Bérleti ingatlan a költségek és adók súlya
A bérleti befektetés jövedelmezősége nem csak az általa generált bérleti díjaktól függ. Figyelembe kell venni a karbantartási költségeket, a munkálatokat, az igazgatási költségeket, az adókat is. Végül a jövedelmezőség jelentősen csökkenthető.
Sok költség rontja az ingatlan jövedelmezőségét
A legegyszerűbbtől a legbonyolultabbig haladva négy fő módszert különböztethetünk meg egy bérleti befektetés megtérülésének kifejezésében: a bruttó megtérülési rátát, a díjak nélküli megtérülési rátát, a díjak és adók nélküli megtérülési rátát (egyesek szerint "nettó-nettó"), végül a belső megtérülési ráta vagy IRR (lásd 48. oldal). Ismerve, hogy mit takar, és elsajátítva számítási módszerüket, megakadályozhatja, hogy sok kellemetlen meglepetés érje.
A bruttó megtérülési ráta: nagyon pontatlan mutató.
A nettó megtérülési ráta: vegye figyelembe a költségeket.
Készítsen előrejelzési tanulmányt.
Az adózás vagy a "nettó-nettó" megtérülési ráta hatása.
Értékelje adójának a bérleti díjaknak tulajdonítható részét.
Idővel más tényezőket is figyelembe kell venni.
Többé-kevésbé pontos és reális, hogy az így kiszámítható bruttó, nettó vagy "nettó-nettó" megtérülési ráták csak egy adott évre érvényesek, és nem a befektetés teljes időtartamára, 10 vagy 15 évre, vagy még több. Ilyen időszakon belül vannak olyan időszakok, amikor a bérleti díjakat a szigorú minimumra csökkentett jelenlegi díjakkal gyűjtik be, és kényesebb időszakok, amikor fizetni kell az épület felújítási munkáért (takarítás, tetőfedés, lift telepítése stb.) .) vagy otthon (kazáncsere stb.). "Ezek a rendkívüli kiadások, amelyek egy-két alkalommal fordulnak elő egy tízéves tartási időszak alatt, elegendőek ahhoz, hogy több éven keresztül csökkentsék a bérleti hozamokat" - jelzi Nicolas de Barrau, a Foncia vagyongazdálkodási igazgatója. Adózási helyzete szintén változhat egyik évről a másikra, és ezáltal az adózási szintje is. Ugyanez vonatkozik az adójogszabályokra, függetlenül attól, hogy az a jövedelemadó mértékét vagy a tulajdonjövedelem adóztatását érinti-e, különös tekintettel a bérleti díjakból levonható díjakra és az ingatlanhiány egyéb bevételekbe történő elszámolásának lehetőségeire.
Vegye figyelembe a tőkenyereséget vagy -veszteséget és -hitelt.
A bérleti befektetés általános jövedelmezőségének másik paramétere az az ár, amelyen az ingatlant továbbértékesítik, valamint a nyereség vagy veszteség a vételárához képest, figyelembe véve a többletérték után fizetendő adókat. Valójában, ha az ingatlan nem az Ön fő lakóhelye, és kevesebb mint 22 évvel a vásárlás után értékesítik, a tőkenyereség részben adóköteles, kivéve a különleges eseteket. Végül, ha a tranzakció hitellel jár, vegye figyelembe, hogy így az általa finanszírozott kiadásokat (vásárlás vagy munka) idővel elosztja, ahelyett, hogy egyszerre teljesítené azokat, ha készpénzben fizették volna őket. A visszafizetési skála szintén befolyásolja: egy klasszikus, vagy "amortizálható" hitelnél minden futamidő tartalmaz egy részét kamatot és a tőke visszafizetésének egy részét, de vannak olyan kölcsönök is, amelyek visszafizetésre kerülnek "rendben", amelyek során nem fizet kamatként, a tőke a hitel végén egy ütemben visszafizetésre kerül, a ház továbbértékesítésével. Éves jövedelem- és kiadási áramlása a két esetben eltérő lesz, csakúgy, mint az ingatlanjövedelmének megadóztatása: a bírságban felvett hitel növeli a bérleti díjakból levonható kamat összegét, és ezáltal csökkenti az adózását.