Az eladás a jövőbeli állapotban általános szabályok
A védett (lakó- vagy vegyes) szektorra vonatkozó értékesítés a jövőben (VEFA) a bérházak építésének legelterjedtebb szerződésévé vált.
A főként a városi területeken alkalmazott, terven kívüli értékesítéseket általában „terven kívüli vásárlásoknak” nevezik, amelyek összefoglalják célját. Valójában a VEFA az a szerződés, amellyel egy személy, a vevő szerződést köt egy másikkal, az építtetővel (vagy fejlesztővel), aki vállalja, hogy egy épületet épít neki a számára eladott földeken. A vevő a munka előrehaladtával, a csatlakozás útján lakásának tulajdonosává válik.
Ennek a szerződésnek a rendszerét az 1967. január 3-i törvény határozza meg. Ez a közrend szövege lényegében fogyasztóvédelmi és kettős előnnyel jár:
A promóter számára: az eladás a befejezés későbbi állapotában lehetővé teszi a promóter számára, hogy előre finanszírozza projektjét és határozottan értékesítse.
A vásárló számára: a törvény kötelező fizetési szabályokat állapít meg a munka elvégzése során. Kötelezi a fejlesztőt, hogy szilárd garanciákat nyújtson be az új lakás vevőjére. A fejlesztő vállalja, hogy az épületet egy meghatározott időn belül átadja.
A törvény előírja, hogy a vevő előzetes szerződés útján megrendelést ad az épületről, amely rögzíti a működés lényegét és megállapítja az adásvétel szerződéses végrehajtásának kezdetét (óvadék befizetése, felület megjelölése, felfüggesztő záradékok). Végleges adásvételi szerződést kell kötni, amely tartalmazza a felek kötelezettségeinek részleteit és a gyártó által vállalt garancia megjelölését.
Mivel a törvény az eladási művelet időbeli elosztását működteti a jövőbeni teljesítés állapotában, meg kell határozni az előzetes szerződés (I) és a végleges szerződés (II) rendszerét és mechanizmusát.
1/az előzetes szerződés
Amint a terven kívül vagyunk, ez a szerződés elengedhetetlen. Így az Építési és Lakáskódex (CCH) L 261-15. Cikke előírja, hogy az adásvételre vonatkozó bármely más ígéret semmis. Ez az a szerződés, amellyel egy személy, a fenntartó fél fenntartja az egyik épület esetleges megvásárlását egy másiknak, fenntartva azt. Utóbbi cserébe biztosítékot kap. Melyek az előszerződés szabályai (A) és hatálya (B) ?
A - Az előzetes szerződés szabályozása
Kötelező említések:
A CCH R 261-25 és R 261-26 cikke előírja a hozzávetőleges lakóterület feltüntetését. Ugyanezen törvénykönyv R 261-27. Cikke előírja, hogy ezt a szerződést írásban kell elkészíteni. Ezért ünnepélyes szerződésről van szó.
Az elállás joga:
Mivel az 1967. évi törvény lényegében fogyasztó, a nem hivatásos szakembernek 7 napja van arra, hogy lemondjon a műveletről, mint a közös jog szerinti ingatlanértékesítés területén.
Jól felügyelt biztonsági letét:
Az előzetes szerződés megkötésekor a foglalást végző fél pénzösszeget fizet, hogy garantálja vásárlási elkötelezettségét.
Ennek összege nem haladhatja meg a végső várható ár 5% -át, ha az értékesítés teljesítésének határideje nem haladja meg az egy évet, 2% -ot, ha az 1 és 2 év között van. Ezen túl nincs szükség letétre. Ezt az összeget egy megfoghatatlan és nem elérhető speciális számlára kell befizetni büntetőjogi szankciókkal szemben.
a kauciót visszatérítik, ha:
az eladást nem az eladó hajtja végre;
ha az eladási ár 5% -kal meghaladja az előre jelzett árat;
ha a vásárláshoz szükséges hitelt nem a lefoglaló fél szerzi meg;
ha a tervezett felszerelési munkák bármelyikét nem kell elvégezni;
ha az épület vagy épületrész értéke 10% -kal csökken.
