jelzálog
Sok tulajdonos anyagi támogatáshoz, például kölcsönhöz folyamodik, hogy teljesítse a saját otthonával kapcsolatos álmát. Ezek gyakran összekapcsolódnak a jelzálogkölcsönökkel, amelyeket a hitelintézet felvesz a megvásárolt ingatlanra. A következő cikkben megtudhatja, hogy pontosan mi a jelzálog, hogyan áll és milyen szempontokat kell figyelembe venni:
Mi a jelzálog?
A jelzálog, akárcsak a földdíj, zálogjog. Ezeket egy hitelintézet hitelének biztosítására használják. A jelzálog tehát egy olyan biztosítékforma, amely mindig olyan monetáris követelményekhez kötődik, mint például az ingatlanfinanszírozás. Az ingatlant a jelzáloggal terhelik meg, ami azt jelenti, hogy az ingatlannal szemben fennálló követelés kielégíthető (a német polgári törvénykönyv 1113. cikke).
Ki között van a jelzálog?
A jelzálogkölcsön során az ingatlan bizonyos jogait a tulajdonos átruházza valakire, akitől bizonyos, többnyire pénzbeli ellenszolgáltatást szeretne kapni. Általános szabály, hogy ez a tulajdonos (adós) és a bank (hitelező) között létrejött szerződéses megállapodás, amely cserébe hitelt nyújt. Az összeget nagyrészt annak az ingatlannak az értéke határozza meg, amelyre a jelzálogot felvették.
Mi történik, ha az adós nem teljesíti a követelést?
Ha az adós nem tudja teljesíteni a megállapodott követelést, vagyis ha a fizetés esedékessé válik, akkor a kötelezett kizárási aukción érvényesítheti követeléseit. A jelzálog a hitelező biztosítékaként szolgál, és a szóban forgó ingatlan telekkönyvébe kerül.
Mikor kell jelzálogot felvenni?
Mivel a jelzálog csak hitelbiztosíték, a hitelösszeg célja továbbra is nyitva marad. Jellemzően jelzálogkölcsönöket vesznek fel nagyobb vásárlásokra, például házvásárlásra.
Ha egy bankkal megállapodik egy ingatlan finanszírozásáról, gyakran előfordul, hogy hitelbiztosítékot kell nyújtani a hitelező banknak. Ilyen biztosítékként, jelzálog formájában, feltételes hozzáférést biztosít a banknak az ingatlanhoz - a döntő feltétel itt a hitelezőnek fizetetlen készpénzfizetés lenne. Tehát, ha nincs elegendő tőkéje a saját finanszírozásának finanszírozásához, akkor jelzálogot vagy földterületet kell felvennie. Csak alacsony hitelösszegek mellett alkalmanként lemondanak róla. Itt a kezesség vagy a nyújtott tőke elegendő biztosítékként működik a hitelező számára.
Hány jelzálog vehető fel?
Egy ingatlanon több jelzálog is felvehető. Fizetési késedelem esetén a kizárási aukció következik. Ezután itt rögzített sorrend érvényes, amely szerint a különféle hitelezők követeléseit fedezik. Ezt a jelzálogok ingatlan-nyilvántartás szerinti rangsorolása határozza meg.
Példa: Egy hitelfelvevő három, összesen 300 000 euró hitelt vett fel. A három kölcsön 150 000 euróra (A bank), 100 000 euróra (B bank) és 50 000 euróra (C bank) oszlik. Az adós fizetésképtelensége esetén kizárási aukciót tartanak. Ez 200 000 euróból származik. Most a legmagasabb értékű jelzálog kerül kifizetésre. Az A bank az ingatlan-nyilvántartásban az első, és így visszakapja a teljes hitelösszeget. A második helyen álló B bank továbbra is 50 000 eurót kap, míg a C bank semmit sem kap. Több jelzálog esetén az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés és az egyes részhitelek összege határozza meg azok visszafizetési sorrendjét és terjedelmét.
Visszaváltható-e jelzálog?
Ellentétben a földköltséggel, amely folyamatosan érvényben marad és mindig felhasználható további kölcsönökhöz, a törlesztés előrehaladtával csökken a jelzálog. Ha be akarja váltani a jelzálogkölcsönét, két lehetőség közül választhat: Vagy megvárja, amíg a régi jelzálog "természetesen" lejár. Ez a rögzített kamatozású jelzálogkölcsönöknél általános megközelítés. Vagy korán felmondhatja régi határidejét. Itt azonban elengedhetetlen a szerződésben megállapított felmondási idő figyelése!
