Fogyjon helyesen - DABonline Deutsches Architektenblatt
Az elfogadásnak különféle típusai vannak. Az építészeknek ismerniük kell őket és azok jogi következményeit, mivel nagy a felelősség kockázata.
Szöveg: Jürgen Steineke
Az építkezésen az "elfogadás" kifejezést az építkezésben részt vevők gyakran használják különböző kérdésekre. Megtalálhatók például a „műszaki elfogadás”, a „VOB elfogadás” vagy a „részleges elfogadás” kifejezések, gyakran anélkül, hogy az érintettek számára egyértelmű lenne, hogy mi rejlik részletesen e feltételek mögött. A 8. szolgáltatási szakaszban az építésznek támogatnia kell ügyfelét az építési munkák elfogadásában és széles körű tanácsadással kell ellátnia. Ha hibát követ el, fennáll a jelentős kártérítési igények kockázata. Ezért ennek a cikknek az a célja, hogy megmutassa, mikor és milyen formában kell az építésznek beszélnie, és ki kell használnia a „jogi elfogadást” (a BGB 640. § vagy a VOB/B 12. § szerint). A félreértések elkerülése érdekében mindig egyértelmű kifejezéseket kell használni.
Az elfogadás típusai: a közjog és a polgári jog szerint
A polgári jogi (jogi ügyleti) elfogadással a kivitelező kivitelezési munkáit az ügyfél elfogadja. Ez a fajta elfogadás azt a kérdést vonja maga után, hogy a vállalkozó lényegében teljes mértékben és hibamentesen nyújtotta-e a szolgáltatásokat (készen áll az elfogadásra). Az építési munka különösen akkor hibás, ha nem felel meg a szerződésben megállapított minőségi előírásoknak, romlik a használhatóság, vizuális hiba van, vagy a munka eltér a technológia általánosan elismert szabályaitól - hacsak az utóbbiban kifejezetten nem állapodtak meg. A jogi elfogadást a BGB 640. §-a szabályozza. Ha a VOB/B-ben megállapodtak, akkor a VOB/B 12. §-át is be kell tartani. Ez nem tévesztendő össze az építésügyi hatóságok közjogi elfogadásával. Az elfogadás középpontjában a közérdek áll, például a tűzvédelem, a szerkezeti biztonság, az építési korlátok és a korlátolt távolságok. Ez az elfogadás dönt a szerkezet nyilvános térben történő üzembe helyezéséről. A gyakorlatban azonban az épületfelügyeleti hatóság csak a nagy forgalmú épületek esetében végzi el saját ellenőrzési és átvételi ellenőrzéseit, például iskoláknál, napközi-központokban, bevásárlóközpontokban és múzeumokban. A következők csak a polgári jogi elfogadásról szólnak.
Az ügyfél kötelezettsége
Minden építkezésen a következők érvényesek: A megrendelőnek el kell fogadnia a vállalkozó munkáját, amint az készen áll az átvételre. Ha továbbra is jelentős hibák vannak, az építtető megtagadhatja az átvételt. Ebben az esetben a nyertes ajánlattevőnek legalább ezeket a hiányosságokat meg kell szüntetnie, mielőtt kérheti az elfogadást. Jelentős hiba áll fenn különösen akkor, ha a mű használhatósága korlátozott. Az optikai hibák általában csak akkor jelentősek, ha a munka jelentősen eltér a célminőségtől, és a megjelenési hiba különösen észrevehető (például az elülső homlokzat). Az ügyfélnek joga van nagyszámú kisebb optikai vagy műszaki hiba esetén is. megtagadni a jogi elfogadást. Ha azonban egy ügyfél hosszú távon el akarja utasítani az elfogadást, akkor az építésznek először jogi tanácsot kell javasolnia.
