Bérleti szerződés - bérleti - útmutató a bérleti joghoz
Útmutató a bérleti joghoz
A lízing mindig jelen van, ha valaki beleegyezik abba, hogy valaki fizetés ellenében használjon tételt (lásd: NJW 1993, 3131), a kissé esetlen jogi megfogalmazás szerint.
Általános szabály, hogy a bérbeadók és a bérlők vállalják, hogy megfelelő bérleti díj ellenében lakóterületet biztosítanak. A bérlet tehát egy ún Folyamatos kötelezettség a szerződő felek között.
A bérleti megállapodások jogalapja
A bérleti szerződés jogi szabályozását a BGB 535–580a. Szakaszának rendelkezései tartalmazzák, ahol a bérleti szerződés alapnormája a BGB 535. §-a.
Mert Lakásbérlet Az általános előírások mellett számos speciális rendelkezés található, amelyek a BGB 549–577a. Szakaszában találhatók.
Bérleti szerződés - bővebben a blogról
A bérleti szerződés jogi szabályozása (BGB 535. §, ff)
A bérleti szerződésre vonatkozó jogszabályi előírások a BGB 535. §-ából következnek.
A jogilag érvényes és kötelező érvényű bérleti szerződés megkötéséhez elengedhetetlen, hogy a szerződő felek megállapodjanak minden lényeges szerződéses feltételben. Ebbe beletartozik:
- Bérelt tárgy (BGB 90. §)
- A bérlet időtartama
- mi a bérleti díj
Ha a bérbeadó és a bérlő megállapodhat a szerződés lényeges részeiben, a bérleti szerződés az ajánlat és az elfogadás útján jön létre.
Bérleti szerződéssel a bérbeadó vállalja, hogy hagyja a bérlőt használni a bérleményre (pl. Lakás). Ezenkívül a szerződés szabályozza a felhasználás kereteit és azt, hogy a bérlőnek milyen bérleti díjat kell fizetnie a bérbeadónak a használat átadásáért.
A gyakorlat ismer másokat Bérleti megállapodások típusai:
továbbá A bérleti szerződés külön formája a
E szerződések mindegyikének sajátos jogi szerkezete és eltérő jogi következményei vannak.
Az önhasználati záradék a bérleti szerződésben - személyes használat
Az úgynevezett "önhasználati záradék" jelentős jelentőséggel bír. Ilyen záradék alkalmanként megtalálható a bérleti szerződésekben. Ez lehetővé teszi a bérbeadó számára, hogy a bérleti jogot idő előtt megszüntesse, bizonyos törvényileg meghatározott feltételek mellett, személyes használat (felmondás személyes használat miatt) miatt. A szükséges felmondási követelmények konkrét ismerete általában megtérül a bérlő számára.
Jogkövetkezmények a tulajdonosváltáskor
Az, hogy a tulajdonosváltásnak vannak-e jogi következményei és milyen mértékben, szintén nagyon gyakori probléma a bérleti jogban.
Ha a bérbeadó meghalt, az örökösnek folytatnia kell a bérleti szerződést a korábbi szerződéses feltételek szerint - a változtatások nem engedélyezettek!
Hatástalan záradékok
Bizonyos körülmények között a bérleti szerződés részben vagy egészben érvénytelen lehet a megállapodott feltételek miatt. Ebben az esetben a feleknek lehetőségük van a szerződés részbeni vagy teljes megtámadására a törvényi rendelkezéseknek megfelelően.
Házszabály
A bérleti szerződés gyakran tartalmaz olyan szerződéses házszabályokat is, amelyek kötelezőek a bérlő számára. Felsorolja például a bérlemény használati szabályait és általános információkat.
Bérleti megállapodások típusai
A német jog a szerződő feleknek különféle lehetőségeket biztosít a bérleti szerződés megkötésére. A következőkben részletesebben bemutatjuk a különböző típusú bérleti szerződéseket, és elmagyarázzuk az úgynevezett formájú bérleti szerződések és az egyedi megállapodások közötti különbségeket.
Határozatlan bérlet
Határozatlan idejű bérleti szerződés létezik, ha a szerződés megkötésekor nem állapodtak meg olyan határozott időpontban, amelyen a bérleti jogviszonynak meg kell szűnnie (BGB 542. § (1) bekezdés). Ez az egyetlen a bérlet leggyakoribb formája lakások és házak bérlésénél.
Időbérlet (határozott idejű bérlet)
A határozott idejű bérleti szerződést határozott idejű bérleti szerződésnek is nevezik. Ezt akkor adják meg, ha a bérleti idő meghatározott időre van rögzítve (korlátozva) (BGB 575. §).
Hosszú távú bérlet
A hosszú távú bérlet egy olyan típusú bérlet, amely gyakori a nonprofit lakáscégek és a lakásszövetkezetek körében. Ezek állandó használati jogot biztosítanak bérlőiknek.