A teljesség kedvéért a következő megjegyzés: Korai felmondás esetén a pénzügyi intézményeknek nem kell hozzájárulniuk. A gyakorlatban azonban ritkán fordul elő, hogy egy bank visszautasítja, bár egyes esetekben magas korai visszafizetési büntetések is felmerülhetnek. Hasznos tipp: Ezt megkerülheti, például 10 év utáni speciális felmondási joggal vagy helytelen lemondási irányelv esetén!
Feltéve, hogy a felmondás véglegesítésre került. Hogyan működik most a csere? Végül ugyanazok a lépések érvényesek itt, mint egy új jelzálog felvételekor:
1. Különböző ajánlatokat kap a versenytárs szolgáltatóktól.
2. Ön dönt a bankról, és finanszírozási kérelemmel fordul hozzá.
3. A bank megfelelő vizsgálatnak veti alá ajánlatát, és ellenajánlatot tesz Önnek.
4. Ha egyetért, most legkésőbb törölnie kell a régi jelzálogkölcsönét.
5. A szerződéseket mindkét fél aláírja.
6. Az új bank felveszi a kapcsolatot az előző hitelezővel. Visszavonhatatlan ígéretet tesz fizetésre, és kéri a jelzáloglevelet.
7. Amint megérkezik a jelzáloglevél, új bankja megkezdheti a pénz kifizetését. Ezután a jelzálog törlesztésre kerül!
Milyen költségekkel jár a jelzálog?
Annak érdekében, hogy pontosan tudja, mely feltételek vonatkoznak a jelzálogára, és milyen költségeket kell fizetnie, az alábbiakban áttekintjük a legfontosabb feltételeket:
Disagio (angolul Disagio, kedvezmény)
A diszgio, más néven kedvezmény, nagyon gyakran fordul elő jelzálogkölcsönöknél. A kölcsön visszafizetési összege és a hitelfelvevőnek ténylegesen kifizetett összeg közötti különbség értendő. A kedvezmény mértéke olyan paraméterektől függ, mint például a tőkepiac általános kamatszintje, a jelzálog futamideje és a jelzálog ingatlan-nyilvántartásban szereplő sajátos rangja. Egyrészt a kedvezmény magában foglalhatja a szerződés megkötésekor felmerülő előre fizetett díjakat és jutalékokat, amelyeket levonnak a hitel nominális összegéből. Másrészt tartalmazhat előre fizetett kamatokat is, ami a jelenlegi kamatfizetések csökkenéséhez vezet. Ha a kamat összegéről még a teljes visszafizetést megelőzően születik megegyezés (amint ez különösen az úgynevezett szekciófinanszírozás révén megvalósuló ingatlanhitelek esetében történik), akkor a kedvezmény csak a rövidebb fix kamatperiódus keretein belül gyakorol csökkentő hatást a folyó fizetésekre. Korai felmondás esetén az eddig használt kedvezmény számszerűsítésre kerül.
Kamat vagy kamatláb
Még egyszer: a különböző szolgáltatók összehasonlítása megtérül! Nagyon sok hitelintézet kínálata nagyon eltérő. A hosszú fix kamatozású, magas kamatlábú és alacsony kamatlábú modellt alig lehet összehasonlítani a rövid lejáratú, alacsony kamatlábú és magas részletfizetésekkel bíró változattal. A teljes spektrumból ki kell választania az Ön számára legmegfelelőbb utat. De mindig figyeljen a kamat minden tizedesjegyére, legyen az bármilyen kicsi is. A minimális különbségek nagy összegben halmozódhatnak fel az ingatlanhitel teljes futamideje alatt, és néhány száz vagy akár több ezer euróba kerülhetnek, vagy a legjobb esetben kevesebbet!
A kamatlábak jelenleg mindenkori mélyponton vannak. Ha házat vagy lakást szeretne vásárolni a közeljövőben, vagy ha a régi hitelt törleszteni kívánja, akkor ezt meg kell tennie. A körülmények jobbak, mint valaha!
Elkötelezettségi kamat
Az elkötelezettség iránti érdeklődés gyakran nagy meglepetést okoz. Hirtelen drasztikusan drágul az egykor oly olcsó építési hitel, például havi 300 euróval vagy annál többet. Ezeket nem tervezték meg, és gyakran még jobban fájtak. Ezeket a fejfájásokat leginkább az elkötelezettség iránti érdeklődés okozza. Ezek nem jelennek meg a THM-ben, és ritkán szerepelnek a hitel-összehasonlításokban. Mi ez pontosan?
