Szakértői vélemény Fókuszban a tulajdonjog reformja rendeletben - Éditions Francis
Az épített épületek tulajdonjogának átalakításáról szóló rendeletet 2019. október 30-án tették közzé a Hivatalos Lapban. A főbb intézkedések visszafejtése Michèle Raunet társjegyzővel, Marianik Dorel ingatlanjogásszal és Simon Huvével, a Cheuvreux jogi tanácsadójával közjegyzői iroda.
La Quotidienne: Az Elan-törvény jelentős reformot hirdetett meg. Ez a helyzet ?
Kétségtelen, hogy a 2019. október 30-i rendelet alapvetően megreformálta a tulajdonjog törvényét, már csak azzal is, hogy újrafogalmazta annak hatályát, hogy újra a lakóhely fogalmára összpontosítsa. Most megengedett, hogy az épületek vagy épületcsoportok, amelyek a lakóhelytől eltérő teljes használatra szolgálnak, mentesüljenek a tulajdonostársadalmi rendszer alól, és azokat olyan irányítási struktúra irányítsa, amely hatékonyabban képes alkalmazkodni a tevékenységükkel kapcsolatos korlátokhoz. Míg a korlátozó tulajdonjogi rendszert gyakran kritizálják a befektetők, a jogalkotó további alternatívát biztosít a tulajdonosi jog alkalmazásának az épület jellemzőinek és rendeltetésének figyelembevételével.
Ha a 2019. október 30-i rendelet többi része jelentősen megreformálja a társtulajdon működését, sajnáljuk, hogy nincsenek külön rendelkezések az energiafelújítás előtt álló kihívásokkal szemben, még akkor is, ha a közgyűlésben a döntéshozatal megkönnyítése minden bizonnyal lehetővé teszi a kapcsolódó munka előmozdítása.
La Quotidienne: Mit változtat a reform a kis társasházaknál? ?
Az 5 tételnél kevesebb kisebb társasházakra, valamint a csak két tulajdonostársból álló társasházakra külön szabályok vonatkoznak annak érdekében, hogy korlátozzák a blokkolás kockázatát a méretükben. Ez az új becsmérlő rendszer több mint megfelelő, és lehetővé teszi az 1965. július 10-i törvény hozzáigazítását az ilyen típusú tulajdonjogokhoz.
Például az a lehetőség, hogy a tulajdonostársak meghozhatnak bizonyos döntéseket anélkül, hogy alávetnék magukat a közgyűlés összehívását és megtartását körülvevő aprólékos formalizmusnak, nyilvánvalóan megkönnyíti a kis tulajdonostársak döntéshozatalát.
Más rendelkezések e társasházak kevésbé korlátozó működésére irányulnak, és érdekes lesz a jövőben elemezni, hogy hozzájárulnak-e a peres ügyek megelőzéséhez is, amely a rendelet által kitűzött két cél egyike.
La Quotidienne: A garanciák megerősítése (jelzálogkölcsön, ingó vagyon zálogjog és ingatlan zálogjog) lehetővé teszi-e a díjak hatékonyabb behajtását? ?
A garanciák (jelzálogkölcsönök, ingóságok és ingatlanjogok kiváltságainak) 2019. október 30-i végzéssel történő megerősítése minden bizonnyal a szakszervezet költségeinek behajtását támogatja, de érdemi javulást nem hoz. Bármit is állítson a köztársasági elnökhöz intézett jelentés, a törvényes jelzálogkölcsönt a gyakorlatban már a vagyonkezelő bejegyezte a közgyűlés engedélye nélkül. Az ingó zálogjoggal kapcsolatban a bíró már elismerte, hogy hivatkozhat a bérlő bérleti díjára. De a vevő által az eladónak a lízing-adásvételi szerződés alapján fizetendő jogdíjak bővítése örvendetes lépés, még akkor is, ha gyakorlati haszna valószínűleg ritka lesz.
A valóságban csak a speciális ingatlan-zálogjog kiterjesztése kedvez valóban a szindikátus beszedésének, mivel ez most már tartalmaz mindenféle adósságot, és már nem csak néhányat.
La Quotidienne: Milyen következményekkel jár a rendelet a vagyonkezelő tevékenységére? Ezek az új intézkedések nagyobb önállóságot kínálnak-e a vagyonkezelőnek, vagy éppen ellenkezőleg, nagyobb korlátozásokat rónak-e rá? ?
A 2019. október 30-i rendelet új rendelkezéseiből kitűnik, hogy a vagyonkezelőnek tevékenysége gyakorlása során rengeteg új korlátot kell elviselnie. A vagyonkezelői szerződés tervezetének az adminisztratív szankciók, az unióval szemben fennálló felelősség, amelyet a szakszervezet tanácsa vagy ennek hiányában a szavazatok negyedét képviselő társtulajdonosok terhelhetnek, vagy akár az archívum megőrzésének kötelezettsége, megfelel a szokásos szerződésnek szakszervezet, mind a szindikátus tevékenységének megfékezésére szolgáló intézkedések.
A rendelet azonban nem tekinthető nyomasztónak a megbízottak számára, mivel olyan pontosságot tartalmaz, amely nagyrészt nekik kedvez: annak lehetősége, hogy a szakszervezettel olyan megállapodást kell kötniük a szolgáltatásaik nyújtására vonatkozóan, amelyek nem tartoznak az ő hatáskörükbe. misszió, amely lehetővé teszi számukra, hogy kibővítsék tevékenységüket az épületen belül.
La Quotidienne: Hogyan erősíti ez a rendelet a tulajdonostársak szindikátusának cselekvési eszközeit az épület kezelésében ?
A 2019. október 30-i rendelet több rendelkezése megerősíti a tulajdonostársak szindikátusának az épület kezelésében való fellépését. Ezek közül a legfontosabb valószínűleg a "híd" mechanizmusának általánosítása, amely nagyban megkönnyíti a közgyûléseken a döntéshozatalt. Ez a mechanizmus lehetővé teszi a második szavazás azonnali lefolytatását kisebb többséggel, mint amire általában szükség van, ha ez utóbbi nem érhető el. A 25. cikk szerinti többség vagy a 26. cikk szerinti többség alá eső összes döntés jogosult erre a második szavazásra. A társtulajdonosok szindikátusa ekkor képes lesz figyelmen kívül hagyni egyes tulajdonostársak visszatérő hiányzásait, és megakadályozni, hogy épületeik elkerülhetetlen mozdulatlanságot szenvedjenek (például fejlesztési munkák elvégzésével vagy új közös területek megszerzésével).