Ez a tapasztalat és nem a szoftver
Szakértői véleményeket is kérnek olyan logisztikai tulajdonságok értékesítésekor, mint például a Hella szerszámkészítés.
Kép: Engel & Völkers
Az ingatlanértékelések egyre inkább keresettek. Az ingatlan vásárlójának szüksége van rájuk a finanszírozáshoz. A bank együttműködik hiteleik értékelésében, és minden olyan társaságnak, amely éves pénzügyi kimutatásokat tesz közzé és ingatlanokkal rendelkezik, értékelést is kell nyújtania. De ki mondhat ilyen véleményt? Az ügynök? Az értékbecslő? Milyen képzés szükséges ehhez, és mi a felelősség az értékelésért? Betekintés az értékelésbe.
Ezeket ST-Xenn-nek és K.IM-nek hívják, Basic and Market-Value. A Lora a német bankoknál standard, míg a cash flow alapú Argus rendszer nemzetközileg keresett. "Egyes szakértőknek legfeljebb öt programja van az irodában, mert minden ügyfél más terméket használ" - árulja el Steffen Schröder. Nyilvánosan esküdt szakértő, és értékbecslőként minden nap megbízzák lakó- és logisztikai ingatlanok, kereskedelmi, kereskedelmi és irodaházak értékelésével.
A hülyeségekből nem lehet igazság
"A szoftver azonban" egyetért Falk Schollenbergerrel, a NAI apollo értékelésének és kutatásának ügyvezető partnerével, "nem mond semmit a végső értékelés minőségéről." Drasztikusabban fogalmazva: "Ahol hülyeségeket vezetnek be, ott nem derülhet ki igazság", Schollenberger így írja le a problémát név szerint. Végül nem az alkalmazott program segíti az értékbecslőt a koherens ingatlanértékelés benyújtásában, hanem az alapos képzés és mindenekelőtt a saját tapasztalata. Neki is szüksége van rájuk, mert akár 30 évig is felelős a kijelentéseiért.
Ennek megfelelően a legtöbb bróker vélemény nem tényleges vélemény, hanem a piacon szerzett tapasztalataik alapján végzett értékelések. "Ezt a legegyszerűbb értékelési formát gyakran házunkban tapasztalt munkatársak végzik, akik nagyon jól ismerik a területet és az ott lévő ingatlanportfóliót, és az ingatlant is megtekintették. Első lépésben gyakran még ingyenes is" - mondja Alexander Lampert, a Engel & Völkers Commercial Hamburg.
Némileg megalapozottabb az a vélemény, amelyet egy bróker ad az ügyfeleknek a normális értékesítési folyamat részeként. Általában összehasonlítási tárgyakkal együtt tárolják, de nem a vizsgálati rendelet eljárásán alapul. Másrészről jelentések arról, hogy például egy bank finanszírozási igényei jogilag kötelezőek, és ezeket képzett szakértőknek vagy értékbecslőknek kell kiadniuk. Fel kell térképeznie az értékelési szabályozást, és az értékbecslő felelősségre vonható értük. Az IPO keretében készített értékelések még nagyobb felelősséggel tartoznak, mert itt a kibocsátó szakértő felelős mindenkinek, aki erre a részvényre jegyez. Jelentésekre van szükség a különféle vállalatok éves jelentéseihez is, mivel ezek felhasználhatók a portfólióban lévő ingatlan értékvesztésének vagy nyereségének kiszámításához.
Edzés igen, de a tapasztalat tökéletesít
Aki képes ilyen munkát végezni értékbecslőként, legalábbis jelenleg jól jár az üzleti életben. Mert a virágzó ingatlanpiacra való tekintettel a megrendelések áramlanak és rendszeresen magas jövedelmet ígérnek. De az üzlet nem mindenki számára elérhető. Azoknak a szakértőknek, akiknek jelentést lehet benyújtani, képzést kell teljesíteniük. Ez általában az IHK által végzett ténybeli és műszaki vizsgálattal zárul le. A nemzetközi királyi okleveles földmérők (RICS) tagságát különösen a nemzetközi ügyfelek igénylik, és a belépéskor itt is ellenőrzik a pályázó kompetenciáját. Az úgynevezett HypZert viszont minősítés, amelyet akkreditált képzési központok fogadnak el, és az egyetemi tanulmányok révén történő képzés is lehetséges.
"A szakmai hovatartozásnak nagyon különböző követelményei vannak" - árulja el Schröder ", de az biztos, hogy a szakértőnek multidiszciplináris ismeretekkel kell rendelkeznie." A szakképzés mellett a napi értékelési munka elengedhetetlen előfeltétele a munka minőségének. Ennek megfelelően sok képesítéshez öt-hét év szakmai tapasztalat szükséges. Az értékelőnek azonban először ezt kell megszereznie.
