Vagyon szétválasztás után Mi történik a házzal a válás után
Az örök szeretet és a saját otthonod, amelyben együtt öregszel, sok pár álma. De a valóság gyakran más: Németországban minden harmadik házasságot elválnak, átlagosan majdnem 15 év után - ez 2014-ben körülbelül 166 000 válás volt Németországban. Bár a tények önmagukért beszélnek, a legtöbb házaspár úgy viselkedik, mintha ez az álom soha nem törhetett ki. Az ingatlanfinanszírozást általában szigorúan kiszámítják és az ép családi kapcsolatokhoz igazítják. Nagyon kevés ember veszi figyelembe a különválás lehetőségét és annak következményeit, elvégre kissé nem romantikus előre látni a házasság végét, mielőtt valóban megkezdődne. Ha a kapcsolat meghiúsul, az emberek többsége felkészületlen néhány kérdésre: Mi történjen a közös házzal vagy lakással? Ki maradhat benne? Ki felel a kölcsönért? És kinek van joga az ingatlanból származó vagyonra?
A házasságot törvényszerűen a nyereség közösségének tekintik: "A tőkenyereséget meg kell osztani a házastársak között, még akkor is, ha az egyenlőtlen hozzájárulásokon és a házastársak juttatásain alapszik" - magyarázza Udo Völlings, a kölni családjogi szakjogász. Válás esetén a házasság során keletkezett eszközök és közös tartozások a nyereségrészesedés szerint egyenlően oszlanak meg a házastársak között - hacsak nincs házassági szerződés. Ha a házaspár ingatlant vásárolt a házasság alatt, az szintén a nyereség eszközének számít. Ha egy házastárs a házasságot a házasságkötés előtt birtokolta, az akkori vagyonának értékébe beleszámít - ez az értéknövekedés csak akkor szerepel a nyereségben, ha az ingatlan a házasság óta értékesebbé vált.
"Ha az egyik partner vagyont ad a házba, például örökségből, a szétválás után problémák merülnek fel azzal a kérdéssel, hogy hogyan kell felosztani az ingatlant és a fennmaradó vagyont" - mondja Völlings. Például, ha a szülők hozzáadnak 100 000 eurót, akkor a családjogász szerint fontos, hogy kimutatható legyen, hogy a gyermek kiváltságos eszközként kapja meg a támogatást. Ha a házasság tönkremegy, csak így lehet biztos abban, hogy az ajándék a nyereség kiszámításakor végső soron teljes mértékben a gyermeke javát szolgálja. "Ha az egyik partner a kezdetektől lényegesen több saját vagyonát fekteti be az ingatlanba, akkor a pároknak tanácsot kell kérniük, és ideális esetben házasságkötési megállapodást kell kötniük" - tanácsolja Völlings. „Akik szerelmesek, lemondanak a szerződésekről. De ez nem bölcs dolog, utána mérges leszel. "
Különösen a házas pároknak kell megőrizniük a pénzügyi bevételeket
A lakáskölcsönért az felel, aki aláírta a bankkal a szerződést. Ha a házaspárok együtt vásárolnak lakóingatlant, akkor általában mindkettő hitelfelvevő, mivel a bank két hitelfelvevőn keresztül kívánja biztosítani a hitelt. "Minden magánszemély teljes mértékben felelős a közösen aláírt kölcsönökért" - mutat rá az ügyvéd - jövedelmi helyzetétől függetlenül. Az ingatlan és a ház annak a személynek a tulajdonát képezi, aki az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként szerepel. A tulajdonos által használt és a hitel által finanszírozott ingatlanok esetében mindkét partner általában az ingatlan felének tulajdonosaként szerepelhet az ingatlan-nyilvántartásban. De még ha csak egy partner is szerepel az ingatlan-nyilvántartásban, nem tudja autonóm módon eldönteni, hogy mi történjen az ingatlannal. A közös ház gyakran a család legértékesebb eszköze, és a Ptk. Szerint az alapvető vagyont csak a házastárs beleegyezésével szabad elidegeníteni.
Ha azonban a házasságot nem folytató párok, akik közösen finanszíroztak egy ingatlant, szétesnek, és a partnerek közül csak az egyik szerepel a telekkönyvben, a másik üres kézzel távozhat. A Szövetségi Bíróság előtt tárgyalt vitában a házkölcsön csak a partneren keresztül futott, ő is egyedül volt az ingatlan-nyilvántartásban. Mivel a partner havi befizetései a számlájukra nem haladták meg jelentősen azt a bérleti díjat, amelyet az összehasonlítható lakótérért kellett volna fizetniük, a szövetségi bírák úgy döntöttek (Az. XII ZR 132/12) - bár nyolc évig volt a ház. sokáig megtérült. "Mindenkinek gondosan meg kell őriznie azokat a bizonylatokat és dokumentumokat, amelyek kétség esetén dokumentálják, hogy a saját vagyona melyik finanszírozta az ingatlant" - javasolja Völlings. "Különösen a nem házas párok esetében van értelme közjegyzőnek igazolni, hogy ki mennyit fektetett be, és hogyan válna szét az ingatlan különválás esetén."
