Lll ▷ Fix, változó, LIBOR Melyik jelzálogot válasszuk a Mortgage FinanzMonitor alkalmazást
Köszönjük, hogy meglátogatta a www.FinanzMonitor.com oldalt. Ne felejtse el megrendelni ingyenes e-könyvünket: A 10 legjobb takarékossági tipp svájci állampolgárok számára most, hogy azonnal rengeteg pénzt takarítson meg!
Függetlenül attól, hogy Ön már háztulajdonos vagy társasház vásárlását fontolgatja, elengedhetetlen a kérdés, hogy melyik a legjobb jelzálog-finanszírozási forma. Három általános alakzat közül lehet választani Fix kamatozású, változó kamatozású és LIBOR jelzálog.
A legtöbb svájci a fix kamatozású jelzálogkölcsön mellett döntött. Az ingatlanfinanszírozás több mint háromnegyede fix kamatozású jelzálogkölcsönből áll, az ötéves futamidő a legnépszerűbb. De vajon mindig a legjobb választás az, amit a többség választ? Világosan mondjuk: nem. Nézze meg maga, és először nézze meg a jelzálog-kamatlábak történelmi alakulását, majd a modellszámításokat, végül olvassa el tippjeinket és ajánlásainkat.
Jelzálog: Történelmi kamatláb Svájc
Az előrejelzés leghíresebb idézete: "Nehéz előrejelezni, különösen, ha a jövőről van szó", ezt többek között Mark Twain, Winston Churchill és Karl Valentin mondta. Nem a svájci kamatlábak alakulását szeretnénk előrejelezni, hanem inkább visszatekinteni. A következő grafikon mutatja a svájci jelzálogkölcsönök kamatlábait 1999 óta:
Kiszámítottuk a fix kamatozású jelzálog kamatát a Berner Kantonalbank fix kamatozású jelzálogkölcsönének két és nyolc/tíz év közötti átlagos kamattartományából. Nagyjából megfelelnek az 5 éves fix kamatozású jelzálog kamatainak. Mint látható, a LIBOR jelzálogkölcsönök lényegesen olcsóbbak voltak, mint a másik két ingatlanhitel 2001 és 2007 eleje között. És 2009 eleje óta a LIBOR jelzálogkölcsönök ismét több mint 1,0% -kal olcsóbbak, mint a két alternatíva. A pénzpiaci jelzálogkölcsönök kamatlábainak ingadozása azonban nagy: Míg a lakossági fogyasztói kamatláb 2008 júliusában 3,91% volt, fél év alatt felére, 1,66% -ra csökkent. A félmillió svájci frank összegű LIBOR jelzálogkölcsön havi kamatköltségeit tehát hat hónap alatt 1630 CHF-ről 690 CHF-re csökkentették - ezáltal a háztartások költségvetése több mint 900 CHF-en mentesül 2007-ben és 2008-ban a legolcsóbb finanszírozási forma, ezért csak kivételes esetekben (rövid távú finanszírozás).
Jelzálog: kamatmodell számítások 5 évre
Tehát a történelmi ráták azt sugallják, hogy a LIBOR jelzálogkölcsönök a legjobb választás az otthon finanszírozásához. A jobb megértés érdekében vegye figyelembe a következő modellszámítást.
A fenti jelzálog-kamatlábak alapján számításokat végeztünk. Válaszol a kérdésre: "Mennyi a jelzálogkölcsön-kamatköltség öt év alatt, ha egy adott időpontban 500 000 CHF-ért vesz fel jelzálogkölcsönt?".
Olvasási példa: Ha 2002. szeptemberében 500 000 CHF-ért vett fel jelzálogkölcsönt, akkor a következő öt évben a következő teljes jelzálog-kamatot kellett fizetnie:
A teljes vizsgált időszakban, 1999. január és 2005. június között, a LIBOR jelzálogkölcsönök mindig olcsóbbak voltak, mint egy fix vagy változó jelzálogkölcsönök ötéves finanszírozási időszak alatt. Függetlenül attól, hogy mikor akart öt évig finanszírozni lakóingatlant: a LIBOR jelzálogkölcsönök átlagosan csaknem 40% -kal olcsóbbak voltak, mint a fix kamatozású jelzálogkölcsönök. 500 000 CHF összeggel az átlagos megtakarítás öt évig 38 000 CHF volt, vagyis havi 600 CHF volt.
Most kifogásolhatja, hogy a LIBOR kamatlábai nagyban ingadoznak. Így van, bár a tetejével és az aljával szemben. Míg a 6 hónapos CHF LIBOR kamat 10% -ra emelkedett az 1990-es évek elején, 1999 és 2010 között 1,2% és 4,8% között ingadozott (a bank 1,0% -os fedezetével együtt). Megjegyzés egy 2014. januári frissítésről: Itt van a A Libor kamatláb ingadozása részletesebben elemezték 1999 és 2013 között.
A kérdés természetesen az, hogy a LIBOR jelzálogkölcsönök továbbra is a legolcsóbbak maradnak-e a jövőben. Itt nem merünk előrejelzésbe bocsátkozni, de a fenti eredmények és a jelenlegi kamatlábak (2010-től) ezt erősen sugallják.