Magától értetődik, hogy megtérül, ha valakinek, mint Falk Schollenbergernek mélyreható tapasztalata van. Schollenberger 15 éve foglalkozik értékeléssel. Mielőtt csatlakozott a NAI apollo értékeléséhez és kutatásához, a Jones Lang LaSalle-nál és korábban Dr. Lübke aktív. Abban az időben ez utóbbi volt az első olyan társaság, amely értékelte a lakhatást. Ennek eredményeként Schollenberger is tagja volt a Jones Lang LaSalle csapatának, amely először mutatta be az ottani házak értékelését. "Az élet és az üzleti élet alapvetően két különböző értékelési világot jelent" - mondja. Természetesen mindkét esetben sok részletet ellenőriznie kell, meg kell vizsgálnia a telekkönyvet, át kell görgetnie az ingatlan térképeket, és természetesen ellenőriznie kell az ingatlant.
A kereskedelmi épületek esetében azonban az újbérlés valószínűségével kapcsolatos öt- vagy tízéves bérlet játszik szerepet a tényleges épületérték felmérésében. Ezen kívül van egy bejárati terület, amely meghatározza a létesítmény első benyomását mind a kereskedelmi, mind a lakossági szektorban. A lakossági szektorban számos egyéb tényező határozza meg az ingatlan végső értékét. A bérlő gyakorlatilag minden nap eldöntheti, hogy ki akar-e költözni. Számos puha tényező is létezik, például a lakás alaprajza vagy a bérlő szerkezete. "Aki élt már olyan házban, ahol a szomszéd szeret bulizni éjszaka, tudja, mennyire fontos ez a szerkezet" - nevet Schollenberger. Az erkély megléte vagy hiánya az újbérlésnél is meghatározó lehet.
Egy kis lakást, amely csak egyetlen személy elszállásolására alkalmas, erkély nélkül is lehet bérelni. Mert a szingli egyszerűen elköltözik, amikor olyan partnert talált, akivel együtt szeretett volna összeköltözni. Másrészt egy nagy erkély nélküli lakás alig bérelhető. Mert általában olyan családok lakják, akik természetesen hosszú távon gondolkodnak. A vidéki térségekben viszont a 100 m2 lakóterület feletti lakásoknak nincs piaca, mert itt az ilyen méretű házakra nagyobb a kereslet. A lift nélküli házakban a legfelső lakások olcsóbbak, mint a lifttel rendelkező házaké. "Ez az úgynevezett mászási bónusz" - folytatja mosolyogva az ingatlanszakértő -, aki valaha is víztartályt húzott a legfelső emeletre, értékelni fogja.
Egyetlen szoftver sem képes értékelni ezeket a finomságokat. Ez egyszerűen az értékelõ gondolatmenetének közvetítésének eszköze. Ezért a szakemberek tapasztalata és tudása az adott piacon nélkülözhetetlen eszköz a magas színvonalú értékeléshez. "A régi jó Excel-t gyakran használják segédeszközként, amellyel sok olyan adat megadható, amely egyébként elveszne" - magyarázza Schollenberger.
Minden feltételezést nyilvánosságra akarnak hozni
Mivel az igazán jó ingatlanértékelésnek minden feltételezést fel kell fednie. Meg kell mutatnia, hogy az értékelő hogyan jut el az eredményéhez, és ezt indokolja is. Ennek oka például az erkély hiánya az élettér értékelésekor, míg a kiskereskedelmi szektorban azonban a közvetlen verseny ugyanott létezik.
Ennek megfelelően a szakértői jelentés három összetevőből áll. Az első rész azt a tulajdonságot írja le, amelyet az értékelő a referencia dátumán meglátogatott. A melléklet leírja és gyakran dokumentálja fényképekkel, telekkönyvi kivonattal és egyebekkel. "A jelentés referencia-dátuma azért fontos, mert a piac alakulásától függően egy ingatlan mindössze egy év után teljesen más árat érhet el" - magyarázza Schröder. Ezt követi a piac feltérképezése és az ingatlan tulajdonságainak hozzáigazítása ehhez a piachoz. Ebben az összefüggésben meg kell határozni a jövedelmet és az anyagi értéket, valamint az ingatlan összehasonlító értékét a vizsgálati rendeletnek megfelelően. A megfelelő modellek és számítások, valamint az érték levezetése itt található. Ennek eredménye az ingatlan egyértelmű értékelése, természetesen azokkal a kiegészítő információkkal együtt, amelyeket az adott értékbecslő az értékelés kapcsán gyűjtött.
Ennek költségei a jelentések különböző hatóköre szerint különböznek. Korábban a HOAI-t használták számlázásra, most az árak szabadon alkudozhatók. Mivel azonban az értékbecslők felelősek a jelentéseikért, számításukba megfelelő biztosítást is be kell vonniuk, és ez nagyon magas lehet.
Érdemes tehát brókerként bekapcsolódni az értékelési üzletbe? Nos, ez a piacág biztosan nem alkalmas rövid kiegészítő vállalkozásként, már csak a biztosítási összegek és a szükséges képzés miatt sem. Az azonban bizonyos, hogy a jó értékbecslők jól tudnak vállalkozni ebben az országban. "Nem tudok nyári zuhanásról" - mosolyog Schollenberger.