De a ház nem osztható fel közepén, mint egy pénzösszeg. Ezért különösen két megoldás bizonyított: vagy a házastársak adják el a házat, és osztoznak a nyereségen, vagy az egyik partner megtartja, és fizeti a másikat. A legjobb mind a pénztárcád, mind az idegeid számára, ha megállapodnak abban, hogy mi lesz a jövőben otthonoddal. "A pároknak pedig ezt a különválás után a lehető leghamarabb tisztázniuk kell, még mielőtt válást kérnének" - tanácsolja a családjogi szakjogász. Mivel közös megegyezés nélkül a bírák döntenek, akár kizárási aukciót is kezdeményezhetnek.
A szétválás után a legegyszerűbb módszer valószínűleg a ház eladása és a bevétel felosztása - még akkor is, ha a rossz helyen lévő használt ingatlan nem biztos, hogy eléri azt az árat, amibe az új épület egykor került. Az eladóknak harmonikus párként kell megjelenniük. Ha a leendő ügyfelek szétverik a válást, az negatívan befolyásolhatja az árat. Ha a közös vagyon kevesebb mint tíz éve az előbbi házaspáré, és ők maguk nem éltek benne, akkor a megszerzett nyereség eladásakor spekulatív adót kell fizetniük (eladási ár mínusz beszerzési költségek és olyan értékesítési költségek, mint a festés), amely az egyéni adókulcson alapul. Ha az eladás jelenleg nem elég jövedelmező, a ház alternatívaként bérelhető harmadik feleknek. Ehhez azonban az előbbi házaspárnak olyan jól kell kijönnie, hogy földesuraként el tudja látni a közös feladatokat, például a karbantartást és az éves közüzemi számlát.
Legyen óvatos, ha sietősen elköltözik
Ha valaki egyedül akarja tartani a saját otthonát, akkor a többit az ingatlan piaci értéke és az ingatlan közjegyző által hitelesített aránya szerint kell megfizetnie - de gyakran nincs elég pénz. Ahelyett, hogy a teljes összeget azonnal finanszíroznák, a házastársak megállapodhatnak abban, hogy a kifizetést több éves részletre kiterjesztik. Itt a másik végrehajtási követelést kap, amíg még nem kapta meg teljes egészében a házrészét. Ha az egyik partner megemelheti a végkielégítés teljes összegét, felülírhatja a másik részesedését. A pároknak azonban ezt meg kell tenniük, ha lehetséges, a végső válás előtt, mivel a házastársaknak nem kell fizetniük a piaci érték körülbelül öt százalékának megfelelő ingatlanátadási adót (a szövetségi államtól függően), amely a tulajdonjog átruházásakor esedékes.
Az előbbi házaspárnak előzetesen beszélnie kell a bankkal is. Mert ha a házat egyedüli tulajdonosnak adják át, akkor a bankból hiányzik az adós. Néhány intézmény ezt követeli, hogy más feltételek mellett kössön új kölcsönszerződést - és a régi szerződés idő előtti felmondása esetén előre fizetendő kötbért.
A gyakorlatban azonban az egyik partner gyakran egyedül marad az ingatlanban, annak ellenére, hogy hosszú távon nem tud fizetni a másik embernek - gyakran annak, aki a gyerekekre vigyáz és velük él. "Elvileg azonban mindkettőnek joga van ott tartózkodni" - pontosítja a jogi szakértő. A bírák csak akkor utasíthatják ki a lakásból, ha a partner meghaladja a megfelelő együttélés határait, például erőszakossá válik. Különösen a férfiak gyakran követték el azt a taktikai hibát, hogy gyorsan elköltöztek, ha az otthoni helyzet a szakítás során elviselhetetlenné vált. "Aki végre elköltözik az ingatlanból, vagyis magával viszi a bútorokat és a személyes holmikat, megfelelő nagy lakást bérel és átadja a kulcsait, elveszíti használati jogát" - figyelmeztet Völlings. „Még akkor sem, ha ő az egyedüli tulajdonos. Ez azt jelenti, hogy utána csak a másik beleegyezésével térhet vissza. ”A családjogász ezért azt tanácsolja, hogy kiköltözése előtt kérjen jogi tanácsot. Aki megtisztítja a terepet, írásban állapodjon meg a partnerrel abban a jogban, hogy egy év elteltével visszaköszönhessen a kiköltözés ellenére is, ha a házaspár addig nem jött létre.