Az élethez való tartózkodás joga
Az élethez való jog esetében "korlátozott" bérleti szerződés van érvényben - ez a "határidő" az ideiglenes bérleti szerződés speciális formáját jelenti.
albérleti szerződés
Az albérleti szerződés akkor áll fenn, ha a bérlő (az úgynevezett főbérlő) és az albérlő között bérleti viszony áll fenn (BGB 540., 535. §). Az egyik egy második szintű bérletről is beszél.
Ideiglenes bérlet
Az albérleti szerződés az albérleti szerződés speciális formája, és csak kereskedelmi célokra használt helyiségekre vonatkozik, lakóingatlan-bérletre nem (BGB 565. cikk).
Végzett bérlet
A fokozatos bérleti szerződéssel a szerződés megkötésekor meghatározzák, hogy a bérleti díj mikor és milyen összegben nő a következő években (ún. Fokozatos bérleti díj).
Index bérlet
Az index bérleti szerződés előírja, hogy a bérleti díjat ki lehet igazítani az aktuális árindex függvényében (amelyet a Szövetségi Statisztikai Hivatal minden évben újra meghatároz) (úgynevezett index bérleti díj). Ez egy speciális és megengedett bérleti kiigazítási megállapodás.
Láncbérlet
Az úgynevezett láncbérleti szerződés akkor áll fenn, amikor ugyanazt a bérleményt korlátozott időtartamra, egymás után legalább kétszer, ismételten bérlik. Lakótér esetében ez a típusú bérleti szerződés csak a 2001. szeptember 1-jei bérleti törvény reformja óta engedélyezett a BGB 549. § (2) és (3) bekezdésének kivételes eseteiben (pl. Lakótér diákok vagy fiatalok számára).
Hosszabbítás
Meghosszabbítható bérleti szerződés akkor köthető, ha a korábbi bérleti szerződést új lakó- vagy hasznos területre kívánják kiterjeszteni.
Különbség az űrlap bérleti szerződés és az egyedi megállapodás között
A ma alkalmazott bérleti megállapodások többsége úgynevezett formabérleti szerződés. Bérleti szerződések esetén a szerződés feltételeit nem egyenként tárgyalják meg, hanem előre megfogalmazott szerződések formájában rögzítik - a bérbeadók gyakran a megfelelő szolgáltatók (például ház és föld) szerződéseit veszik igénybe.
Form bérleti szerződés
Elvben mindig egy űrlap bérleti szerződést alkalmaznak, ha a szerződés tartalmát a felek nem egyeztetik egyedileg, hanem egyoldalúan nyújtják be, általában a bérbeadó. Rendszerint ez azt jelenti, hogy a szerződés tartalmának meg kell felelnie az általános szerződési feltételek tartalmára vonatkozó törvényi rendelkezéseknek is, a BGB 305. §-ától (BGB 305. § (1) bekezdés 1. mondat) összhangban.
A gyakorlatban ezért gyakran szigorúbb követelményeket támasztanak az űrlap bérleti szerződés tartalmával szemben. Ezt az indokolja, hogy a gyengébb szerződő félnek - a bérlőnek - általában kevés lehetősége van a szerződés tartalmának befolyásolására. A jogi szabályozás például a bérleti szerződés felmondására, a kozmetikai javításokra vagy a járulékos költségek elszámolására itt nem sérülhet.
Egyedi megállapodások bérleti szerződés formájában
Ha a bérbeadó és a bérlő a bérleti űrlapon kívül egyedi megállapodásokban is megállapodik, ezek elsőbbséget élveznek a bérleti formában szereplő rendelkezésekkel szemben. De vigyázz: Ha az állítólag egyedi megállapodást a formabérletbe írják, ezek már nem jelentenek egyedi megállapodást, hanem a formabérlet részévé válnak. Ezért külön, egyedi megállapodás szükséges a bérbeadó és a bérlő között.
Egyéni megállapodás
Egyedi megállapodás, ha a bérleti szerződés egyedi tartalma nem egyoldalú, hanem a szerződő felek egyenként és egyenlő alapon tárgyalják (BGB 305. § (1) bekezdés 3. mondat). Egyedi megállapodás esetén a bérleti szerződés tartalmára tehát nem vonatkoznak a 305. és azt követő §-ok.
Ezen a ponton azonban el kell mondani, hogy az egyedi megállapodások formájában kötött bérleti szerződések inkább kivétel, mint szabály.
A BGB 305. cikke (1) bekezdésének 3. mondata szerinti tárgyalás nem puszta tárgyalást jelent, hanem a felhasználónak komolyan elérhetővé kell tennie feltételeit, hogy a szerződéses partner meg tudja védeni saját érdekeit és ennek megfelelően alakítsa ki a bérleti szerződést.