Ez az előzetes szerződés tehát lehetővé teszi a fenntartó számára, hogy kilépjen a programból, miközben a fenntartó beleegyezik annak végrehajtásába. Meghatározza az építendő épület alapvető jellemzőit is.
B - Az előzetes szerződés hatálya.
Elvileg az előzetes szerződésnek rögzítenie kell a megépítendő épület lényeges elemeit.
Mi lehet a különbség az előzetes szerződés és a végső szerződés között ?
Az előzetes szerződésnek tartalmaznia kell az épület konzisztenciájára vonatkozó alapvető jelzéseket, fel kell tüntetnie a hozzávetőleges lakóterületet és egy rövid műszaki megjegyzést. Tekintettel a törvény által előírt szigorúságra és pontosságra, a fenntartó fél az előszerződésben előírt elemeket csak értékük 10% -ának határain belül változtathatja meg. A törvény szelleme a vásárló védelme.
Van-e jogunk elhagyni a műveletet? ?
Az adásvételi szerződés nem köthető az eladó miatt. Szembesülve ezzel a szöveg valóságával és gyakorlattal, hogyan kell reagálnunk? Ha a szerződés ezen szerződésen kívüli megkötése a vevő kártérítésének megítélését vagy a biztosíték egyszerű visszatérítését eredményezi ?
A tisztességtelen feltételekről szóló 1995. évi törvény értelmében íratlannak tekinthető egy olyan záradék, amely lehetővé teszi az eladó számára, hogy a szerződéstől potenciálisan elálljon. Ezért minden a szerződés megfogalmazásán múlik. A terven kívüli értékesítés hátránya tehát az eladó számára felajánlott lehetőség, hogy nem köti meg a végleges szerződést.
2/a végleges szerződés
Miután meghatározták az építési programot, megkezdődhetnek az építési munkálatok. Itt fogják megkötni a végső, terven kívüli adásvételi szerződést.
Melyek a szerződéskötési szabályok (A), az eladó kötelezettségei (B) és a vevő kötelezettségei (C)
A - A szerződés megkötésének szabályai
Az eladónak egy hónappal az eladás előtt meg kell küldenie az okmány tervezetét. Ez lehetővé teszi, hogy a fenntartó fél ellenőrizze, hogy a végleges szerződés megfelel-e az előzetes szerződésnek.
A VEFA egy ünnepélyes szerződés, amelyet közjegyző előtt kell megkötni.
A kötelező információkat tartalmaznia kell:
adja meg a szerződés hatálya alá tartozó épületet vagy épületrészt
Állítsa be a szállítási időt
Állítsa be az árat
Adja meg a teljesítési garanciát
A társtulajdon-előírások másolása adott esetben
B - Az eladó kötelezettségei
1) A szerződéses kötelezettségvállalások tiszteletben tartása
A megfelelés tiszteletben tartása:
Mindent, amit a szerződés előirányzott, végre kell hajtani, és minden végrehajtottnak meg kell felelnie a tervezettnek. A meg nem felelés vagy hiányzás, vagy különbség.
Hiány: az építésbiztosításban különbséget tesznek a hiányosságok és a hibák között. Itt a semmiféle utakról lesz szó. Hogyan értékelhető ebben az esetben a megfelelés? Az elkészült épület és a szerződés összehasonlításával. Ehhez elengedhetetlen egy igazságügyi szakértői eljárás lefolytatása.
A különbségek: Itt két probléma merül fel.
Az első az úgynevezett „egyenértékű” záradékra vonatkozik. Ez a záradék lehetővé teszi az eladó számára, hogy ne a megadott anyagokat használja, hanem más, ezzel egyenértékű anyagokat. Érvényes ez a záradék? Ami a marginális elemeket (anyagokat) illeti, nem tekinthető tisztességtelen feltételnek. A második a kapacitásra vonatkozik. Az 1996-os Carrez-törvény nem alkalmazható itt, mert nincsenek keretek és ígéretek az eladásra. A Polgári Törvénykönyv 1616. cikke alkalmazandó.