Milyen szabályok vonatkoznak a Baptiste Robelin által kiadott kereskedelmi bérleti díj bérleti díjának megállapítására és felülvizsgálatára
A bérleti szerződés megkötésekor a bérleti díjat a felek szabadon rögzítik. Összegére nem vonatkozik semmilyen maximum vagy számítási szabály. Másrészről a későbbi felülvizsgálatokat illetően szigorú keretet terveznek megadni annak érdekében, hogy a bérbeadónak lehetősége legyen a bérleti díj emelésére, miközben megvédi a bérlőt a nem megfelelő növekedéstől.
A jogi szabályozás azonban nem teljes egészében közrendi: a felek a szerződéses záradékokat felvehetik a bérleti díj alakulására.
I. A hároméves jogi felülvizsgálat.
A bérlet ideje alatt a Kereskedelmi Törvénykönyv L. 145-38. Cikke megszervezi a hároméves bérleti felülvizsgálat lehetőségét. Ez az átdolgozás a bérbeadó vagy a bérlő kezdeményezésére történhet végrehajtó kérelmével vagy ajánlott levélben, átvételi elismervénnyel. A semmisség büntetése mellett meg kell említenie a kívánt bérleti díj összegét [1] .
Minden felülvizsgálati kérelmet csak a bérleti díj előző, szerződéses vagy bírósági megállapításától számított három év elteltével lehet benyújtani. Ez lehet például a lízingbevevő élvezetének megkezdésének napja, a megújított lízing kiindulópontja vagy az a nap, amikor a korábbi felülvizsgálat keretében meghatározott bérleti díj hatályba lépett.
A felülvizsgált bérleti díjnak a bérleti értékhez történő rögzítésének elve.
A kereskedelmi törvénykönyv L. 145-33. Cikke előírja a felülvizsgált bérleti díj és a helyiség bérleti értékének összehangolását. A felek közötti megállapodás hiányában ezt az értéket a szövegek által felsorolt és részletezett öt elem alapján határozzák meg [2] .
Célzottak:
A figyelembe vett helyiségek jellemzői,
A helyek rendeltetési helye,
A felek vonatkozó kötelezettségei,
A kereskedelem helyi tényezői,
Általában felszámított árak a környéken.
Ezen elemek kombinációjáról vagy egy megfelelő számítási módszerről azonban nem készülnek részletek. Vita esetén a bérleti értéket az Igazságügyi Bíróság (korábban TGI) elnöke ítélte meg bérletbíróként, aki gyakran szakértelemhez folyamodik.
A felső korlátok által korlátozott elv.
A bérlő védelme érdekében a jogalkotó korlátozással rendelkezik a felülvizsgálat terjedelmének korlátozásáról. Elvben a bérleti díj változása nem haladhatja meg a kereskedelmi bérleti díjak negyedéves indexének vagy adott esetben a felsőoktatási tevékenységekre vonatkozó bérleti díjak negyedéves indexének a bérleti díj legutóbbi rögzítése óta bekövetkező változását.
Megjegyezzük, hogy sokáig az építés költségeinek indexét vették figyelembe, de folyamatosan növekedett, és nem tükrözte az ágazat valódi fejlődését. Ennek orvoslására a törvény egymás után rögzítette a Kereskedelmi Törvénykönyv [145] L. 145–38. Cikkében előírt két mutatót. .
Végül pusztán kikerült annak lehetősége, hogy a jogi felülvizsgálatokra hivatkozni lehessen az építési költség indexre [4] .
Ennek a felső határnak három elve van.
Elutasítják:
Ha a bérbeadó igazolja a helyi kereskedelmi tényezők lényeges változását, amely önmagában a bérleti érték több mint 10% -os változását eredményezte. Ebben az esetben a felülvizsgált bérleti díjnak meg kell felelnie a bérleti értéknek, anélkül, hogy az index korlátozná. Azért, hogy megvédje a bérlőt a bérleti díjának hirtelen és jelentős emelkedésétől, a 2014. június 18-i Pineli törvény korlátot szabott. Még a plafon eltávolítása esetén sem eredményezheti a felülvizsgálat az előző évi bérleti díj 10% -ánál nagyobb, egy évre szóló növekedést.