Akkor miért választja a legtöbb svájci a fix kamatozású jelzálogkölcsönöket? Ennek csekély okai vannak. A fő ok az a biztos, hogy rögzített kamatköltségekkel tud költségvetni, legalábbis otthona vásárlásakor. Ez különösen fontos, ha a pénzügyi mozgásteret a határig használják a lakásvásárláskor. Ez azonban csak rövid időre csökkenti a kockázatot. Legkésőbb az újrafinanszírozáskor ki lesz téve a jövőbeli kamatlábaknak.
Refinanszírozás: Fix kamatozású jelzálogkölcsönök hátrányokkal és kockázatokkal
A legtöbb banki tanácsadó fix kamatozású jelzálogkölcsönt ajánl Önnek. Ön és bankja rögzített összegekkel számolhat, és a kamatlábak rövid távú növekedése nem jelent pénzügyi kockázatot az Ön számára. Sok esetben a bankok azt is javasolják, hogy a rögzített kamatozású jelzálogkölcsönök futamidejét osszák meg különböző részletekben. Például 600 000 CHF kölcsön osztható három egyenlő részletre három, öt és nyolc évre. Csökkenti a kockázatát egy hosszú lejáratú hitelhez képest, mivel csak az összeg egy részét kell refinanszíroznia. Ennek azonban a következő hátrányai vannak az Ön számára:
A bankváltás megnehezítette: Ha bankot szeretne váltani, akkor általában a teljes jelzálog-adósságot az új bankkal kell finanszíroznia. A jelenlegi banki jelzálogkölcsöntől való elállás azonban általában a korai felmondás díjaival jár.
Hosszú távon = magas kamatláb: A kamatszerkezet általában olyan, hogy a hosszú távú kamatlábak magasabbak, mint a rövid távú kamatlábak. A bankok normális hozamgörbéről beszélnek. Ahogy a nyolcéves futamidejű középtávú kötvényekre általában magasabb kamatot kap, mint a hároméves futamidejű kötvényekre, ugyanúgy történik a fix kamatozású jelzálogkölcsönök esetében is: minél hosszabb a futamidő, annál magasabb a kamat. Ez nem jelent problémát otthona kezdeti finanszírozása szempontjából, mivel a hitel felosztásakor rövid, közép és hosszú futamidőket vehet fel. De amint a 3 éves jelzálog lejár, meg kell újítania. A két hátralévő részlet hátralévő futamideje két és öt év. Tehát, ha továbbra is különböző feltételekkel kívánja tartani a részleteket, akkor most le kell cserélnie a 3 éves jelzálogot egy 8 éves jelzálogra. Ezért a jövőben a drágább, fix kamatozású jelzálogkölcsönöket kell választania hosszú távra.
Kamatkockázat refinanszírozáskor: Amint lejár a fix kamatozású jelzálog, meg kell újítania. Bár a futamidő alatt fix kamatköltségekkel számolhat, nem tudja, hogy mekkora lesz a kamat a futamidő végén. A kamatlábak addigra jelentősen emelkedhetnek. Lehet, hogy már az elején pénzt takarított meg, de a magasabb kamatlábak jobban sújtják.
Változó, fix vagy LIBOR: melyik jelzálogot válasszam?
A korábbi adatok alapján egyértelműen javasoljuk, hogy válasszon LIBOR jelzálogot nehézsúlyúként. Fontos, hogy megfeleljen a következő követelményeknek:
- Lehet kezelni a szárnyaló kamatlábakat. Konkrétan ez azt jelenti, hogy egyrészt magas kamatlábak mellett is jól aludhat, másrészt pénzügyileg képes hosszabb ideig hosszabb ideig magasabb kamatterhet viselni.
- Az olcsó LIBOR jelzálog által megtakarított pénzt nem költi fogyasztási cikkekre. A pénzpiaci jelzálog előnye az alacsony kamatlábak előnye, de vállalja a kamatemelkedés kockázatát is. Ezért ne költse el a megtakarított pénzt, hanem fektesse be, vagy használja fel a jelzálog-tartozás csökkentésére
Jelzálogkölcsönök: Tippek
Noha a LIBOR jelzálogkölcsönök már több mint egy évtizede léteznek, csak tízből kb. A bankok és a lakástulajdonosok sem szívesen használják ezt a finanszírozási formát, bár a fenti adatok egyértelműen az ilyen pénzpiaci jelzálogkölcsönök mellett szólnak. Kompromisszum lehet az Ön számára nemcsak a LIBOR jelzálogkölcsön közvetlen fogadása, hanem az adósság felvétele szétválni. Például a hitel 1/3-át fix kamatozású, hosszú lejáratú jelzáloggal finanszírozhatja, a többire pedig középtávú LIBOR jelzálogot vehet fel. Így csökkentheti pénzügyi kockázatát a kamatok meredek emelkedése esetén, és később megváltoztathatja a finanszírozás súlyát. Egy másik lehetőség az, hogy kivesszük a LIBOR jelzálog kupakkal. Magasabb kamatláb fejében biztosítja magát az emelkedő kamatokkal szemben: A maximálisan fizetendő kamatlábat kamatkorlát (felső határ) korlátozza.
Link tipp: Ez a cikk 2010 közepéig tartó adatokon alapul. A jelenlegi adatok a Kamat-összehasonlító jelzálogköltségek.
Mit gondol a jelzálog kiválasztásáról? Most írja le erről a gondolatait!