Az SCI a; IS vagy hogyan kell elsajátítani l; vagyonjövedelmének megadóztatása

Kivételesen ma félreállok, hogy Paul AUBE úr cikkét elhagyjam. Ez utóbbi egy sikeres útmutató szerzője az ingatlanvállalatok társasági adó (IS) előnyeiről az adózás optimalizálása érdekében, amikor ingatlanba fektetnek. Összetett stratégia, de olyan, amely adózási szempontból nagyon jövedelmezőnek bizonyulhat. Ez az útmutató egyszerű módon mutatja be Önt azzal, hogy a technika végére jár a mechanizmus működése. Mr. AUBE alapvetően egyszerű magánbefektető, aki megértette és felhasználta az IS-hez kapcsolódó SCI-t ingatlanbefektetéseihez. Ma oktató és hasznos módon osztja meg tapasztalatait. Az elemzését alább találja, valamint a cikk végén található útmutatóra mutató linket.

Az adók gyakran okoznak frusztrációt. Minden alkalommal ugyanaz az érzésed, mint májusban: túl sok adót fizetsz. Bárcsak csökkentené. Jobb irányítani. Azt mondja magának, hogy ezt a pénzt másképp lehetne felhasználni. Természetesen az adók segítenek. De ez nem egészen egyezik azzal a frusztrációval, hogy minden évben növekszik. Sajnos ez az ingatlanokra is vonatkozik. Ha ismeri ezt a területet, akkor biztosan észrevette, hogy nincs stabil ingatlanprojekt átgondolt adózás nélkül. Csak nincs más választása: a siker érdekében elkerülhetetlenül át kell mennie az adó mezőben. Akár tetszik, akár nem ...

A tulajdonjövedelem ezen adójának ellenőrzésére sokan elgondolkodtak a különféle adó- és ingatlanstratégiákon ... és én is azok közé tartozom! A választásom az IS-nél a SCI-re esett.
Bizonyára észrevette, gyakran beszélünk SCI-ről, de kevés SCI-ről IS-ben. Legtöbbször az SCI-IR (jövedelemadó) alkalmazzák a legtöbbet. Számos cikk született a témáról. Ezért itt kizárólag az SCI-vel fogok beszélni az IS-nek. A valóságban a két SCI közötti különbség csak fiskális szinten (és nem jogi szinten) van. Ez a lényeges különbség lehetővé teszi az ingatlanbefektetés teljes újragondolását. Lássuk miért.

Társasági adó vagy IS: quésaco ?

Egyszerű adózási lehetőség.

Mint a bevezetőben írtam, az SCI-IS különbözik az SCI-től az adóztatásig. Az IS megválasztása adóügyi lehetőség. Egyszerű négyzet az SCI létrehozásakor (vagy utána). Az IS lehetősége visszafordíthatatlan. Elég azt mondani, hogy biztosan alaposan átgondolta a chi-t, mielőtt választott !

Milyen arány milyen eredményre ?

Az IS a vállalati nyereségre kivetett adó. Más szóval, ha az összes költségének kifizetése az SCI-n belül még mindig van pénze, akkor 15% -os IS-t kell fizetnie 38 120 € alatt, majd 28% -ot 500 000 € -ig és 33% -ot - december 31-ig., 2018).

Állításom szemléltetésére vegyünk példát egy 3 lakással rendelkező IS-re.
Tegyük fel, hogy a bérleti díjak teljes összege 18 000 €/év.

Az összes díj (hitel, könyvelés, amortizáció, biztosítás, társasházi költségek stb.) Megfizetése után 3000 euró marad. Ezért az adóhatóságnak 450 € IS-t kell fizetnie (3000 € x 15%).

Ez minden ! Ha a pénzt az SCI-n hagyja, akkor nem kell további fizetendő adókat fizetni! Ezzel szemben, ha IR-en járt volna (akár egy SCI-n keresztül, akár a saját nevén), akkor fizetnie kellett volna:
- társadalombiztosítási járulékok 17,2%;
- jövedelemadó a marginális adótáblázat szerint.

Most, hogy tudja, mit jelent ez az "IS", nézzük meg együtt ennek a lehetőségnek az 5 fő következményét.

Az IS választásának 5 következménye

1. Szakmai adózás

Az IS-szel az egyéni rendszerből a BIC (ipari és kereskedelmi nyereség) rendszerbe kerül. Más szavakkal: Ön már nem része a "klasszikus" adórendszernek, például amikor csupaszon bérel saját nevére. Jövedelmekről, kiadásokról és egyéb juttatásokról beszélünk. Röviden a vállalati könyvelés feltételei ... Mert teljes jogú vállalattá válsz.

Ennek következményei vannak:
- szigorú könyvelést kell vezetni, amely könyvelőt igényel. Ez figyelembe veendő pótdíj.
- Ön már nem jogosult a bérleti beruházásokra vonatkozó különböző mentességekre vagy egyéb adókedvezményekre, például az LMNP-rendszerre.

Megjegyzés: az ISC SCI-n belül azonban bútorozott szállást lehet bérelni. Ugyanakkor nem tudja kihasználni az ilyen típusú bérleti adókedvezményeket. Itt a bérleti jövedelméből származó bevételt könyvelési eredményében, teljes ponton rögzítjük.

2. Úgynevezett fiskálisan átláthatatlan adórendszer

Az egyik fő különbség az IR SCI-vel szemben az, hogy az IS SCI adózását átláthatatlannak mondják. Egy másik kifejezés az adózsargonból. Ez egyszerűen azt jelenti, hogy az SCI adózása teljesen független az Ön személyes adóztatásától. Az Ön SCI-je tehát már nincs összekapcsolva az Ön személyes adózásával, mint például az IR-re vonatkozó SCI-vel vagy akár a saját nevében történő befektetéssel (bútorozott vagy csupasz bérlés). Ez a különbség pedig egy kis forradalmat jelent az ingatlanbefektetés stratégiai megközelítésében !

Képzeld el. Most már nem kell aggódnia az ingatlanbefektetésének az adókra gyakorolt hatása miatt. És ez legyen bármilyen, a bérleti befektetéseiből származó bevétel! Ezzel elkerülhető az úgynevezett versenyfutás-szindróma, amelyet bármely ingatlanbefektető ismer: folyamatosan újra kell fektetnie vagy újra kell értékesítenie, hogy engedélyezzék a bérleti díjakból származó jövedelem adómentességét, mielőtt elnyelik a fiskális futóhomok, azaz a társadalombiztosítási járulékok és egyéb jövedelemadók. .

Más szavakkal, az ISI-ben az SCI lehetővé teszi, hogy némi nyugalmat élvezzen az adóztatás teljes ellenőrzése révén !

3. Számos levonható költség

• Az értékcsökkenéshez való jog

Saját adórendszerének megléte azt is jelenti, hogy az IS SCI-re a saját számviteli és adózási szabályai vonatkoznak. E szabályok egyike az értékcsökkenés alkalmazásának joga az SCI számviteli eredményére. Az értékcsökkenés az ingó vagy az ingatlan értékcsökkenésének elszámolása. Más szóval, könyvelője elméletileg meghatározza, hogy a vállalat tulajdonában lévő ingatlan az évek során elveszíti az értékét.