Bérleti szerződés minta - Így néz ki egy bérlőbarát szerződés - Finanztip
Erre figyelnie kell az új bérleti szerződéssel
Dr. Britta Beate Schön
Britta Beate Schön felelős a Finanztip minden jogi kérdéséért. A jogi doktor és az ügyvéd jogi osztály vezetőjeként dolgozott olyan pénzügyi szolgáltatóknál, mint a Telis Finanz AG és az Interhyp. Előtte Japánban tanított és kutatott, mint a német és az európai jog DAAD ifjúsági professzora. Tanulmányait Münsterben, Genfben, Regensburgban és Lipcsében végezte. A szerzővel a [email protected] címen léphet kapcsolatba.
- A bérbeadók gyakran előre elkészített sablonokat használnak a bérleti szerződésekhez. Ez azt jelenti, hogy a legtöbb szabályozás nem tárgyalható, de különösen hajlamosak a hibákra is.
- A szerződésekben gyakran vannak elfogadhatatlan záradékok, amelyeket a bérlőknek nem kell betartaniuk - például kozmetikai javítások, háziállatok betiltása vagy kisebb javítások témájában.
Aláírás előtt figyelmesen olvassa el a bérleti szerződését, és hasonlítsa össze a bérlők szövetségének szerződésével.
Ellenőrizze az árat a bérleti díj index alapján, hogy meggyőződjön arról, hogy a bérleti díj megfelel-e az új lakásának.
Ne fogadja el a felmondást a bérlő cseréje nélküli záradék nélkül.
Jobb, ha a jövőbeni bérbeadójával nem tárgyalja meg az egyes szabályozásokat, különben kényelmesebb bérlőnek adhatják a lakást.
Ebben az útmutatóban
Megtalálta álmai lakását? Hely és ár egyezik, és úgy tűnik, hogy a bérbeadó is könnyen kijön. Most már csak a bérleti szerződés aláírása hiányzik. De előbb kellene néhány ellenőrizze a fontos pontokat.
Honnan tudhatja meg, hogy a bérleti szerződése igazságos-e?
Gondosan olvassa el a szerződést. Bérleti szerződések esetében - ellentétben a kölcsönszerződésekkel vagy az online vásárlásokkal - vannak nincs elállási jog. Tehát nem csak aláírhatja a szerződést, majd visszavonhatja.
Az a fontos, hogy problémamentesen ki tudsz-e szállni a bérletből, és vannak-e csapdák ill meglepő záradékok tartalmaz. Megtudhatja, ha összehasonlítja szerződését egy bérlőbarát mintával.
A földesurak többnyire használják Szerződésminta, amelyeket már előre megfogalmaztak. A nagy lakásszövetkezetek saját dokumentumokkal rendelkeznek, sok magánbérlő használja a Haus & Grund tulajdonosegyesület vagy más szolgáltatók mintaszerződéseit. Ezek a szerződések többnyire megfelelnek a jelenlegi ítélkezési gyakorlatnak és jogszabályoknak. Kétség esetén az ügyvédek úgy fogalmazták meg őket, hogy a szerződés a bérbeadó számára előnyös legyen.
De néhány földesúr is használja régi szerződések, ami még van a fiókban, de amelyek nem veszik figyelembe az aktuális ítéleteket. Egy ilyen szerződés az Ön számára is előnyös lehet. Mert ha az egyes záradékok hatástalanok, akkor nem kell betartania a megfelelő szabályozást.
Egy minta szerződés, amely bérlőbarát ingyenesen megtalálható a Német Bérlők Szövetségében. A bérlőbarát modellben például a bérlő javára van előírva, hogy a bérbeadó egyedül egy bizonyos ideig lemond a szerződés felmondásáról. Azt is előírja, hogy a felek megállapodnak abban, hogy a bérleti díjat egy meghatározott időtartamra nem emelik.
Ha biztonságban akar lenni a bérleti szerződéssel, akkor otthagyhatja a bérbeadó tervezetét Bérlők Egyesülete vagy egy Jogász jelölje be. A szakosodott ügyvédek gyakran alacsony átalánydíj mellett kínálják ezt.
Mit érdemes figyelembe venni a bérleti díjnál?
A bérleti szerződésben megtalálja, amit csinál Hideg bérleti díj és a járulékos költségek előlegeként - ez együtt bérleti díj fűtéssel együtt. Annak értékelése érdekében, hogy a lakás drága, érdemes megnézni a helyi bérleti indexet. Általában a város vagy az önkormányzat honlapján található. Hasonlítsa össze a bérbeadó által kívánt árat a bérleti díj indexében szereplő árral. A helyi bérlők szövetsége meg tudja mondani, hogy a bérleti díj ésszerű vagy túlárazott van.