Az elfogadás jogi következményei
A jogügylet elfogadását különösen a következő joghatások kísérik:
A bizonyítási teher megfordul: Az elfogadás előtt a vállalkozónak kérésre igazolnia kell az ügyfél számára, hogy az általa elvégzett építési munkák hibátlanok. Az elfogadás után az ügyfélnek bizonyítékot kell szolgáltatnia a vállalkozónak arról, hogy a kivitelezés hibás volt (kivétel: az elfogadás során jelentett hibák)
- Megkezdődik a hibakérelmek elévülési ideje.
- A bérek esedékesek.
A kockázat átruházódik: Az elfogadásig a kivitelező viseli annak kockázatát, hogy külső körülmény miatt megromlik vagy romlik a munkája. Ezt még a VOB/B is meghatározza. A 4. szakasz (5) bekezdésében ez áll: "A vállalkozónak meg kell védenie az általa nyújtott szolgáltatásokat ... az elfogadásig lopás és károkozás ellen." Az elfogadással ez a kockázat az ügyfélre hárul.
Elvileg csak a megrendelő vagy meghatalmazott képviselője tudja elfogadni a vállalkozó által végzett munkát. Világossá kell tenni, hogy az építészi szerződések megkötése önmagában nem eredményezi az elfogadás engedélyét. Az építésznek azonban a kivitelezés során tanácsot kell adnia a megrendelőnek az építésfelügyelet részeként, és javaslatot kell tennie az elfogadásra.
Az építész gyakran felteszi magának a kérdést, hogy a megrendelőnek meg kell-e adnia egy meghatalmazást az építési munka törvényes elfogadásához. Ez azonban nem tanácsos, mivel az építész előzetesen megegyezhet a megrendelővel az építési munka minőségéről, de az ellenőrzés napján még mindig hiányoznak a „szemek” és a megrendelő nyilatkozatai. Ha az építész már észlelte a hiányosságokat az ingatlanfigyelés során, tanácsos ezekről az elfogadás dátuma előtt beszélni az ügyféllel, és egyeztetni a további eljárást.
1. elfogadás típusa: Formálisan az ügyfél
Az építkezésben résztvevők számára a hivatalos elfogadás a legbiztonságosabb típus. Ebben az összefüggésben a „hivatalos” a vállalkozó által végzett munka ellenőrzését és ellenőrzését jelenti. A VOB/B-ben a hivatalos elfogadást a 12. szakasz 4. bekezdése szabályozza. Ha az építésznek a 8. szolgáltatási fázist bízták meg, akkor általában az alábbi szolgáltatásokat kell nyújtania az építési munkák átvételével kapcsolatban:
- Az ellenőrzési ellenőrzés megszervezése (pl. Az ügyfél és a címzett meghívása, és ha szükséges, speciális szakértők meghívása)
- Naplózás a helyszíni látogatás során, hibák azonosítása
- Javaslatok a továbblépéshez (pl. Elfogadási javaslat, határidő kitűzése a hibák kiküszöbölésére)
Az elfogadó jelentésnek legalább a következő információkat kell tartalmaznia:
- Az ellenőrzés napja
- Az ellenőrzés résztvevői
- A megállapított hibák és annak értékelése, hogy a hibák jelentősek vagy jelentéktelenek-e, és hogy a vállalkozó felismerte-e azokat vagy sem
- Határidő kitűzése a hibák kiküszöbölésére vagy a hátralévő munka befejezésére
- Elévülési idő
- Foglalások (ismert hibák vagy szerződéses kötbér miatt)
- Az ügyfél aláírása
Minden azonosított hibát be kell jelenteni az elfogadáskor. Ha az elfogadást az ügyfél és építésze csak "hanyagul" naplózza, akkor az ügyfél elveszíti jogainak jelentős részét (későbbi teljesítés, helyettesítő teljesítmény, árcsökkentés és visszavonás), feltéve, hogy az elismert hibákról nem tesznek jelentést. Az ügyfél ekkor csak kártérítést kap.