A kötelezettségvállalási kamat az a kamat, amely a fennmaradó visszafizetési összegért esedékes. A nem biztosítási időszak lejárta után kell fizetni őket, és arányuk havonta 0,2–0,25 százalék körül mozog!
Ha valaha is ilyen hideg volt, és dühében hívta banktanácsadóját, akkor a következő két okot adhatta meg a kötelezettségvállalási kamat igazolására a bank szempontjából:
Egyrészt a kölcsönház pénzt tart Önnek, mint hitelfelvevőnek, amelyet ezért máshol nem használhat fel. A pénzügyi mozgástér hiánya miatt a bank refinanszírozási intézkedést, a kötelezettségvállalási kamatot követel meg. Ezenkívül a bank gyakran visszatartja a hitel egy részét, ha a teljes hitelösszeget nem fizetik ki egyszerre. Ingatlan vásárlásakor ez nem így van, de például egy tervezett új épület vagy egy nagy felújítási projekt esetében a bank fokozatosan fizet ki részösszegeket a hitelfelvevőnek. A teljes összeg azonban nem egy csapásra esedékes, beleértve a normál kamatlábat is. Az elkötelezettségi kamat egyfajta kompenzációként működik az elvesztett kamatért.
Kezelési költség
Miután az ellentmondásos feldolgozási díjak a bank részéről számos számlába kúsztak, és az események számos jogi példán mentek keresztül, a hitelfelvevők most fellélegezhetnek: a Szövetségi Bíróság ezt a gyakorlatot 2014-ben elégtelennek és jogellenesnek nyilvánította. Ennek eredményeként sok banknak vissza kell fizetnie a tévesen becsült költségeket. Egyes bankok azonban kreatívak, és csak abbahagyták a díjak mint olyanok hivatkozását. Számodra azonban csak az a fontos, hogy a hitel felvétele és feldolgozása során ne kelljen további költségeket fizetned. Nem számít, mennyire rejtett és fantáziadúsan címzett a tárgy, beszéljen vele, és hajlandó fizetni. Igazad van!
Biztosítás
Sok hitelező bank szempontjából az ingatlan gyakran elég biztonság! Nem mindig kér további hitelt a hitelfelvevőtől, például élet- vagy fennmaradó adósságbiztosítást. De mégis gondolkodnia kellene egy ésszerű biztosításon. A kiszámíthatatlan fejlemények és események, például a munkanélküliség vagy a betegség gyakran hirtelen jönnek, és általában elég nehézek. Ha a többi terve összeomlik, mint egy kártyaház, akkor a válság tökéletes.
Az interneten számos portál található a biztosítótársaságok összehasonlítására. Különös figyelmet kell fordítania a várakozási időre. Megállapítja, hogy a biztosítási kötvénynek meddig kell fennállnia, mielőtt az végre hatályba lépne. Ideális esetben a lehető legrövidebbnek kell lennie, és a részletfizetést lehetőség szerint korlátlan időtartamra kell beállítania. Legyen szó maradék adósságbiztosításról (betegség, halál, munkanélküliség), hosszú távú életbiztosításról (csak halálesetről) vagy építői felelősségbiztosításról, a spektrum színes és sokszínű. Hajtsa végre az összehasonlítást, hallgassa meg az ajánlásokat, és alaposan gondolja át, melyik lefedettségnek van értelme az Ön személyes esetében.
Különféle típusú jelzálogkölcsönök vannak?
Alapvetően háromféle jelzálog létezik. A kiválasztás során pénzügyi lehetőségeinek és egyéni kockázatvállalási hajlandóságuknak kell mutatnia az utat.
Amortizációs jelzálog
Az úgynevezett törlesztő jelzálog a legelterjedtebb típus. Az éves törlesztési feltételeket előre megegyezik. Az egyes törlesztőrészletek általában havi időközönként esedékesek, és a megállapodott visszafizetési összegből és a hozzá tartozó kamatból állnak. Míg ez utóbbi a csökkenő visszafizetési összeg miatt folyamatosan csökken, ez viszont folyamatosan ugyanannyival növekszik. Ily módon az arányok állandóak maradhatnak.