Béreljen féket - Ha a bérleti díj féke érvényes az Ön városában, akkor ellenőrizze, hogy bérbeadója betartotta-e az irányelveket. Ezután nem követelhet tőled a helyi összehasonlító bérleti díj felett 10 százaléknál nagyobb összeget. Ha a bérleti díj túl magas, akkor aláírhatja a szerződést anélkül, hogy erről először beszélne a bérbeadóval. Beköltözés után 30 hónapon belül reklamálhat a bérleti díj ellen. A jövőben csak a megengedett bérleti díjat kell fizetnie - és az elmúlt hónapok bérleti díjának visszatérítését kéri. A bérleti díj ellenőrzési útmutatónkban elmagyarázzuk, hogyan kell ezt megtenni.
Előleg a rezsiért - Az alapbérlet mellett fontos, hogy a járulékos költségek előlege milyen magas. Valójában általában a teljes bérleti díj jelentős részét teszi ki. A Német Bérlők Szövetségének működési költség táblázata szerint a bérlők átlagosan fizetnek körülbelül 2,16 euró négyzetméterenként járulékos költségeken. Ha a bérbeadó túl alacsonyan határozta meg az előleget, akkor magas további igényekre kell számítania. Ennek megakadályozása érdekében röviden ellenőrizze az összeget úgy, hogy elosztja az előtörlesztést négyzetméterszámmal, és összehasonlítja az átlagárral.
Példa: Egy 90 négyzetméteres lakás esetében átlagosan havi 194,40 euró (= 90 x 2,16 euró) előleg fizetése lenne (2020 októberétől).
Nincs többletköltség-átalány - Ha a bérleti szerződés átalánydíjat tartalmaz a járulékos költségekre, akkor röviden át kell gondolnia, hogy van-e ennek értelme az Ön esetében. Alapvetően jobb, ha előlegfizetést rendez a közművekért. Ezután a bérbeadónak évente egyszer kell elszámolnia a járulékos vagy üzemeltetési költségeket, és Ön csak a járulékos költségek részét fizeti meg, és olyan fogyasztásfüggő költségek esetén, mint a víz és a fűtés, csak azt, amit ténylegesen használt. Ha kevesebbet használt fel, akkor visszakapja a pénzét. Ha többet használt fel, többet kell fizetnie. Ha nem akar sokáig tartózkodni az apartmanban, elfogadhatja az átalánydíjat is. Ebben az esetben a pontos számlázást általában nem érdemes megtenni.
A bérleti díj fizetési ideje - A törvény szerint a bérlőnek legkésőbb a hónap elején fizetnie kell a bérleti díjat a harmadik munkanapig fizetnie kell (BGB 556b. § (1) bekezdés). Még akkor is, ha a bérleti szerződés szerint a bérleti díjat a harmadik munkanapon kell a bérbeadó számlájára befizetni, ezt nem kell betartania. Egy ilyen kikötés hatástalan, mert a bérlőnek viselnie kellene a késedelem kockázatát a banknál (BGH, 2016. október 5-i ítélet, Az. VIII ZR 222/15). Elegendő, ha az átutalást a harmadik munkanapig teljesítette bankjára. Annak érdekében, hogy véletlenül ne felejtse el, a legjobb, ha beállít egyet Állandó rend a.
Diplomás bérleti díj - Egyes szerződésekben a bérbeadó meghatározza, hogy a szerződés megkötésekor a jövőben mikor és mennyivel nő a bérleti díj (BGB 557a. Szakasz). Lehet, hogy ezen túl nem emeli a bérleti díjat, még akkor sem, ha modernizálja a házat vagy a lakást. A bérleti díjszabással a bérbeadó megtakarítja a bérleti díj emeléséhez szükséges időigényes eljárást, amelyben mindig meg kell szereznie az Ön beleegyezését. Ha az induló bérleti díj olcsó, és az emelések nem látják túlzottan az ön véleményét, semmi sem szól a fokozatos bérleti díj ellen. De ellenőriznie kell, hogy a szezonmegállapodás a A felmondás tilalma neked csatlakozik. Nem javasoljuk. A felmondás ilyen lemondása megengedhető, de túlságosan korlátozza a lehetőségeit.
Index bérleti díj - Egyes bérbeadók a szerződésben előírják, hogy a bérleti díj rendszeresen növekszik, amikor az általános fogyasztói árak emelkednek (BGB 557b. Szakasz). Ebből a célból a bérleti díj a Szövetségi Statisztikai Hivatal által meghatározott hivatalos fogyasztói árindexhez kapcsolódik. A bérbeadó számára ez az legegyszerűbb módja, hogy a bérleti díjat jogi kockázatok vállalása nélkül növelje. Az index bérleti díjnak az az előnye is van számára, hogy a bérleti díjak emelését akkor is képes végigvinni, ha a bérleti díj már elérte a helyi szintet, vagy még magasabb.
A bérleti díj azonban növekszik nem automatikusan: A bérbeadónak meg kell adnia a Értesítés módosítása ahonnan láthatja, mikor kell többet fizetnie. A fokozatos bérleti díjjal ellentétben az index kiigazításai miatti bérleti díjakra már nem vonatkozik a bérleti díj fékezése (BGB 557b. Cikk (4) bekezdés). A korszerűsítési intézkedések miatt további bérleti díjak emelése nem megengedett.