Célszerű határidő kitűzésével kérni az átvételi jegyzőkönyvben talált hibák kiküszöbölését. Ha a hibákat a kivitelező a határidőn belül nem orvosolta, a BGB építési szerződés esetén pótlólagos teljesítés kezdeményezhető (BGB 637. §). A VOB építési szerződés esetében általában a megrendelés felmondásának és visszavonásának fenyegetésére van szükség (VOB/B: 4. § (7) bekezdés összefüggésben a 8. § (3) bekezdésével). Ilyen levelet magának az ügyfélnek kell megírnia és elküldenie.
2. elfogadás típusa: hallgatólagos
A munka hallgatólagos elfogadása akkor történik, ha a vállalkozó által elvégzett munkára nincs ellenőrzés vagy elfogadó dokumentum. Mindazonáltal ez a kliens tudatos cselekvésével történő aktív elfogadás is. Példa: A vállalkozó kiállította a végszámlát. Az ügyfél teljes összegben és habozás nélkül fizeti őket, kifejezve ezzel azt, hogy a szolgáltatást a szerződésnek megfelelőnek tekinti.
3. elfogadási típus: fiktív
Fiktív elfogadás esetén az elfogadás jogi következményei bekövetkeznek, bár az ügyfél lehet, hogy erről egyáltalán nincs tudomása. A VOB/B 12. § (5) bekezdésének következő esetei különösen elfogadási fikcióhoz vezetnek:
- A vállalkozó írásban értesítette az ügyfelet a szolgáltatás teljesítéséről, és az ügyfél tizenkét munkanapon belül nem kért hivatalos elfogadást.
- Az ügyfél hat munkanapon át használja a szolgáltatást vagy a szolgáltatás egy részét.
- Az elfogadási fikció azonban nem jön létre, ha az ügyfél korábban egyértelművé tette, hogy megtagadja az elfogadást.
A részleges elfogadás a vállalkozó építkezésének rendszeres jogügyleti elfogadása, amely a teljes munka önálló részéhez kapcsolódik. Példa: A vállalkozó megbízta a gipszkartont, a vakolatot és a festőket. Mindhárom tétel önálló lenne, és ezért kereskedéssel eltávolíthatnák.
A VOB építési szerződés esetében a vállalkozó részleges átvételre jogosult a VOB/B 12. § (2) bekezdésének megfelelően. A BGB-nek nincs ilyen kötelezettsége a részleges átvételre, így a vállalkozónak csak akkor van megfelelő követelése az építtetővel szemben, ha erről szerződésben megállapodtak.
Állapotértékelés - korábban "műszaki elfogadás"
Ha ellenőrizni kell az építkezés közbenső szakaszait, amelyek a szolgáltatás végleges befejezése után a további teljesítés miatt már nem tekinthetők roncsolásmentesen, gyakran "műszaki elfogadásról" beszélünk. Ez a kifejezés azonban elavult, és rendszeresen hamis elvárásokhoz vezet a vállalkozótól. A feltétel VOB/B 4. § (10) bekezdése szerinti meghatározása nem elfogadás.
Az állapotfelmérést általában az építész és a kivitelező telephelyvezetője végzi. A jegyzőkönyvet az építész készíti el, és fényképekkel kell kísérnie. Példa: Esztrichmunka esetén az ütéshangszigetelést a fektetés után ellenőrizzük, mert az esztrich törvényes elfogadásakor a szigetelés már nem ellenőrizhető az esztrich tönkremenetele nélkül.
Vitatott, hogy a státusz meghatározása mely joghatásokat váltja ki az ügyféllel szemben. Egyes esetekben azzal érvelnek, hogy a részszolgáltatás ellenőrzésével és jóváhagyásával a hibák fennállásának bizonyítási terhe már az ügyfélre hárul. Egy másik vélemény szerint csak a „valódi” elfogadás vezet a bizonyítási teher megfordításához.
Dipl.-Ing. Jürgen Steineke 20 éve az SMV/Berlin telephelyvezetője/felügyelője.