiányával kapcsolatos… viták és megbeszélések pártok garantált !
Éppen ezért gyakran előfordul, hogy szakértő kinevezése szükséges a visszaadott helyiség állapotának és adott esetben a bérlő által esedékes javítások megállapításához.
E nehézségek megelőzése érdekében ajánlott, hogy a felek objektív mutatókat állítsanak fel a helyiségek helyreállításának állapotáról (például a bérlő kötelezettségvállalása a szőnyeg cseréjének finanszírozására előre meghatározott áron). Egy másik lehetőség az előzetes leltár megszervezésének megtervezése az upstream felé, valamint szükség esetén egy harmadik fél szakértőjének igénybevétele a helyiségek visszatérése előtt.
Valójában a helyiség állapotának kérdése annál is problematikusabb, mivel a helyiség állapotáról folytatott vita a helyiség visszatérését követően rendszeresen folytatódik. Ezért a szükséges munka meghatározásától függetlenül felmerül a kérdés, hogy ki viseli a helyiség leállását a munka elvégzése során.