A csúszó skála záradék érvényességének feltételei - Chronos - Vivaldi ügyvédek
Feladva: 2012. november 14
A csúszó skála vagy indexálási klauzula "az egymást követő végrehajtásra vagy halasztott lejáratra szóló megállapodás kiegészítő kikötése, amely biztosítja a szerződéses ár gazdasági vagy monetáris index szerinti változását" [1].
A csúszó skála klauzula, amelyet meg kell különböztetni a bevételi záradéktól [2] és a bérfeltételtől [3], lehetővé teszi a bérleti díj rendszeres és automatikus újraértékelését egy áru, egy szolgáltatás vagy egy index árának változása szerint.
Ha a jogalkotó elfogadja az indexálási klauzula elvét, amely módosítja annak hatásait a Kereskedelmi Törvénykönyv L145-39. Cikkén keresztül, és az ítélkezési gyakorlat szerint [4], akkor annak tartalma másfelől „érvénytelenséget okozhat”.
I - A záradék szövege.
A csúszó skála záradékának megfogalmazása alapján kétféle rokkantság létezik:
- Egyrészt, ha a kikötés változtatásának gyakoriságát a felek szabadon rögzíthetik, és megállapodhatnak abban, hogy minden évben, kétévente, háromévente stb., Életbe lépjen, akkor feltétlenül szükséges, hogy a index alakulása, vagy legfeljebb megegyezik a bérleti díj két rögzítése között eltelt idővel [5]. Más szavakkal, ha megjósolható, hogy a választott index bérleti díja kétévente növekszik, attól függően, hogy az elmúlt évben hogyan alakult a választott index, akkor jogellenes megállapodni abban, hogy a bérleti díj minden évben emelkedni fog. a választott index változása az elmúlt két évben [6] .
- Másrészt a kikötésnek nem lehet célja vagy hatása, hogy eltérjen a Kereskedelmi Törvénykönyv L145-39. Cikkében foglaltaktól, amely megállapítja a bérleti díj bérleti értéken történő rögzítését, abban az esetben, ha az indexálás záradékban a bérleti díj több mint negyedével változott a korábban felszámított árhoz képest. Ugyanezen kódex L145-15. Cikke alapján az ilyen kikötést tartalmazó záradék semmis.
Az ettől a rendelkezéstől való közvetlen eltérés nem gyakori, ellentétben a közvetett eltérés eseteivel, amelyek az ítélkezési gyakorlatban a csak felfelé fejlődő indexálási záradékok érvényességének kérdése alatt jelennek meg. E záradékok szerint az indexálás nem érvényes, ha a választott index csökken. Ezek a záradékok elméleti nehézségeket okoznak, mivel az indexálási klauzula működése révén a bérleti díjnak több mint 25% -kal kell csökkennie, de ennek a kikötésnek [7] megléte megakadályozza, hogy a bérleti díj változzon, és ennek megfelelően korrelálva alkalmazza azt. A Kereskedelmi Törvénykönyv L145-39, amely akadályozhatja a jelen cikk közrendjére vonatkozó rendelkezéseket.
A Douai Fellebbviteli Bíróság már képes volt érvényteleníteni ezt az érvelést [8], és véleményünk szerint helyesen. Ebből az alkalomból a tárgyaló bírák úgy vélték, hogy az egyetlen felfelé mutató indexálási klauzula "jogszerű és összhangban áll a szerződéses szabadsággal", még akkor is, ha a bérleti díjat kivonja a Kereskedelmi Törvénykönyv L145-39. Cikkének hatálya alól.
Valójában fontos megkülönböztetni az L145-39 cikktől eltérő rendelkezéseket azoktól, amelyek mentesítik a bérleti szerződést annak hatálya alól. Ilyen feltételek mellett tökéletesen érvényesnek tűnik egy olyan kikötés, amely szerint a bérleti díj soha nem változhat 24% -nál nagyobb mértékben: Ez nem ellensúlyozza az L145-39 cikk hatásait, hanem alkalmazhatatlanná teszi. A különbség a méret.
II - Az index megválasztása
Ugyanilyen érdekes a semmisség oka, mivel az indexet a CMF L112-2. Cikkének rendelkezéseivel összhangban kell megválasztani:
"A törvényi vagy szerződéses rendelkezésekben minden olyan záradék, amely indexálást ír elő a minimális növekedési bér, az általános árak vagy bérek szintjén, vagy olyan áruk, termékek vagy szolgáltatások árain, amelyek nincsenek közvetlen kapcsolatban az alapszabály vagy a megállapodás vagy valamelyik fél tevékenységével. Az Országos Statisztikai és Gazdaságtudományi Intézet által közzétett, az országos építési költségindex változásának indexálását biztosító rendelkezések közvetlenül kapcsolódnak az épített épületre vonatkozó megállapodás tárgyához, vagy az Egyesült Királyság által meghatározott kereskedelmi vagy kézműves tevékenységekhez. rendelet az Országos Statisztikai és Gazdaságtudományi Intézet ugyanezen rendeletben meghatározott feltételek mellett közzétett kereskedelmi bérleti díjak negyedéves indexének változásáról.
Minden olyan záradék, amely előírja az első bekezdésben említettektől eltérő tevékenységeket, valamint a szabadfoglalkozásúak által végzett tevékenységeket, szintén közvetlenül kapcsolódik az ingatlanra vonatkozó megállapodás tárgyához. az Országos Statisztikai és Gazdaságtudományi Intézet által rendeletben meghatározott feltételek mellett közzétett tevékenységek. "