Fix kamatozású jelzálog
A fix kamatozású jelzálog egy másik típusú jelzálog. Két változó rögzül a kezdetektől: a teljes futamidő és a kamatláb. Ily módon a tervezés magas szintű biztonsága garantálható.
Változó jelzálog
Ezzel ellentétes az úgynevezett változó jelzálog. Itt nem állapodnak meg fix kamatlábról, inkább kifejezetten változónak és a tőkepiaci fejleményektől függőnek tervezték. Egy ilyen változó alternatíva konklúziója általában olcsóbb, mint más alternatívák, de mindig tisztában kell lenni a piaci ingadozásokkal és a kapcsolódó kockázatokkal.
Melyik változat a legértelmesebb az Ön számára?
Természetesen egy adott jelzálog kiválasztása rendkívül szubjektív törekvés. De ha nem akar kockáztatni, akkor egy fix kamatozású jelzálogkölcsön mellett dönt. Mivel a jelzálogkölcsön kamatlába az időtartam alatt változatlan marad, gyakorlatilag immúnis a tőkepiaci kamatlábak változásával szemben. A változó jelzálog-típusokat nagyon kockázatosnak tekintik, különösen akkor, ha a kamatlábak emelkednek vagy volatilisebbek, azaz változnak.
Milyen típusú jelzálogkölcsönök vannak?
Három jelzálogfajtát is megkülönböztetnek:
Szállítási jelzálog (levél jelzálog, könyv jelzálog)
Az úgynevezett szállítási jelzálog a legelterjedtebb forma. Itt a jogosult az ingatlan-nyilvántartásban biztosított igényvédelemre támaszkodhat. A kereskedelmi jelzálog kétféle formában fordulhat elő: levél- és könyvjelzálog. Az előbbi a gyakoribb változat. Ez úgynevezett jelzáloglevél formájában fordul elő, amely elsősorban az adminisztratív apparátus magasabb szintű elfogadottsága és a könnyebb kezelhetőség miatt nyújt előnyöket. Például a levél birtoklása elegendő a jelzálogból származó jogok érvényesítéséhez. Az ingatlan-nyilvántartás bejegyzése itt fölösleges. A könyvjelzálog viszont kizárólag ezen a bejegyzésen alapul, itt nem használunk levelet.
Biztonsági jelzálog
A biztonsági jelzálog szigorúan kapcsolódik a hitelező személyes igényeihez. Ez azonban nem vonatkozhat az ingatlan-nyilvántartásra, hanem a bizonyítékokat máshol kell benyújtani.
A jelzálog maximális összege
A jelzálog maximális összege (más néven maximális jelzálog) a sok speciális forma egyike, amely szerződésileg különösen nagy horderejű biztosítékot jelent a hitelező számára. Itt csak azt a maximális összeget határozzák meg, amelyig az objektumot fel kell fizetni. Ha az adósság után kamatot fizetnek, a kamatot ezért a szokásos jelzáloghoz képest a maximális összegbe kell beletenni.
Ingatlan értékesítés és jelzálogkölcsönök: lehetséges-e ez?
Valami mindig hirtelen megváltozhat, akár családi, akár gazdasági helyzetben. Előfordulhat, hogy az ingatlan eladása szükséges vagy kívánatos, bár az ingatlant továbbra is finanszírozzák. Ekkor a következő érvényes: Házat is eladhat meglévő jelzálogkölcsön mellett!
A hitel felmondása "különleges okot" igényel. A jelenlegi ítélkezési gyakorlat szerint ezt a kölcsön által finanszírozott ingatlan értékesítése garantálja.
Az aktuális hitelt az ingatlannal át is utalhatja a vevőnek. Ehhez az érintett hitelintézet és a vevő jóváhagyására van szükség. Ennek eredményeként az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett ingatlan zálogjog átkerül az új ingatlantulajdonoshoz.
Alternatív megoldásként az ingatlan eladását megelőzően törölnie kell az ingatlan összes meglévő terhét az ingatlan-nyilvántartásból. Ez megtisztítja az utat a vevő által igényelt ingatlan zálogjogok szükséges regisztrációjához, és Ön elad egy teher nélküli ingatlant. A jelzálog törléséhez azonban le kell fizetnie a kölcsönt, de ezt a vételár összegének megkapásával kell lehetővé tenni.
Mint szinte minden bürokratikus folyamatnál, itt is felmerülnek a költségek. Az eladó és a vevő kölcsönfelvétele mindenesetre olcsóbb és tanácsosabb.