A kizárási aukció mindig a legrosszabb megoldás
Ha egyikük nem tudja kifizetni a másikat, és továbbra is az ingatlanban él, akkor általában a járulékos költségeket egyedül kell viselnie. Mindkét partnernek továbbra is fizetnie kell a törlesztőrészleteket és az ingatlanadót az ingatlan-nyilvántartásban rögzített saját hányadnak megfelelően - függetlenül attól, hogy az egyik lényegesen többet keres-e, mint a másik. Cserébe a kiköltözött partner jogosult a használati kártérítésre: "A bíróságok szerint a háztulajdonos anyagilag profitál abból, hogy nem kell bérleti díjat fizetnie" - mondja az ügyvéd. "Ezért meg kell térítenie a másiknak azt a tényt, hogy egyedül használhatja az ingatlant." Ha a lakó tartásdíjban részesül, a fenntartás egy részéről lemondhat, ahelyett, hogy fizetne a felhasználásért. A szétválás első éve után a használati ellentételezés összege a használt ingatlan helyi bérleti díjának felén alapul.
Ha egy partner köteles tartásdíjat fizetni a közös gyermekekért, akkor először a hitel törlesztőrészletét vonják le a nettó fizetésből, és a tartás ezen alapul, ami viszont csökkenti a gyermekek után járó kifizetéseket. A válás után a házastárs megosztottságából származó előny már nem érvényes. A fő kenyérkeresőnek most alacsonyabb nettó jövedelemből kell fizetnie a hitel törlesztőrészleteit és a fenntartásokat. Egyre nehezebb számára, hogy a második háztartás fenntartási költségei és költségei mellett kifizesse a hitel törlesztőrészleteit - sokan aztán legkésőbb a fizetésképtelenség szélére kerülnek, és végül eladják.
Kevés pár tartózkodik ugyanabban a házban a különválás ellenére annak érdekében, hogy anyagilag meg tudja tartani azt. De azok számára, akik válással néznek szembe, problémás lehet a házaspárok részaránya - különösen, ha csak egy partner akar válást. Mivel a váláshoz dokumentálnod kell a különválás, vagyis az asztaltól és az ágytól külön élõ akaratodat, magad vásárolj. Családban együtt vacsorázni, együtt főzni, a tévé előtt ülni - a hajlandó partner ezeket mind később felhozhatja, hogy megakadályozza a válást. Ez a megoldás csak akkor egyértelmű jogi szempontból, ha az ingatlan két lakásra osztható, az elvált személyek ezt közjegyző által hitelesített megosztási nyilatkozatban rögzítik, és minden partner egy lakás tulajdonosaként szerepel az ingatlan-nyilvántartásban. Maguk a lakások lakhatók, bérelhetők vagy eladhatók.
A ház válásra történő eladása általában a legrosszabb és a legjövedelmezőbb megoldás. Mivel a bíróság akár a két tulajdonos egyikének akarata ellenére is elrendelheti a szétválás aukcióját, gyakran felajánlja az utolsó lehetőséget arra, hogy a megoszthatatlan ingatlanokat osztható pénzekké alakítsa át, különösen a veszekedő párok számára. A kizárási aukción egy értékbecslő meghatározza az ingatlan értékét, és ezzel meghatározza a belépési ajánlat alsó határát, amely gyakran 30 százalékkal alacsonyabb a piaci értéknél. Ha olyan ajánlatot fogadnak el, amely még a beszerzési költség alatt is van, a korábbi tulajdonosok olyan adósságokkal maradnak, amelyeket meg kell osztaniuk egymás között. Ezen felül vannak költségek, például a bíróság és az értékbecslők számára. "Az emelkedő ingatlanárak miatt a volt házastársak jelenleg kisebb eséllyel hagyják el adósságokkal a részleg aukcióját" - mondja Völlings. - Általában mégis profitot tudnak elérni az ingatlannal.
A szerkesztő megjegyzése: Az eredetileg a szövegben leírtakkal ellentétben egy házaspárnak csak akkor kell spekulációs adót fizetnie a megosztott ingatlan értékesítéséből származó nyereség után, ha maguk nem éltek abban. Ha saját maga használja, akkor továbbra is adómentes. Elnézését kérjük a pontatlanságért.