Különleges eset: berlini bérleti sapkák
Ban ben Berlin Önre mint új bérlőre vonatkozik 2020. február 23. óta a Bérleti fedezet. Új bérbeadója csak a rendeletben meghatározott bérleti díjat követelheti.
A gyakorlatban ez bérbeadókhoz vezet két bérleti díj írja a szerződésbe. Egyszer a korlátozott bérleti díj, majd az ún Árnyékkölcsönző. Ezt a bérlőnek kell megfizetnie, ha kiderül, hogy a bérleti díj felső határa sérti az alkotmányt - visszamenőleg. Néhány euró összejöhet, főleg, hogy az árnyékbérlet gyakran több mint kétszerese a felső határnak. Megengedett vajon a bérbeadó ilyen záradékkal biztosítja-e magát (BVerfG, 2020. március 10-i határozat, Az. 1 BvQ 15/20). Teljesen nem tiszta de vajon a földesurak valóban utólag is megkövetelheti a különbözetet a magasabb bérleti díjhoz képest - ezt először a bíróságoknak kell tisztázniuk.
Neked mint bérlőnek ez azt jelenti: A Szövetségi Alkotmánybíróság határozatáig ez fennáll A visszafizetés kockázata. Ezért tegye félre az árnyék bérleti díjának különbségét, így takarékoskodjon. Mindenesetre azt is ellenőriznie kell, hogy bérbeadója betartotta-e a bérleti díj fékét az árnyék bérleti díjjal. Ez segíthet egy kicsit csökkenteni a magas bérleti díjat.
Melyek a bérleti szerződés buktatói?
Aki további vizsgálat nélkül aláírja a bérleti szerződést, később bosszanthatja az egyedi szabályozás. Ezért tudnia kell a legfontosabb pontokat, amelyek kedvezőtlenek lehetnek az Ön számára:
Ne mondjon le a felmondásról - A törvény szerint a bérlő három hónapos felmondási idővel bármikor felmondhatja a szerződést. Sok bérbeadó azonban hosszú távon meg akarja kötni a bérlőt, és kizárja a felmondást legalább egy bizonyos időre. Ezért az új bérleti szerződések gyakran tartalmaznak lemondást a bérlő felmondására. A szövetségi legfelsőbb bíróság ítélkezési gyakorlata szerint legfeljebb négy év lehetséges (2010. december 8-i ítélet, Az. VIII ZR 86/10, 2016. augusztus 23-i határozat, Az. VIII ZR 23/16).
Mi nem javasoljuk az ilyen szerződéseket, mivel ezek nagyon korlátozzák Önt. Mennyire lehet biztos abban, hogy a következő négy évben nem kell költöznie? Ha mégis feltétlenül szeretné a lakást, akkor kérje meg a bérbeadót, hogy tegyen egy úgynevezett későbbi bérlői záradékot a szerződésbe. Ha a költözés határidőn belül esedékes, például munka miatt, akkor pénzügyi veszteség nélkül kijut a szerződésből.
Ez egy tipikus Későbbi bérlői záradék: "A bérlő jogosult három hónapos felmondási idővel előre megszüntetni a bérleti szerződést, ezáltal legalább három gazdaságilag és személyesen megbízható személyt javasol a bérbeadónak bérlőnek."
Adja meg a lakás méretét - A bérleti szerződésben a lakás négyzetméterének pontosnak kell lennie. Ez több okból is fontos lehet: A működési költségeket a méretnek megfelelően számlázzák, amelyeket nem az Ön fogyasztása határoz meg. Ha a lakás kisebb a szerződésben meghatározottnál, csökkentheti a bérleti díjat (BGH, 2011. március 2-i ítélet, Az. VIII ZR 209/10). Ha a szerződés tervezetében hiányoznak az információk, akkor kérje meg a bérbeadót, hogy adja hozzá a szerződés négyzetméterét.
Kisebb javítási záradék - A bérleti szerződések túlnyomó többségében vannak úgynevezett kisebb javítási záradékok, bár a bérbeadónak valójában fizetnie kell a fenntartásért. Ilyen szabályozással a bérlőnek bizonyos mértékig saját maga kell fizetnie a kisebb javításokért. Ezek a záradékok azonban nem mindig elfogadhatók. Egy kisebb javítási klauzula hatástalan,
- amely nem tisztázza, mit kell érteni a kisebb javításokkal,
- amely nem tartalmazza az egyes javítások felső határát. Abszolút határ azonban nincs; a bíróságok különböző összegeket tartanak elfogadhatónak. Az árfejlődésre való tekintettel a határ ma valószínűleg 100 euró körül lesz plusz áfa.
- amely nem rendelkezik a bérlő éves teljes terhének felső határáról. Korlátozásként megengedett az éves nettó bérleti díj 8 százaléka.
Kisebb javítási záradékkal a bérbeadó nem írhatja elő azt sem, hogy a bérlő köteles valamit maga javítani, vagy maga vegyen fel iparost. Az ilyen kikötéstől eltekintő szerződés viszont bérlőbarát.